Skarlett est un courtier en assurance immatriculé ORIAS n°23004755, sous le contrôle de l'ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution).
L'espérance de vie du vendeur (crédirentier) est la donnée centrale qui détermine le prix d'une vente en viager : elle influence à la fois la décote appliquée sur la valeur du bien et le montant de la rente mensuelle. Cette estimation s'appuie sur des tables de mortalité actuarielles, plus précises que de simples statistiques générales. Ce guide explique comment ce calcul fonctionne, quelles tables sont utilisées, et pourquoi le choix de la table compte autant que l'âge lui-même.
Dans une vente en viager occupé, le propriétaire vend son bien mais conserve le droit d'y vivre à vie ; l'acquéreur paie un bouquet à la signature puis une rente régulière jusqu'au décès du vendeur.
L'acquéreur (débirentier) achète à un prix inférieur au marché, cette décote compensant l'occupation du logement par le vendeur (crédirentier). Le nouveau propriétaire ne peut prendre possession des lieux, et n'arrête de payer la rente, qu'au décès du crédirentier.
Parce que la vente en viager repose sur le principe d'aléa : personne ne connaît à l'avance la durée exacte du versement des rentes, qui dépend entièrement de la durée de vie réelle du vendeur.
L'aléa est un élément constitutif du viager : sans lui, la vente ne tient pas. C'est le cas si le vendeur est malade et que l'acheteur le savait au moment de la signature, ou si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature d'une maladie dont il était déjà atteint — l'article 1975 du Code civil prévoit alors la nullité de la vente.
Elle influence deux paramètres : la décote appliquée au prix de vente, et le montant final réellement payé par l'acquéreur sur la durée totale de la vente.
Plus le crédirentier est jeune, plus son espérance de vie résiduelle est longue, plus le débirentier sera privé longtemps de la pleine disposition du bien — et donc plus la décote appliquée au prix est importante.
Le montant total réellement versé (bouquet + somme des rentes) dépend de la durée de vie réelle du vendeur, qui peut être plus courte ou plus longue que l'estimation statistique utilisée au moment de la vente — c'est précisément pour que cette estimation soit la plus juste possible que les professionnels s'appuient sur des tables de mortalité solides.
Trois types principaux : les tables de mortalité classiques de l'Insee, les tables de mortalité par génération (TGF05/TGH05), et le barème Daubry.
Elles reflètent les décès observés durant une période passée (2012-2016 pour la dernière édition disponible), sans anticiper les progrès futurs de l'espérance de vie liés aux avancées médicales.
Ces tables prospectives (TGF05 pour les femmes, TGH05 pour les hommes) extrapolent les données passées pour estimer la durée de vie future, en intégrant l'allongement attendu de l'espérance de vie. Elles sont réglementaires pour les assureurs dans le cadre des rentes viagères liées à l'assurance-vie. Chez Skarlett, ce sont ces tables que nous utilisons pour estimer l'espérance de vie résiduelle de nos clients, les jugeant plus rigoureuses que leurs alternatives.
Cette alternative, créée par Jacques Daubry, combine les tables TG05 avec des données issues de plusieurs milliers de ventes en viager observées sur les trente dernières années. Couramment utilisé par certains agents immobiliers, ce barème reste toutefois peu transparent sur sa méthodologie exacte, sa construction précise n'étant connue que de son auteur — une raison pour laquelle nous préférons ne pas l'utiliser.
Les femmes ayant statistiquement une espérance de vie plus longue que les hommes, et le fait d'être en couple influençant également la mortalité résiduelle, le calcul diffère selon le sexe et la situation matrimoniale du vendeur.
Une table de mortalité par génération présente, pour chaque âge et chaque année de naissance, l'espérance de vie résiduelle statistique correspondante — exprimée en nombre d'années restant à vivre.
Extrait de la table TGF05 de l'Insee (espérance de vie résiduelle des femmes, en années) :
Lecture : statistiquement, une femme née en 1954 et âgée de 68 a une espérance de vie résiduelle de 24,92 années.
Parce qu'elles intègrent les progrès attendus de l'espérance de vie, ce qui donne une estimation plus réaliste pour une transaction qui peut durer plusieurs décennies.
Non, c'est une estimation statistique : le vendeur peut vivre plus ou moins longtemps que ce que la table indique, c'est précisément le principe d'aléa qui caractérise le viager.
Parce que sa méthodologie exacte n'est connue que de son auteur, ce qui limite la transparence sur la façon dont il est construit — nous préférons des tables dont la construction est publique et vérifiable.
Oui, la situation matrimoniale et l'espérance de vie combinée des deux vendeurs sont prises en compte, généralement en considérant la durée de vie du dernier survivant.
Oui, un professionnel sérieux doit pouvoir vous indiquer précisément la table utilisée et la méthode de calcul appliquée à votre situation.
Sources officielles : Code civil, article 1975 (aléa et nullité de la vente en cas de décès rapide) · Insee (tables de mortalité et tables par génération TGF05/TGH05) — via Légifrance et Insee.fr
Skarlett est un courtier en assurance immatriculé ORIAS n°23004755, sous le contrôle de l'ACPR. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil personnalisé.
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