Prêt hypothécaire

Fonctionnement et étapes de mise en place d’une hypothèque

Le prêt hypothécaire de trésorerie est un financement garanti par une hypothèque sur votre bien immobilier. Cette garantie offre une sécurité importante à la banque tout en vous permettant d’accéder à des montants souvent plus élevés et des durées plus longues.

Les documents indispensables pour votre demande

Un dossier clair et complet facilite l’étude de votre demande et accélère la mise en place du prêt.
Parmi les pièces généralement demandées :

• Justificatif de propriété du bien mis en garantie
• Pièce d’identité
• Derniers avis d’imposition
• Relevés de compte ou justificatifs de revenus
• Éventuellement : diagnostics techniques du bien

Ce que dit la législation sur le prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire repose sur une réglementation solide, définie dans le Code civil français, notamment les articles 2392 à 2462. Ces textes précisent les conditions de mise en place d’une hypothèque, les responsabilités de chaque partie, ainsi que les recours possibles en cas d’impayés. L’objectif : garantir une sécurité juridique optimale pour toutes les parties impliquées.

L’hypothèque doit obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié et être publiée au service de publicité foncière. Elle devient ainsi opposable aux tiers et pleinement exécutoire si besoin.

Les rôles et obligations de chaque acteur

Fiscalité

Le capital reçu grâce au prêt hypothécaire n’est pas imposable : ce n’est pas un revenu, mais un crédit.
En revanche, ce prêt n’a aucun impact sur votre fiscalité courante :

• Impôt sur le revenu : inchangé
• Taxe foncière : vous restez propriétaire, donc vous continuez à la payer
• IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : la valeur de votre bien reste incluse dans votre patrimoine taxable, même s’il est hypothéqué

✅ Vous pouvez emprunter des montants élevés

Le prêt hypothécaire permet de mobiliser une part importante de la valeur de votre bien immobilier, jusqu’à 60 %, 70 %, voire 80 % dans certains cas, selon votre âge, votre situation et l’usage prévu du capital. Cela en fait une solution particulièrement efficace pour des projets à fort besoin de trésorerie : travaux importants, donation, regroupement de crédits, diversification patrimoniale…

✅ Durée longue, adaptée aux projets patrimoniaux

Contrairement à un prêt personnel ou un crédit à la consommation, la durée d’un prêt hypothécaire peut s’étendre jusqu’à 25 voire 30 ans, avec des mensualités souvent ajustées à la capacité de remboursement du foyer. Cela offre une souplesse de trésorerie appréciable.

✅ Des taux généralement plus attractifs

Les taux proposés sont souvent plus faibles que ceux d’un crédit personnel classique, car le prêt est garanti par un bien immobilier, ce qui réduit le risque pour le prêteur. En 2025, les taux hypothécaires oscillent entre 3,8 % et 5,2 %, selon les profils.

✅ Vous restez pleinement propriétaire de votre bien

Vous conservez l’entière jouissance de votre logement : vous pouvez y habiter, le louer, ou l’utiliser comme résidence secondaire. Vous ne le vendez pas, et il reste dans votre patrimoine.

Des frais à prévoir

Notaire, enregistrement, dossier, expertise… Comptez entre 3 % et 7 % du montant emprunté.
Des frais de mainlevée s’ajoutent si vous revendez ou remboursez par anticipation.

Risque de saisie en cas d’impayés

En cas de défaut de paiement, la banque peut faire vendre le bien pour récupérer les sommes dues. C’est rare, mais possible.

Une procédure plus longue

Acte notarié, inscription hypothécaire, justificatifs, délais légaux…
Prévoir plusieurs semaines avant le versement.

Revente ou transmission encadrée

Impossible de vendre ou transmettre sans rembourser le prêt. Il faudra aussi lever l’hypothèque, ce qui implique des frais.

Scoring bancaire et promesse d’affectation : deux étapes clés

Avant de donner son accord, la banque analyse votre scoring bancaire, c’est-à-dire votre profil financier global (revenus, patrimoine, dettes, gestion de compte). Même sans revenus d’activité, un bon scoring peut rassurer si vous disposez d’un bien immobilier valorisable.

