Démembrement temporaire

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Louis
Louis

J’étais trop jeune pour vendre en viager et je ne voulais pas quitter ma maison. Le démembrement temporaire m’a permis de récupérer 180 000 € immédiatement. J’ai pu aider mes enfants à acheter leur résidence principale, tout en continuant à vivre chez moi comme avant. Franchement, je ne connaissais pas cette solution et ça a tout changé.

La Baule
Daniel et Colette
Daniel et Colette

On voulait acheter un petit appartement dans le Sud-Ouest pour s’y installer dans quelques années. Le démembrement temporaire a été une solution parfaite : on a débloqué 150 000 € sur notre résidence principale actuelle, sans la vendre. Une belle liberté d’action.

Annecy
Suzie
Suzie

J’ai utilisé l’argent du démembrement pour faire des travaux dans ma maison, et le reste pour faire une donation à mes petits-enfants. Tout s’est fait simplement, et surtout j’ai gardé le contrôle. Merci à Skarlett pour l’accompagnement sur-mesure, j’ai vraiment été bien conseillée.

Arcachon
Marcelle, propriétaire à Toulon
Marcelle

Avec la hausse de l’IFI, je cherchais un moyen de réduire la facture. Grâce à Skarlett, j’ai découvert le démembrement temporaire. J’ai vendu l’usufruit pendant 10 ans, encaissé une belle somme, et mon IFI a baissé de plus de 40 %. Une solution élégante, sans bouleverser mon quotidien.

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La vente en nue-propriété

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Qu’est-ce que le démembrement temporaire ?

Le démembrement temporaire est une stratégie patrimoniale qui consiste à dissocier temporairement la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits distincts :

  • L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (par exemple les loyers),
  • La nue-propriété : le droit de devenir plein propriétaire à l’issue d’une période définie (en général de 10 à 20 ans).

Contrairement au démembrement viager, la durée est ici limitée dans le temps : elle est fixée contractuellement.

Ce dispositif est très utilisé pour optimiser sa fiscalité, préparer une transmission ou investir dans l’immobilier à prix réduit.

Comment fonctionne la séparation entre usufruit et nue-propriété ?

Lors d’une opération en démembrement temporaire :

  • L’investisseur acquiert la nue-propriété à un prix décoté (généralement entre 60 % et 70 % de la valeur du bien) ;

  • Un tiers (souvent un bailleur institutionnel) acquiert ou conserve l’usufruit temporaire du bien ;

  • Pendant toute la durée du démembrement (10, 15 ou 20 ans), l’usufruitier gère le bien (mise en location, entretien courant, perception des loyers) ;

  • Au terme du démembrement, la pleine propriété revient automatiquement et gratuitement au nu-propriétaire, sans droits supplémentaires à payer.

⚠️ Bon à savoir : Ce montage est encadré juridiquement par les articles 578 à 624 du Code civil.

Démembrement temporaire ou viager : quelles différences ?

CritèreDémembrement temporaireDémembrement viager
DuréeLimitée contractuellement : 10, 15, 20 ansJusqu'au décès de l'usufruitier
Calcul de la valeurBasé sur une durée fixeBasé sur une espérance de vie
Sécurité juridiqueDurée certaine, restitution automatiqueDurée incertaine
Objectif fréquentTransmission, investissementLogement d’un proche, anticipation succession

Le démembrement temporaire offre plus de visibilité et de contrôle sur l’opération, ce qui le rend souvent plus adapté à des objectifs patrimoniaux planifiés.

Pourquoi investir en démembrement temporaire ?

Ce montage est particulièrement avantageux pour les seniors souhaitant :

  • Investir à prix réduit : la nue-propriété coûte entre 60 % et 70 % de la valeur du bien

  • Préparer une transmission sans fiscalité future

  • Profiter d’une revalorisation gratuite du bien au terme du démembrement

  • Optimiser leur fiscalité patrimoniale (exonération d’IFI par exemple)

  • Éviter la gestion locative pendant la durée du démembrement.

Avantages fiscaux et impacts sur la transmission

Impôt sur le revenu

Les revenus générés par le bien sont perçus par l’usufruitier. Le nu-propriétaire ne déclare donc aucun revenu locatif.

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

La valeur de la nue-propriété n’entre pas dans le calcul de l’IFI. C'est l’usufruitier qui est imposé sur la valeur totale.

Transmission

Le nu-propriétaire peut transmettre le bien à ses enfants sans droits supplémentaires à payer à l’issue du démembrement. Il est possible d’intégrer la nue-propriété dans une donation ou une succession en bénéficiant d’abattements.

Étapes et démarches pour mettre en place un démembrement temporaire

Pour sécuriser votre projet et optimiser les avantages fiscaux et patrimoniaux, mieux vaut suivre une méthode claire, encadrée par des professionnels.

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Définir vos objectifs patrimoniaux

Transmettre, diversifier, optimiser… Chaque objectif nécessite un montage adapté : il faut d’abord clarifier votre stratégie.

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Consulter un conseiller patrimonial ou un notaire

Un professionnel vous aide à valider la faisabilité juridique et fiscale de l’opération, en tenant compte de votre situation.

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Choisir le bien et fixer la durée du démembrement

Un bon emplacement et une durée cohérente (10, 15 ou 20 ans) sont les clés d’une opération réussie.

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Signer l’acte de démembrement chez le notaire

Le contrat précise les droits et devoirs de chaque partie (entretien, charges, durée, etc.), pour éviter toute ambiguïté.

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Enregistrer l’opération et effectuer les déclarations

Certaines formalités doivent être réalisées auprès des impôts et/ou du service de publicité foncière.

Pourquoi choisir le démembrement temporaire ?

