Vendre en viager occupé répond à un objectif clair : rester chez soi tout en améliorant ses revenus. Les principaux avantages pour le vendeur sont :

• Continuer à vivre dans son logement aussi longtemps qu'on le souhaite, sans changer ses habitudes ni son environnement.

• Recevoir un capital immédiat (le bouquet), utilisable librement : aider ses enfants, financer des travaux d'adaptation, voyager ou simplement se constituer une réserve.

• Percevoir une rente régulière qui complète la retraite. Cette rente bénéficie d'un abattement fiscal avantageux qui augmente avec l'âge du vendeur au moment de la vente.

• Transmettre de son vivant, en utilisant le bouquet pour réaliser des donations.

• Se décharger des gros travaux, qui incombent généralement à l'acheteur.

Le calcul part de la valeur vénale du bien (son prix sur le marché classique), à laquelle on retranche la décote d'occupation.

La décote d'occupation (valeur du DUH)

La décote correspond à la valeur du droit d'usage et d'habitation que vous conservez. Plus l'occupation prévue est longue, plus la décote est importante. Elle dépend donc directement de votre âge : un vendeur plus jeune occupera statistiquement le bien plus longtemps, ce qui réduit davantage le prix de vente. Cette espérance d'occupation est estimée à partir de tables d'espérance de vie.

Pour comprendre comment l'âge influence le prix, voir : l'espérance de vie et le prix du viager.

Bouquet et rente : comment répartir ?

Une fois la valeur occupée déterminée, vous choisissez la répartition entre bouquet et rente, selon vos besoins :

• Privilégier le bouquet si vous avez besoin de liquidités immédiates importantes.

• Privilégier la rente si vous cherchez surtout à sécuriser un revenu mensuel à vie.

Il est aussi possible de vendre sans rente, en percevant l'intégralité sous forme de capital.

En savoir plus : le viager occupé sans rente.

• Faire estimer son bien à sa valeur de marché, puis calculer la valeur occupée.

• Définir la répartition bouquet / rente en fonction de vos objectifs.

• Trouver un acquéreur (investisseur particulier ou institutionnel).

• Rédiger l'avant-contrat, en y intégrant les clauses de protection du vendeur.

• Signer l'acte authentique chez le notaire : vous touchez le bouquet et conservez votre droit d'habitation.

La vente en viager est encadrée pour protéger le crédirentier :

• La clause résolutoire : si l'acheteur cesse de verser la rente, la vente peut être annulée. Le vendeur récupère son bien et conserve le bouquet ainsi que les rentes déjà perçues.

• Le privilège du vendeur, inscrit chez le notaire, garantit le paiement de la rente.

• Le principe d'aléa : le prix final dépend de la durée de vie du vendeur, condition indispensable à la validité du contrat.

Dans un viager occupé, vous restez dans le logement : le prix est décoté mais vous gardez votre cadre de vie. Dans un viager libre, l'acheteur dispose du bien immédiatement : le bouquet et la rente sont plus élevés, mais vous devez vous loger ailleurs. Le viager occupé convient à ceux qui veulent vieillir chez eux ; le viager libre, à ceux qui possèdent un bien qu'ils n'habitent plus.

Comparaison détaillée : la vente en viager libre.

Chaque situation est unique : la valeur occupée, le bouquet et la rente dépendent de votre âge, de votre bien et de vos objectifs. Nos experts vous accompagnent partout en France pour estimer votre projet gratuitement et sans engagement.