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Tout savoir sur le viager occupé
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Le concept essentiel à connaître
Qu’est-ce que le viager occupé ?
Le viager occupé est la forme la plus répandue de viager, utilisée dans 90 % des cas. Il s’agit d’une vente immobilière particulière où le vendeur (appelé crédirentier) cède son bien à un acquéreur (appelé débirentier) en échange d’un capital initial appelé bouquet, suivi du versement d’une rente viagère régulière.
La spécificité ? Le crédirentier conserve le droit d’usage et d’habitation (DUH) de son logement jusqu’à son décès. En clair, il continue à vivre dans son logement tout en bénéficiant d’un apport financier immédiat et de revenus réguliers.
Quels types de biens immobiliers peuvent être concernés par le viager occupé ?
Vous pouvez vendre votre résidence principale en viager occupé, quelle que soit sa nature : appartement, maison, villa, pavillon, chalet ou même château !
Comprendre les fondamentaux du viager occupé
Le fonctionnement, le calcul, et les droits
Le viager occupé est une forme de vente immobilière encadrée par la loi et signée devant notaire. Elle vous permet de vendre votre bien tout en continuant à y vivre, et de recevoir en échange un capital immédiat (le bouquet) et des revenus réguliers à vie (la rente).
Voici les points clés à comprendre :
Les deux parties en présence
- Le crédirentier, c’est vous. Vous vendez votre bien, tout en conservant le droit d’y vivre jusqu’à la fin de votre vie.
- Le débirentier, c’est l’acheteur. Il vous verse un capital à la signature (le bouquet) puis une rente chaque mois.
Les éléments financiers
- Le bouquet : c’est la somme que vous recevez dès la signature de l’acte. Elle est librement négociée (certains préfèrent un bouquet élevé, d’autres misent davantage sur la rente).
- La rente viagère : c’est le revenu que vous touchez chaque mois ou chaque trimestre, à vie. Elle est calculée selon plusieurs critères : la valeur de votre bien, votre âge, et le montant du bouquet.
- Le droit d’usage et d’habitation (DUH) : puisque vous continuez à occuper votre logement, la valeur du bien est ajustée. C’est ce qu’on appelle le DUH. Résultat : plus vous êtes âgé, plus la rente sera élevée, car la durée estimée d’occupation est plus courte.
Comment sont calculées la rente et la valeur du viager ?
Tout commence par l’estimation de votre bien immobilier, réalisée par un expert indépendant.
Puis, plusieurs éléments sont pris en compte :
- Le droit d’usage et d’habitation (DUH), qui réduit la valeur du bien puisque vous continuez à y vivre.
- Le montant du bouquet, fixé selon vos besoins et négocié avec l’acheteur.
- Votre âge et votre espérance de vie, estimée à partir des tables officielles de l’INSEE. Plus vous êtes âgé, plus l’espérance de vie est courte, et plus la rente mensuelle sera élevée.
- Enfin, la rente viagère est calculée en fonction de tous ces paramètres. Elle est ensuite indexée chaque année sur l’inflation, afin de préserver votre pouvoir d’achat dans la durée.
Une vente encadrée… mais avec une part d’aléa
Le viager repose sur un principe simple mais puissant : la rente est versée jusqu’à votre décès. Cela signifie que l’acheteur ne sait pas combien de temps il paiera : c’est ce qu’on appelle l’aléa viager. Une condition indispensable pour que le contrat soit juridiquement valide.
Pourquoi choisir le viager occupé ?
Les avantages pour le vendeur
Les limites à connaître
Les inconvénients du viager occupé
- Des liquidités initiales généralement plus faibles qu’une vente immobilière classique.
- Un engagement financier étalé sur la durée de vie du crédirentier, avec une certaine incertitude liée à cet aléa.
- La prise en charge des charges courantes et de l’entretien du bien qui reste souvent à la charge du vendeur.
Organisation patrimoniale et cadre fiscal
💰 Bouquet : une somme totalement exonérée d'impôt
Le bouquet versé au vendeur n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu, quel que soit son montant.
📉 Rente viagère : une imposition allégée selon l’âge
Seule une fraction de la rente est imposable, grâce à un abattement allant jusqu’à 70 % si le vendeur a plus de 70 ans.
🧾 Droits de mutation : calculés sur la valeur du bien
L’acheteur paie des droits de mutation au moment de la vente, calculés sur la valeur vénale du bien immobilier.
🏠 Revente : une plus-value potentiellement imposable
En cas de revente du bien, l’acheteur peut être imposé sur la plus-value réalisée, comme dans toute vente immobilière classique.