Par ailleurs, une promesse d’affectation hypothécaire peut être signée en amont. Elle officialise votre engagement à mettre un bien en garantie, ce qui permet parfois d’accélérer le déblocage des fonds, en attendant l’acte notarié final.

• Être propriétaire en propre : Le bien doit vous appartenir en nom propre (pas via une SCI) et être libre de dettes importantes.

• Un montant minimum de prêt de 50 000 € : Le montant emprunté dépendra de vos revenus, de vos besoins, et de la valeur du bien.

• Une situation financière stable : Vous devez justifier de revenus réguliers (retraité, salarié, etc.) et d’une situation financière saine.

• Endettement raisonnable
  Votre taux d’endettement sera vérifié pour s’assurer que vous pouvez rembourser sans difficulté.

• Durée selon le projet
  Jusqu’à 20 ans pour un prêt amortissable, jusqu’à 10 ans pour un prêt in fine.

• Ne pas être inscrit au FICP : Vous ne devez pas être inscrit au fichier des incidents de paiement.

👉 Ce qu’il faut retenir

Le choix de la garantie dépend de votre profil, du bien financé et de vos objectifs patrimoniaux.

• L’hypothèque est la solution la plus universelle et la plus robuste. Elle convient particulièrement aux emprunteurs souhaitant mobiliser un capital important ou utilisant leur bien comme levier financier, notamment dans le cadre d’un prêt de trésorerie hypothécaire.

• Le privilège de prêteur de deniers (PPD) est une alternative intéressante, moins coûteuse, mais réservée aux biens anciens. Il ne peut pas être utilisé pour des logements neufs ou en construction.

• La caution bancaire ou mutuelle, souvent privilégiée dans les prêts classiques à destination des actifs, est plus rapide et souple, mais elle s’adresse rarement aux profils seniors et n’offre pas la même souplesse pour des montages patrimoniaux complexes.

💡 Chez Skarlett, nous vous accompagnons dans le choix de la garantie la plus adaptée à votre situation, en lien avec nos partenaires notaires et établissements prêteurs. Notre objectif : vous aider à mobiliser votre patrimoine sans le fragiliser.

Le prêt de trésorerie hypothécaire prend fin lorsque la totalité du capital emprunté, ainsi que les intérêts, ont été remboursés. Ce remboursement peut intervenir :

• à l’issue des mensualités (si le prêt est amortissable),
• ou à l’échéance prévue dans le contrat (en cas de prêt in fine),
• ou encore de manière anticipée, en cas de revente du bien ou de remboursement par l’emprunteur.

La levée de l’hypothèque : une étape clé à ne pas négliger

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, l’hypothèque ne disparaît pas automatiquement une fois le prêt remboursé. Elle reste inscrite sur votre bien tant qu’aucune démarche officielle n’a été réalisée pour la lever.
C’est ce qu’on appelle la mainlevée d’hypothèque.

Cette procédure est indispensable pour libérer juridiquement votre bien et le rendre cessible ou transmissible sans contrainte.

Voici comment cela se passe, étape par étape :

1️⃣ Le remboursement intégral du prêt
Une fois que vous avez remboursé la totalité du capital emprunté ainsi que les intérêts, la banque n’a plus aucun droit sur votre bien. C’est la condition préalable à toute levée d’hypothèque.

2️⃣ La demande de mainlevée
C’est généralement à vous, en tant qu’emprunteur, de prendre l’initiative. Vous devez contacter un notaire, qui se chargera d’entamer la procédure de mainlevée.

3️⃣ L’établissement d’un acte notarié
Le notaire rédige un acte officiel de mainlevée. Ce document constate que l’emprunt a été soldé et que la garantie n’a plus lieu d’être.

4️⃣ L’enregistrement auprès du service de publicité foncière
Une fois l’acte signé, le notaire le transmet aux services de l’État. C’est cette étape qui rend la mainlevée officielle et opposable aux tiers : votre bien est juridiquement libéré.