Démembrement temporaire

Le démembrement temporaire est une stratégie patrimoniale qui consiste à dissocier temporairement la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits distincts :

• L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (par exemple les loyers),
• La nue-propriété : le droit de devenir plein propriétaire à l’issue d’une période définie (en général de 10 à 20 ans).

Contrairement au démembrement viager, la durée est ici limitée dans le temps : elle est fixée contractuellement.

Ce dispositif est très utilisé pour optimiser sa fiscalité, préparer une transmission ou investir dans l’immobilier à prix réduit.

Lors d’une opération en démembrement temporaire :

• L’investisseur acquiert la nue-propriété à un prix décoté (généralement entre 60 % et 70 % de la valeur du bien) ;

• Un tiers (souvent un bailleur institutionnel) acquiert ou conserve l’usufruit temporaire du bien ;

• Pendant toute la durée du démembrement (10, 15 ou 20 ans), l’usufruitier gère le bien (mise en location, entretien courant, perception des loyers) ;

• Au terme du démembrement, la pleine propriété revient automatiquement et gratuitement au nu-propriétaire, sans droits supplémentaires à payer.

⚠️ Bon à savoir : Ce montage est encadré juridiquement par les articles 578 à 624 du Code civil.

Le démembrement temporaire offre plus de visibilité et de contrôle sur l’opération, ce qui le rend souvent plus adapté à des objectifs patrimoniaux planifiés.

Ce montage est particulièrement avantageux pour les seniors souhaitant :

• Investir à prix réduit : la nue-propriété coûte entre 60 % et 70 % de la valeur du bien

• Préparer une transmission sans fiscalité future

• Profiter d’une revalorisation gratuite du bien au terme du démembrement

• Optimiser leur fiscalité patrimoniale (exonération d’IFI par exemple)

• Diversifier leur patrimoine immobilier

• Éviter la gestion locative pendant la durée du démembrement.

Le démembrement temporaire permet de transformer une partie de son patrimoine immobilier en capital disponible, sans pour autant quitter son logement immédiatement.

Quand est-ce intéressant ?

Cas n°1 : Jean, 68 ans, investisseur prudent

Jean souhaite diversifier son patrimoine sans impacter sa fiscalité. Il achète la nue-propriété d'un appartement à Lyon pour 220 000 € (valeur en pleine propriété : 320 000 €), avec une durée de démembrement de 15 ans. Il ne perçoit pas de loyers, mais n’a aucun revenu foncier à déclarer. Au terme, il redevient plein propriétaire du bien, qui a pris de la valeur, sans avoir eu à gérer la location ni à payer de droits.

➡️ Un choix malin pour préparer l’avenir tout en allégeant son imposition.

Cas n°2 : Claire, 72 ans, souhaite transmettre

Claire veut anticiper la transmission à ses enfants tout en optimisant les droits. Elle achète la nue-propriété d’un bien et effectue une donation à ses deux enfants. Vingt ans plus tard, ils récupèrent automatiquement la pleine propriété du bien, sans impôt à payer. Le montage lui a permis d’utiliser les abattements fiscaux sur la donation tout en sécurisant le patrimoine familial.

➡️ Une stratégie efficace pour transmettre en douceur et sans fiscalité.

Cas n°3 : Michel, 75 ans, vend en démembrement

Michel dispose d’un logement qu’il n’occupe plus. Il vend l’usufruit temporaire de ce bien à un bailleur social pour 20 ans, en échange d’un capital immédiat de 180 000 €. Il conserve la nue-propriété et récupérera la pleine propriété du bien à l’issue. Il utilise ce capital pour rénover sa résidence principale et aider ses petits-enfants. Un montage efficace pour mobiliser son patrimoine sans le vendre définitivement.

➡️ Un moyen simple de libérer du capital tout en gardant la main sur son bien.