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Le démembrement temporaire est une stratégie patrimoniale qui consiste à dissocier temporairement la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits distincts :
Contrairement au démembrement viager, la durée est ici limitée dans le temps : elle est fixée contractuellement.
Ce dispositif est très utilisé pour optimiser sa fiscalité, préparer une transmission ou investir dans l’immobilier à prix réduit.
Lors d’une opération en démembrement temporaire :
⚠️ Bon à savoir : Ce montage est encadré juridiquement par les articles 578 à 624 du Code civil.
Le démembrement temporaire offre plus de visibilité et de contrôle sur l’opération, ce qui le rend souvent plus adapté à des objectifs patrimoniaux planifiés.
Ce montage est particulièrement avantageux pour les seniors souhaitant :
Impôt sur le revenu
Les revenus générés par le bien sont perçus par l’usufruitier. Le nu-propriétaire ne déclare donc aucun revenu locatif.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
La valeur de la nue-propriété n’entre pas dans le calcul de l’IFI. C'est l’usufruitier qui est imposé sur la valeur totale.
Transmission
Le nu-propriétaire peut transmettre le bien à ses enfants sans droits supplémentaires à payer à l’issue du démembrement. Il est possible d’intégrer la nue-propriété dans une donation ou une succession en bénéficiant d’abattements.
Pour sécuriser votre projet et optimiser les avantages fiscaux et patrimoniaux, mieux vaut suivre une méthode claire, encadrée par des professionnels.
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Transmettre, diversifier, optimiser… Chaque objectif nécessite un montage adapté : il faut d’abord clarifier votre stratégie.
Consulter un conseiller patrimonial ou un notaire
Un professionnel vous aide à valider la faisabilité juridique et fiscale de l’opération, en tenant compte de votre situation.
Choisir le bien et fixer la durée du démembrement
Un bon emplacement et une durée cohérente (10, 15 ou 20 ans) sont les clés d’une opération réussie.
Signer l’acte de démembrement chez le notaire
Le contrat précise les droits et devoirs de chaque partie (entretien, charges, durée, etc.), pour éviter toute ambiguïté.
Enregistrer l’opération et effectuer les déclarations
Certaines formalités doivent être réalisées auprès des impôts et/ou du service de publicité foncière.
Le démembrement temporaire permet de transformer une partie de son patrimoine immobilier en capital disponible, sans pour autant quitter son logement immédiatement.
Jean souhaite diversifier son patrimoine sans impacter sa fiscalité. Il achète la nue-propriété d'un appartement à Lyon pour 220 000 € (valeur en pleine propriété : 320 000 €), avec une durée de démembrement de 15 ans. Il ne perçoit pas de loyers, mais n’a aucun revenu foncier à déclarer. Au terme, il redevient plein propriétaire du bien, qui a pris de la valeur, sans avoir eu à gérer la location ni à payer de droits.
➡️ Un choix malin pour préparer l’avenir tout en allégeant son imposition.
Claire veut anticiper la transmission à ses enfants tout en optimisant les droits. Elle achète la nue-propriété d’un bien et effectue une donation à ses deux enfants. Vingt ans plus tard, ils récupèrent automatiquement la pleine propriété du bien, sans impôt à payer. Le montage lui a permis d’utiliser les abattements fiscaux sur la donation tout en sécurisant le patrimoine familial.
➡️ Une stratégie efficace pour transmettre en douceur et sans fiscalité.
Michel dispose d’un logement qu’il n’occupe plus. Il vend l’usufruit temporaire de ce bien à un bailleur social pour 20 ans, en échange d’un capital immédiat de 180 000 €. Il conserve la nue-propriété et récupérera la pleine propriété du bien à l’issue. Il utilise ce capital pour rénover sa résidence principale et aider ses petits-enfants. Un montage efficace pour mobiliser son patrimoine sans le vendre définitivement.
➡️ Un moyen simple de libérer du capital tout en gardant la main sur son bien.
Vos questions fréquentes
Peut-on revendre la nue-propriété pendant la durée du démembrement ?
Oui, c’est possible, mais plus difficile. Comme le bien n’est pas pleinement disponible, il attire moins d’acheteurs. Il faut donc être prêt à des délais plus longs ou à une décote.
Qui prend en charge les charges et travaux pendant la durée ?
En règle générale, l’usufruitier règle les charges courantes (taxe foncière, entretien, etc.). Les gros travaux peuvent être partagés selon ce qui est prévu dans le contrat. Un point à bien cadrer avec le notaire.
Le cadre fiscal peut-il évoluer pendant la durée du démembrement ?
Oui. La fiscalité (IFI, succession, donation) peut changer. C’est pourquoi un accompagnement par un professionnel est essentiel pour adapter votre stratégie si besoin.
Est-il possible de récupérer la pleine propriété avant la fin ?
Non, sauf accord spécifique entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. La durée est fixée dans l’acte notarié et ne peut pas être réduite unilatéralement.
Y a-t-il des frais de notaire lors de l’achat en nue-propriété ?
Oui, mais ils sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété (et non sur la valeur totale du bien). Cela les rend généralement plus légers qu’en pleine propriété.
Puis-je financer l’achat de la nue-propriété avec un crédit immobilier ?
Oui, certaines banques l’acceptent, à condition d’avoir un bon profil patrimonial et une stratégie claire. Un courtier ou un conseiller peut vous orienter.
La nue-propriété est-elle soumise à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?
Non. C’est l’usufruitier qui est redevable de l’IFI sur la valeur totale du bien. Le nu-propriétaire n’est pas concerné pendant la durée du démembrement.
Peut-on inclure la nue-propriété dans une donation ?
Oui, c’est même l’un des grands atouts de ce montage. On peut transmettre la nue-propriété à ses enfants en bénéficiant des abattements fiscaux, sans taxation supplémentaire à la fin du démembrement.
L’usufruitier peut-il vivre dans le bien ou doit-il le louer ?
Il a le choix. L’usufruitier peut soit occuper le logement, soit le mettre en location, sauf indication contraire dans le contrat.
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