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Comprendre le prêt immobilier sans apport

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La rédaction de SkarlettPublication: 29 janvier 2025Modification: 29 janvier 2025

Emprunter sans apport est possible, mais cela dépend des banques, de votre profil et de vos projets. Voici tout ce que vous devez savoir pour identifier les banques susceptibles d'accepter votre demande et optimiser vos chances d'obtenir un prêt immobilier sans apport.

Comprendre le prêt immobilier sans apport

Qu’est-ce qu’un prêt immobilier sans apport ?

Le prêt immobilier sans apport permet à un emprunteur de financer l’intégralité de l'achat de son logement sans utiliser son épargne personnelle pour le compléter. Concrètement, les banques octroient dans ce cas un prêt couvrant non seulement le montant du bien immobilier, mais aussi les frais annexes comme les frais de notaire et la garantie. 

Cette solution est particulièrement avantageuse pour celles et ceux qui n’ont pas encore pu constituer un apport ou qui préfèrent conserver leur épargne pour d’autres projets ou imprévus. 

Néanmoins, ce type de crédit nécessite de présenter un dossier solide, notamment en termes de revenus et de capacité de remboursement, car les banques prennent un risque accru en finançant l'intégralité du prêt.

Les différences entre un prêt classique et un prêt sans apport

Bien qu’ils permettent tous deux de financer l’achat d’un logement, un prêt classique et un prêt sans apport diffèrent principalement dans leurs conditions d’octroi et leur fonctionnement. 

  • Dans le cas d’un prêt classique, l’emprunteur doit généralement fournir un apport personnel représentant au moins 10 % du montant total du projet. Cet apport sert à réduire le risque pour la banque et permet souvent d’obtenir de meilleures conditions de financement, comme un taux d’intérêt plus avantageux.
  • À l’inverse, un prêt sans apport couvre l’intégralité des dépenses, y compris les frais de notaire et les garanties.

Cependant, ce type de financement implique des critères de sélection plus stricts : les banques exigeront une stabilité financière irréprochable, des revenus solides et une excellente gestion de vos finances pour compenser l'absence d’épargne mobilisée. Enfin, les mensualités d’un prêt sans apport peuvent être plus élevées, car le montant financé est souvent supérieur. 

Les principales raisons pour lesquelles certains empruntent sans apport

Emprunter sans apport peut sembler atypique, mais cette solution attire de plus en plus d’emprunteurs pour plusieurs raisons. Tout d’abord, certains préfèrent préserver leur épargne pour faire face à d’éventuels imprévus ou pour financer d'autres projets personnels comme des dépenses liées à la retraite, des travaux ou encore un voyage de longue durée. 

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Quels profils peuvent obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Les jeunes actifs et primo-accédants

Pour les jeunes actifs et les primo-accédants, devenir propriétaire peut sembler être un parcours semé d’embûches, surtout lorsqu’il s’agit de constituer un apport personnel. Avec des parcours professionnels encore récents et une épargne souvent limitée, ces profils peinent parfois à répondre aux exigences classiques des banques. Pourtant, des solutions existent pour leur permettre d’accéder à la propriété et de concrétiser leurs projets.

Les banques, bien que plus sélectives, proposent des offres adaptées à certaines conditions. Par exemple, une stabilité professionnelle et des revenus réguliers représentent un atout majeur pour rassurer les établissements bancaires. En parallèle, des dispositifs comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou d’autres aides à l’accession peuvent faciliter l’obtention d’un financement en complétant une partie du projet immobilier. Cela permet de réduire le risque pour la banque tout en rendant les mensualités plus accessibles.

Les seniors : est-ce possible après 60 ans ?

Passé 60 ans, les opportunités financières et immobilières ne s’arrêtent pas, bien au contraire ! Avec des solutions adaptées, il est tout à fait possible de concrétiser vos projets, qu’il s’agisse d’investir dans un logement, de compléter vos revenus, ou encore de financer un rêve de longue date. 

L’ère où les banques hésitaient à prêter aux personnes retraitées est révolue : aujourd’hui, plusieurs dispositifs s’offrent aux seniors pour leur permettre de poursuivre leurs ambitions en toute sérénité.

Les emprunteurs avec des revenus élevés mais sans épargne

Il est assez fréquent de rencontrer des seniors avec des revenus solides mais peu ou pas d’épargne constituée. 

