Comment calculer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété ?

Qu'est-ce que l'usufruit et la nue-propriété ?

Le droit de propriété se décompose en trois attributs :

• L’usus : le droit d’utiliser le bien, donc d’y vivre
• Le fructus : le droit de récupérer les fruits produits par le bien, donc de le louer
• L’abusus : le droit de disposer du bien comme elle l’entend, par exemple le donner ou le vendre

Quand ces trois droits sont détenus par la même personne, elle est pleinement propriétaire. Lorsqu'ils sont répartis entre deux personnes, on parle de démembrement de propriété : l'usufruitier détient l'usus et le fructus, le nu-propriétaire détient l'abusus. Pendant toute la période de démembrement, l'usufruitier peut vivre dans le bien ou le louer ; le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété, mais ne peut ni l'occuper ni le louer.

Démembrement viager ou temporaire ?

Le démembrement est viager s'il dure jusqu'au décès de l'usufruitier, ou temporaire s'il porte sur une durée fixe déterminée à l'avance. Dans les deux cas, à la fin de la période, le nu-propriétaire devient plein propriétaire, réunissant les trois attributs de propriété.

Dans quels cas y a-t-il démembrement de propriété ?

Trois cas principaux :

• La succession (le conjoint survivant reçoit souvent l'usufruit, les enfants la nue-propriété),
• La donation (des parents donnent la nue-propriété à leurs enfants en conservant l'usufruit),
• Et la vente en nue-propriété (un propriétaire vend sa nue-propriété pour obtenir du capital tout en conservant l'usage du bien).

Quel est le barème officiel de l'usufruit ?

La valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est fixée par l'article 669 du Code général des impôts, selon l'âge de l'usufruitier : plus il est âgé, plus la valeur de son usufruit est faible.

Ce barème s'applique-t-il aussi aux ventes en démembrement ?

Non : pour une vente en nue-propriété (notamment un viager), les professionnels utilisent des tables de mortalité actuarielles (TGF05 pour les femmes, TGH05 pour les hommes), plus précises que le barème fiscal pour évaluer une opération commerciale.

Le barème fiscal de l'article 669 reste un outil simplifié, conçu pour les donations et successions — il ne tient pas compte de l'espérance de vie réelle selon le profil de chacun, contrairement aux tables actuarielles utilisées pour fixer le prix d'une vente viagère.

Comment utiliser le barème pour calculer une donation ou une succession ?

La formule est simple : valeur de l'usufruit = valeur du bien en pleine propriété × pourcentage correspondant à la tranche d'âge de l'usufruitier.

Exemple 1 : la donation de Pauline

Pauline, 67 ans, est propriétaire d'une maison évaluée à 455 000 €. Elle fait donation de la nue-propriété à son fils Jean, 31 ans. À 67 ans, elle se situe dans la tranche "61 à 70 ans révolus" : son usufruit vaut 40 %, la nue-propriété 60 %.

• Usufruit de Pauline = 455 000 € × 0,40 = 182 000 €
• Nue-propriété donnée à Jean = 455 000 € × 0,60 = 273 000 €

Exemple 2 : la succession d'Albert

Albert décède à 86 ans, propriétaire d'un appartement évalué à 232 000 €, dans lequel vit sa femme Jacqueline, 83 ans. Jacqueline choisit de conserver l'usufruit, leur fille Nathalie reçoit la nue-propriété. À 83 ans, Jacqueline se situe dans la tranche "81 à 90 ans révolus" : son usufruit vaut 20 %, la nue-propriété 80 %.

• Usufruit de Jacqueline = 232 000 € × 0,20 = 46 400 €
• Nue-propriété reçue par Nathalie = 232 000 € × 0,80 = 185 600 €

Qui paie les droits de succession en cas d'usufruit ?

Le conjoint survivant qui récupère l'usufruit est totalement exonéré de droits de succession ; seul le nu-propriétaire paie des droits, calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété qu'il reçoit.

En reprenant l'exemple d'Albert : Jacqueline, son épouse, ne paie aucun impôt sur son usufruit de 46 400 €, en vertu de l'exonération totale du conjoint survivant. Leur fille Nathalie, elle, doit payer des droits de succession sur les 185 600 € de nue-propriété reçus — après application de l'abattement de 100 000 € dont elle bénéficie en tant qu'enfant du défunt, la base taxable est de 85 600 €.

Sources officielles : Code général des impôts, article 669 (barème fiscal de l'usufruit) et article 796-0 bis (exonération du conjoint survivant) — via Légifrance

Skarlett est un courtier en assurance immatriculé ORIAS n°23004755, sous le contrôle de l'ACPR. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil personnalisé : pour toute opération de démembrement, l'accompagnement d'un notaire est recommandé.

À lire aussi :

• Usufruit et taxe foncière : qui doit payer ? Une clarification qui peut vraiment vous simplifier la vie
• Usufruit et taxe foncière : qui doit payer ? Une clarification qui peut vraiment vous simplifier la vie
• Est-ce qu’un usufruitier peut donner son usufruit ?
• Usufruits successifs : de quoi parle-t-on ?
• Peut-on casser un usufruit ?
• Les droits de succession en cas d’usufruit : ce qu'il faut savoir
• À qui appartiennent les meubles dans une maison en usufruit ?
• Comment se passe la vente d’un bien en usufruit lors d’une succession ?
• Êtes-vous vraiment sûr de tout savoir sur la convention de quasi-usufruit ? Cadre juridique et avantages à connaître