Le démembrement temporaire permet de transformer une partie de son patrimoine immobilier en capital disponible, sans pour autant quitter son logement immédiatement.

Quand est-ce intéressant ?

SituationObjectif recherchéComment le démembrement temporaire répond à ce besoin ?Avantage clé
Changement de résidence principaleFinancer l'achat d’un nouveau logement ou des travauxLa vente de l’usufruit temporaire permet de débloquer rapidement des liquiditésVous restez dans votre logement actuel jusqu’à votre déménagement
Monétisation anticipée du patrimoine immobilierObtenir des liquidités sans vendre définitivement son bienContrairement au viager ou à la nue-propriété, le démembrement temporaire est accessible à tout âgeIdéal pour les jeunes retraités ou les personnes trop jeunes pour le viager
Transmission de patrimoineAider ses enfants ou petits-enfants de son vivantLe capital perçu peut servir à faire des donations immédiatesOptimisation successorale et soutien familial concret
Réduction de l’IFIAlléger son imposition sur la fortune immobilièreLa nue-propriété seule est comptabilisée dans l’assiette taxable de l’IFIDiminution immédiate de la valeur déclarée au fisc
Préparer l’avenir en souplesseGarder la main sur son patrimoine tout en s’adaptant à ses besoinsLe démembrement temporaire est réversible à terme : vous récupérez l’usufruitFlexibilité patrimoniale sans renoncement définitif

Exemples concrets et cas d’usage

Cas n°1 : Jean, 68 ans, investisseur prudent

Jean souhaite diversifier son patrimoine sans impacter sa fiscalité. Il achète la nue-propriété d'un appartement à Lyon pour 220 000 € (valeur en pleine propriété : 320 000 €), avec une durée de démembrement de 15 ans. Il ne perçoit pas de loyers, mais n’a aucun revenu foncier à déclarer. Au terme, il redevient plein propriétaire du bien, qui a pris de la valeur, sans avoir eu à gérer la location ni à payer de droits.

➡️ Un choix malin pour préparer l’avenir tout en allégeant son imposition.

Cas n°2 : Claire, 72 ans, souhaite transmettre

Claire veut anticiper la transmission à ses enfants tout en optimisant les droits. Elle achète la nue-propriété d’un bien et effectue une donation à ses deux enfants. Vingt ans plus tard, ils récupèrent automatiquement la pleine propriété du bien, sans impôt à payer. Le montage lui a permis d’utiliser les abattements fiscaux sur la donation tout en sécurisant le patrimoine familial.

➡️ Une stratégie efficace pour transmettre en douceur et sans fiscalité.

Cas n°3 : Michel, 75 ans, vend en démembrement

Michel dispose d’un logement qu’il n’occupe plus. Il vend l’usufruit temporaire de ce bien à un bailleur social pour 20 ans, en échange d’un capital immédiat de 180 000 €. Il conserve la nue-propriété et récupérera la pleine propriété du bien à l’issue. Il utilise ce capital pour rénover sa résidence principale et aider ses petits-enfants. Un montage efficace pour mobiliser son patrimoine sans le vendre définitivement.

➡️ Un moyen simple de libérer du capital tout en gardant la main sur son bien.

Points de vigilance et limites à connaître

Point de vigilanceExplication
Absence de loyersLe nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée du démembrement.
Liquidité réduiteLa revente de la nue-propriété est plus difficile, car le bien est « incomplet ».
Sélection du bien crucialeL’intérêt du montage repose sur la valorisation future du bien.
Entretien à clarifierL’usufruitier prend en charge l’entretien courant, mais les gros travaux doivent être définis contractuellement.

Vos questions fréquentes

Peut-on revendre la nue-propriété pendant la durée du démembrement ?

Oui, c’est possible, mais plus difficile. Comme le bien n’est pas pleinement disponible, il attire moins d’acheteurs. Il faut donc être prêt à des délais plus longs ou à une décote.

Qui prend en charge les charges et travaux pendant la durée ?

En règle générale, l’usufruitier règle les charges courantes (taxe foncière, entretien, etc.). Les gros travaux peuvent être partagés selon ce qui est prévu dans le contrat. Un point à bien cadrer avec le notaire.

Le cadre fiscal peut-il évoluer pendant la durée du démembrement ?

Oui. La fiscalité (IFI, succession, donation) peut changer. C’est pourquoi un accompagnement par un professionnel est essentiel pour adapter votre stratégie si besoin.

Est-il possible de récupérer la pleine propriété avant la fin ?

Non, sauf accord spécifique entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. La durée est fixée dans l’acte notarié et ne peut pas être réduite unilatéralement.

Y a-t-il des frais de notaire lors de l’achat en nue-propriété ?

Oui, mais ils sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété (et non sur la valeur totale du bien). Cela les rend généralement plus légers qu’en pleine propriété.

Puis-je financer l’achat de la nue-propriété avec un crédit immobilier ?

Oui, certaines banques l’acceptent, à condition d’avoir un bon profil patrimonial et une stratégie claire. Un courtier ou un conseiller peut vous orienter.

La nue-propriété est-elle soumise à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?

Non. C’est l’usufruitier qui est redevable de l’IFI sur la valeur totale du bien. Le nu-propriétaire n’est pas concerné pendant la durée du démembrement.

Peut-on inclure la nue-propriété dans une donation ?

Oui, c’est même l’un des grands atouts de ce montage. On peut transmettre la nue-propriété à ses enfants en bénéficiant des abattements fiscaux, sans taxation supplémentaire à la fin du démembrement.

L’usufruitier peut-il vivre dans le bien ou doit-il le louer ?

Il a le choix. L’usufruitier peut soit occuper le logement, soit le mettre en location, sauf indication contraire dans le contrat.

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