Ce profil, bien que moins conventionnel, reste parfaitement éligible pour des solutions de financement immobilier ou de projets personnels. Les banques privilégient avant tout la capacité de remboursement et un dossier bien monté. Si vous disposez de revenus réguliers et confortables, mais que vous préférez ne pas mobiliser votre trésorerie ou que vous n’avez simplement pas d’épargne disponible, des options comme le prêt hypothécaire ou le prêt viager hypothécaire sont à envisager.

Concrètement, ces solutions permettent de tirer parti de la valeur de votre patrimoine immobilier sans avoir à engager vos économies ou en subvenir à des besoins financiers plus pressants. 

Par exemple, un prêt hypothécaire s’appuie sur votre bien immobilier en tant que garantie, ce qui rassure les banques malgré l’absence d’apport.

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Comment savoir si vous êtes éligible à un prêt sans apport ?

Les critères d’évaluation des banques : revenus, stabilité, endettement

Pour accorder un prêt, les banques s’appuient sur trois critères essentiels.

  • Premièrement, vos revenus : ils doivent être stables et suffisants pour garantir à l’établissement bancaire votre capacité à rembourser vos mensualités
  • Ensuite, la stabilité de votre situation financière et professionnelle joue un rôle crucial. Un contrat en CDI ou des revenus réguliers tels que vos pensions de retraite sont des atouts importants, surtout après 60 ans. 
  • Enfin, votre niveau d’endettement est scruté. Les banques veillent à ce que votre taux d’endettement ne dépasse pas 35 % de vos revenus pour éviter un déséquilibre financier.

Les documents nécessaires pour constituer un dossier solide

Pour maximiser vos chances d'obtenir un prêt immobilier ou financier, il est essentiel de préparer un dossier complet et irréprochable.

Voici une liste des principaux documents que les banques et établissements financiers demandent généralement :

  • Pièce d’identité : Carte d’identité ou passeport en cours de validité.
  • Justificatif de domicile : Facture récente (électricité, gaz, internet) datant de moins de 3 mois.
  • Preuve de revenus : Vos 3 derniers bulletins de salaire ou relevés d’indemnité de pension/retraite.
  • Avis d’imposition : Les deux derniers avis d’imposition afin de justifier de votre situation fiscale.
  • Relevés de compte : Vos trois derniers relevés bancaires pour évaluer votre gestion financière.
  • Tableaux d’amortissement : Si vous avez des crédits en cours, apportez vos tableaux d’amortissement détaillant les échéances.
  • Justificatifs liés au bien immobilier : Promesse ou compromis de vente, plan de financement ou devis pour travaux, documents relatifs à votre patrimoine.
  • Justificatifs d’épargne : Relevés de vos comptes d’épargne ou placements pour prouver votre capacité à financer une partie du projet si nécessaire.
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Quelles banques prêtent sans apport ?

Les grandes banques généralistes : tendances actuelles

Ces dernières années, les grandes banques généralistes ont dû s’adapter à un environnement en constante évolution. Entre les attentes spécifiques des profils comme les seniors souhaitant valoriser leur patrimoine et le développement des solutions numériques, elles innovent pour rester compétitives. 

Aujourd’hui, une tendance majeure est l’élargissement de leurs offres afin de mieux répondre aux besoins des emprunteurs sans apport, en privilégiant des solutions comme le prêt hypothécaire ou le prêt viager hypothécaire, très demandés après 60 ans. 

La digitalisation des services, comme les simulateurs en ligne ou les plateformes de gestion, a également permis une plus grande accessibilité et transparence pour le suivi des projets financiers. 

Les banques en ligne : plus flexibles pour les prêts sans apport ?

Les banques en ligne bousculent les codes du financement immobilier, notamment pour les emprunteurs sans apport. Leur principal atout réside dans des processus simplifiés et dématérialisés, qui réduisent les coûts de gestion. 

Résultat : elles sont souvent plus compétitives, avec des taux attractifs et des conditions parfois plus souples. Certaines d'entre elles se montrent plus enclines à examiner des dossiers sans apport, pour peu que l'emprunteur dispose d’un profil financier solide : revenus stables, faible taux d'endettement et une bonne gestion bancaire. 

De plus, elles s’appuient sur des outils digitaux performants, comme les simulateurs, pour permettre une évaluation rapide des capacités de financement. 

