La vente en viager, bien que peu courante en France, offre plusieurs bénéfices pour le vendeur. Celui-ci a la possibilité de garder le droit d'habiter sa propriété tout en bénéficiant d'un paiement initial (bouquet) et d'une rente viagère mensuelle, trimestrielle ou annuelle, sans oublier les abattements fiscaux particulièrement intéressants sur les revenus générés par le viager.
Tous nos conseils pour prendre les bonnes décisions, choisir le viager qui vous convient et comprendre la mise en vente.
Si beaucoup ont une vague idée de la manière dont fonctionne le viager, peu connaissent le détail de ce type de vente un peu particulier.
Si vous voulez vendre votre bien en viager, vous devez d’abord répondre à une question essentielle : voulez-vous continuer à habiter dans ce logement ?
En fonction de la réponse à cette question, vous pourrez alors choisir entre deux grands types de viager : le viager occupé et le viager libre.
La vente en viager occupé consiste à vendre son bien tout en gardant un droit à vivre dedans à vie : vous récupérez l’argent de la vente et vous disposez d’un droit d’usage et d’habitation (DUH) qui vous assure que vous pourrez rester aussi longtemps que vous le souhaitez. Lors d’une vente en viager occupé, on applique une décote à la valeur du bien. Cette décote correspond à votre occupation des lieux à vie. En fonction de l’âge que vous avez lorsque vous décidez de vendre votre résidence principale, la décote est donc plus ou moins importante, puisqu’elle est calculée par rapport à votre espérance de vie.
La vente en viager libre est idéale si vous quittez votre résidence principale ou si vous souhaitez vendre une résidence secondaire. Dans le cas d’un viager libre, vous n’avez pas de droit d’usage et d’habitation (DUH) et donc pas de décote : le bien est vendu au même prix que sur le marché classique. Une grande différence cependant : à l’inverse du marché classique, vous ne recevez pas tout argent de la vente immédiatement. En effet, comme dans le cas d’un viager occupé, l’acheteur (le débirentier) vous verse la somme qu’il vous doit sous la forme d’un bouquet immédiat, puis une rente mensuelle ou trimestrielle à vie.
Lorsque vous vendez un bien immobilier en viager, vous recevez le paiement en deux parties distinctes :
En plus de ces sommes qui viennent compléter vos revenus et vous rendre la vie plus facile, le viager permet de faire des économies sur les taxes et impôts, mais aussi sur les frais courants liés au logement. En effet, lorsqu’une vente en viager est conclue, seuls les frais d’entretien courant restent à la charge du vendeur (entretien de la chaudière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères…). Les gros travaux (toiture, ravalement de façade…) sont à la charge de l’acheteur. Le crédirentier (vendeur) se débarrasse également du paiement de la taxe foncière, qui est transférée au débirentier.
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Il existe plusieurs alternatives au viager, avec des avantages différents.
Elle permet de vendre la nue-propriété de son bien et de conserver l’usufruit. Cela signifie que vous pouvez non seulement vivre dans le bien, mais également le louer à quelqu’un d’autre. La vente en nue-propriété se distingue également du viager par un autre aspect : en vendant un bien en nue-propriété, vous récupérez tout le montant de la vente en une fois, à la signature de l’acte chez le notaire. L’acheteur ne deviendra pleinement propriétaire du bien immobilier que lors de votre décès.
La vente à terme est une vente classique avec un paiement échelonné dans le temps. En d’autres termes, vous vendez votre bien et recevez l’argent de la vente de façon étalée, généralement entre 5 et 12 ans. À l’inverse du viager, la vente à terme ne comprend pas d’aléa lié à la date de décès du vendeur : si celui-ci décède avant la fin de la période de paiement définie lors de la vente, les paiements sont dus à ses héritiers (le plus souvent ses enfants).
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