Les banques spécialisées dans les profils atypiques

Face à des parcours de vie uniques et des besoins spécifiques, certaines banques se distinguent par leur capacité à répondre aux attentes des profils atypiques

Contrairement aux établissements classiques, elles privilégient une approche personnalisée, valorisant davantage la stabilité des revenus, le potentiel du patrimoine immobilier ou encore une solide capacité de remboursement

Ces banques comprennent que l’absence d’épargne ou un âge avancé ne doivent pas freiner vos ambitions lorsqu’il s’agit de financer des projets, que ce soit pour une résidence principale, un investissement locatif ou même un besoin de liquidité grâce à un prêt hypothécaire.

Les établissements susceptibles d’accorder un prêt sans apport selon les retours clients

Obtenir un prêt immobilier sans apport est possible, mais tout dépend de l’établissement choisi et des caractéristiques de votre dossier. Voici une liste d'établissements, basée sur les retours clients, qui se montrent plus ouverts à ce type de financement. En tant que seniors, cette sélection peut vous permettre d’orienter vos démarches.

  • Crédit Agricole : Très populaire auprès des primo-accédants, cette banque régionale évalue principalement la stabilité des revenus et propose des solutions adaptées aux seniors via des programmes spécifiques d'accompagnement.
  • BNP Paribas : Connue pour sa flexibilité, BNP Paribas se distingue par une évaluation minutieuse de votre capacité de remboursement, même pour un prêt sans apport, et offre des conditions attractives pour les retraités.
  • Société Générale : Cet établissement propose régulièrement des offres sur-mesure, incluant des solutions pour financer des projets de seniors via des prêts hypothécaires ou des prêts immobiliers sans apport.
  • Boursorama Banque : Banque en ligne très compétitive, elle attire les emprunteurs sans apport grâce à ses taux bas et son faible coût global, tout en exigeant un profil financier solide.
  • La Banque Postale : Soucieuse d'inclusion, La Banque Postale est reconnue pour sa volonté de financer des profils variés, y compris ceux ayant peu ou pas d’épargne, notamment grâce à son offre dédiée aux retraités.
  • LCL : Offrant des solutions personnalisées, le LCL privilégie une analyse globale du dossier, en considérant notamment votre patrimoine immobilier existant pour compenser l’absence d’apport.
  • Crédit Mutuel : Cet acteur mutualiste met un point d’honneur à accompagner ses clients seniors grâce à des solutions financières spécialement conçues pour optimiser leur patrimoine.

Ces établissements ne garantissent pas automatiquement l’octroi d’un prêt sans apport, mais ils sont réputés pour leur capacité à s’adapter à des situations spécifiques. Pour maximiser vos chances, il est essentiel de présenter un dossier solide.

Comment convaincre une banque d’accorder un prêt sans apport ?

Les arguments clés pour consolider votre dossier

Lorsque vous souhaitez obtenir un prêt sans apport, il est essentiel de convaincre la banque en présentant un dossier béton. Voici une liste des arguments que vous pouvez mettre en avant pour maximiser vos chances de réussite :

  • Des revenus stables et suffisants : Prouvez votre capacité de remboursement avec des bulletins de salaire, des relevés de pension ou des contrats de revenus stables et réguliers.
  • Un faible taux d’endettement : Les banques exigent généralement que ce taux ne dépasse pas 35 %. Montrez que votre endettement est maîtrisé, y compris si vous avez d’autres crédits en cours.
  • Une gestion financière exemplaire : Vos relevés bancaires doivent refléter une saine gestion : pas de découverts récurrents ni de dépenses excessives.
  • Un patrimoine existant : Si vous détenez déjà un bien immobilier, valorisez-le comme garantie potentielle (par exemple, via un prêt hypothécaire).
  • Un projet immobilier bien défini : Fournissez des détails sur l’acquisition envisagée, comme la promesse de vente ou des devis pour travaux si nécessaires. Cela rassure la banque sur le sérieux de votre démarche.
  • Des perspectives de revente ou d’investissement : Montrez que le bien pourrait prendre de la valeur ou générer des revenus locatifs, ce qui réduit le risque pour l’établissement financier.
  • Un accompagnement par un courtier : Faire appel à un courtier comme Skarlett démontre votre volonté de professionnaliser votre demande et d’optimiser vos chances auprès des établissements bancaires.

En complétant ces arguments par une approche personnalisée et des documents bien rassemblés, vous montrez votre sérieux face à la banque.

Les garanties supplémentaires pour rassurer les banques

Convaincre une banque d’accorder un prêt, surtout sans apport, peut parfois sembler complexe. Cependant, plusieurs garanties peuvent jouer en votre faveur pour renforcer votre dossier. 

Parmi elles, on trouve notamment la garantie hypothécaire, qui engage un bien immobilier en tant que garantie en cas de défaut de remboursement. Cette solution est idéale pour les propriétaires souhaitant mobiliser la valeur de leur patrimoine. 

De même, le cautionnement bancaire, proposé par des organismes spécialisés ou des tiers, rassure les banques en couvrant les risques liés au prêt. Une épargne stable ou des produits d’assurance, comme une assurance décès-invalidité renforcée, ajoutent également un niveau de sécurité à votre dossier. 

Tableau : Les taux de réussite selon les types de garanties apportées

Lorsqu’il s’agit d’obtenir un financement, les garanties apportées jouent un rôle clé dans la décision des banques. Voici un tableau récapitulatif des différents types de garanties et de leur impact potentiel sur vos chances de réussite :

Type de garantieDescriptionTaux de réussite estimé
HypothèqueEngagement d’un bien immobilier existant en tant que garantie en cas de défaut de paiement.85 %
Caution bancaireGarantie apportée par un organisme spécialisé ou une personne tierce qui s’engage en cas de non-remboursement.75 %
Garantie épargneUtilisation d’une somme d’épargne bloquée pour sécuriser le financement.70 %
Assurance renforcéeSouscription à une assurance décès-invalidité complète, renforçant la sécurité de l’établissement prêteur.65 %
Absence de garantieFinancement basé uniquement sur la solidité du dossier du demandeur, sans apport de garantie tangible.40 %

Les chiffres ci-dessus permettent de mieux comprendre l’importance d’une garantie adaptée pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt.

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Les alternatives au prêt immobilier sans apport

Le prêt à 110 % : une solution pour couvrir les frais annexes

Le prêt à 110 % est une option intéressante pour les emprunteurs souhaitant non seulement financer le montant total de leur acquisition immobilière, mais aussi inclure les frais annexes tels que les frais de notaire, les frais de garanties ou autres coûts liés à l’achat d’un bien. Contrairement au prêt classique sans apport, cette solution permet une prise en charge plus globale, idéale pour ceux qui préfèrent conserver leur épargne disponible ou n’ont pas encore eu le temps d’en constituer une.

Ce type de crédit, bien qu’avantageux, demande toutefois de répondre à des critères rigoureux. Les banques examinent de près la stabilité de vos revenus, votre taux d’endettement, ainsi qu’une gestion financière irréprochable. Les seniors, par exemple, peuvent tirer parti de leur stabilité financière et d’un patrimoine solide pour maximiser leurs chances d’obtenir ce financement.

Le prêt viager hypothécaire : une option pour les seniors

Le prêt viager hypothécaire est une solution de financement spécialement pensée pour les propriétaires de plus de 60 ans souhaitant libérer une partie de la valeur de leur bien immobilier tout en continuant à y vivre.

Contrairement à une vente en viager, ce modèle permet d’obtenir un capital ou des revenus réguliers sans perdre la propriété du logement. Les fonds ainsi débloqués peuvent être utilisés pour financer des projets personnels, améliorer le cadre de vie ou encore anticiper des besoins futurs, comme des dépenses de santé.

Accessible sans condition de revenus, le prêt viager hypothécaire offre une flexibilité précieuse pour les seniors. Le remboursement, quant à lui, n’intervient qu’au moment de la vente du bien (souvent après le décès de l’emprunteur ou en cas de déménagement). Cette particularité fait de ce prêt une alternative intéressante pour ceux qui désirent utiliser leur patrimoine immobilier comme levier financier, tout en conservant une totale indépendance au quotidien.

Profiter des aides à l’accession (PTZ, prêts aidés régionaux, etc.)

Le rêve de devenir propriétaire est tout à fait accessible, même après 60 ans, notamment grâce aux nombreuses aides à l’accession. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une opportunité à ne pas manquer : il permet de financer une partie de l’achat de votre résidence principale sans payer d’intérêts, sous réserve de répondre à certains critères de revenus et de localisation du bien. 

En outre, de nombreuses régions, départements et communes proposent des prêts aidés ou des subventions spécifiques pour compléter votre financement. Que ce soit pour alléger vos mensualités ou augmenter votre apport, ces solutions constituent un avantage non négligeable. 

Quels sont les avantages et inconvénients d’un prêt sans apport ?

Avantages : acheter plus rapidement, préserver son épargne

Opter pour un prêt immobilier sans apport, c’est avant tout la possibilité de concrétiser rapidement votre projet d’achat. Vous n’avez pas besoin d’attendre des années pour constituer une épargne, ce qui est particulièrement avantageux dans un marché immobilier où les prix peuvent augmenter rapidement. 

De plus, cette solution vous permet de préserver votre épargne, en la gardant disponible pour d’autres projets, des imprévus ou simplement pour sécuriser votre avenir financier à la retraite. 

Inconvénients : coût total plus élevé, critères d’endettement renforcés

Le prêt sans apport peut sembler attractif au premier abord, mais il comporte certains inconvénients notables. Tout d’abord, le coût total de l’opération est souvent plus élevé qu’avec un prêt classique. En effet, les banques considèrent ces dossiers comme plus risqués, ce qui se traduit par des taux d’intérêt moins favorables et des mensualités potentiellement plus élevées. 

De plus, l’absence d’apport implique généralement un emprunt couvrant la totalité du montant, voire les frais annexes (comme les frais de notaire et de garantie), ce qui alourdit la somme à rembourser et augmente les frais liés à l’assurance emprunteur.

Ensuite, les critères d’endettement demandés par les établissements bancaires pour ce type de financement sont souvent plus stricts. Les banques examinent scrupuleusement votre revenu, votre capacité de remboursement et votre stabilité financière

Un taux d’endettement inférieur à 35 % reste une exigence majeure pour maximiser vos chances d’approbation. De plus, elles peuvent aussi attendre des garanties supplémentaires, comme un bien immobilier en caution ou une gestion financière irréprochable, afin de limiter les risques pour elles.

Comparatif entre un prêt avec apport et un prêt sans apport

Se décider entre un prêt avec ou sans apport peut sembler complexe, surtout lorsque chaque solution comporte des avantages et des inconvénients. Pour vous aider à y voir plus clair, voici un tableau qui compare les deux options et leurs principales caractéristiques.

CritèrePrêt avec apportPrêt sans apport
Montant financéGénéralement limité à 90 % du coût total (10 % minimum à fournir par l’emprunteur).100 % ou plus (possibilité de couvrir les frais annexes comme les frais de notaire).
Taux d’intérêtSouvent plus avantageux, car le risque est réduit pour la banque.Plus élevé, car l’absence d’apport augmente le risque pour l’établissement prêteur.
Critères d’éligibilitéPlus souples, car l’apport rassure la banque quant à votre solvabilité.Plus stricts : revenus stables, faible taux d’endettement et gestion financière exemplaire exigés.
MensualitésGénéralement plus faibles, car le montant emprunté est moindre.Plus élevées, car le prêt couvre une somme plus importante.
Délais pour devenir propriétairePlus long si vous devez épargner pour constituer un apport.Plus rapide, car aucune épargne préalable n’est nécessaire.
Risque pour l’emprunteurMoins élevé, car un apport réduit le montant total à rembourser et améliore les conditions.Plus élevé, en raison de frais supplémentaires et d’une dette plus importante.

En résumé, un prêt avec apport vous permet d’obtenir de meilleures conditions et de réduire le coût total de votre crédit, au prix d’un effort d’épargne préalable. En revanche, un prêt sans apport est idéal si vous souhaitez devenir propriétaire rapidement, tout en conservant votre épargne pour d’autres projets. 

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Pourquoi faire appel à un courtier pour un prêt sans apport ?

Les avantages du courtage pour obtenir des conditions avantageuses

Faire appel à un courtier comme Skarlett, c’est s’assurer d’un accompagnement sur mesure pour décrocher des conditions optimisées pour votre prêt immobilier, même si vous n’avez pas d’apport.

Grâce à leur expertise, les courtiers disposent d’un large réseau d’établissements bancaires et savent quels acteurs sont les plus enclin à financer des profils sans apport. Leur mission ?

Comparer les offres, négocier les taux d’intérêt, et maximiser vos chances d'obtenir une acceptation rapidement.

Non seulement un courtier immobilier simplifie votre démarche en s’occupant des aspects administratifs, mais il présente aussi un dossier béton à la banque. Cela intègre une analyse fine de vos revenus, de vos capacités d’endettement et de votre gestion financière. 

De plus, les simulateurs personnalisés permettent de visualiser en toute transparence vos possibilités et d’anticiper vos mensualités de remboursement.

  • L’objectif : vous aider à obtenir un financement adapté à votre situation et à vos projets, sans avoir à mobiliser votre épargne.

Avec Skarlett, profitez d’une expertise dédiée aux seniors. Nous vous accompagnons pour explorer toutes les solutions possibles, qu’il s’agisse d’un prêt hypothécaire, d’une vente en viager ou d’un prêt classique sans apport.

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