Ce qui doit figurer dans le contrat
Un contrat en béton pour une vente 100 % sécurisée
01
La description précise du bien : adresse exacte, superficie, diagnostics techniques à jour.
02
Les modalités de paiement : montant du bouquet, rente viagère, périodicité et indexation.
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Les obligations de chacun : absence de droit d’usage pour le vendeur, répartition claire des charges et travaux entre acheteur et vendeur.
04
Les garanties en cas d'imprévus : clause résolutoire, hypothèque légale, inscription au fichier immobilier, acte rédigé et authentifié par un notaire.
Les règles à connaître avant de vous lancer
Quelles sont les principales conditions d’un viager occupé ?
La vente en viager occupé est strictement encadrée par la loi. Pour que l’opération soit valide et sécurisée pour les deux parties, certaines conditions doivent impérativement être remplies :
- 👴 Avoir plus de 60 ans (même si légalement, aucun âge minimum n’est imposé, c’est l’âge optimal pour que la rente soit intéressante).
- 🏠 Être pleinement propriétaire du bien (le titre de propriété doit être à votre nom, sans indivision ni usufruit tiers).
- 📑 Le bien doit être libre d’hypothèque non déclarée ou de dettes cachées.
- 🧾 Faire réaliser une évaluation professionnelle du bien, par un expert ou un notaire.
- 🧱 Fournir un dossier complet sur l’état du logement, ses diagnostics techniques, ses charges et les éventuels travaux à prévoir.
Une vente pas comme les autres, mais très encadrée
Les 6 grandes étapes d’une vente en viager occupé
1️⃣ Évaluation du bien immobilier par un expert
Un professionnel réalise une expertise pour déterminer la valeur vénale réelle du logement, base essentielle pour calculer le bouquet et la rente.
2️⃣ Rencontre avec un notaire pour préparer l’acte
Le notaire explique précisément les droits et obligations des deux parties, et prépare l’acte de vente en viager occupé conforme à la loi.
3️⃣ Négociation du bouquet et de la rente viagère
Le vendeur (crédirentier) et l’acheteur (débirentier) discutent et s’accordent sur le montant du bouquet (capital initial) et le montant ainsi que la fréquence des rentes à verser.
4️⃣ Signature de l’acte notarié
La vente est officialisée devant notaire. Ce document légal garantit la sécurité juridique des engagements pris par les deux parties.
5️⃣ Versement du bouquet initial
L’acheteur verse au vendeur la somme convenue en capital, généralement au moment de la signature de l’acte.
6️⃣ Versement des rentes viagères régulières jusqu’au décès
L’acheteur s’engage à verser la rente viagère convenue tant que le crédirentier est en vie. Au décès de ce dernier, l’acheteur devient plein propriétaire du bien et les paiements cessent.
Viager occupé vs viager libre
Quelles différences fondamentales ?
Viager occupé ou viager libre : ces deux formules n'ont pas les mêmes implications, ni les mêmes avantages. Voici un comparatif clair pour bien comprendre :
Pourquoi se faire accompagner ?
La vente en viager est une opération complexe qui demande une expertise rigoureuse (notaires, avocats, experts immobiliers). Chaque cas est unique : il est essentiel d’évaluer correctement la valeur du bien, la rente, et de sécuriser juridiquement la transaction pour protéger vos intérêts.
Vos questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un viager occupé ?
Le viager occupé vous permet de vendre votre bien tout en continuant à y vivre jusqu’à la fin de votre vie. En échange, vous percevez un bouquet (somme versée au moment de la vente) et une rente viagère mensuelle à vie. L’acheteur devient propriétaire, mais ne peut pas occuper le logement tant que vous y vivez.
Puis-je rester chez moi toute ma vie ?
Oui. C’est justement le principe du viager occupé : vous conservez un droit d’usage et d’habitation (DUH) jusqu’à votre décès. L’acheteur ne peut ni vous déloger, ni vendre le bien occupé sans votre accord.
Et si je pars en maison de retraite ?
Vous avez deux options :
- Soit vous gardez votre droit d’usage : le bien reste occupé à vos yeux, même si vous ne l’habitez plus.
- Soit vous renoncez à ce droit, et l’acheteur peut alors récupérer le logement. En contrepartie, la rente peut être revalorisée.
Combien vais-je toucher avec un viager occupé ?
Cela dépend de plusieurs critères : la valeur de votre bien, votre âge au moment de la vente, le montant du bouquet choisi, le montant estimé de la rente
En moyenne, vous touchez 20 à 30 % de la valeur du bien en bouquet, et le reste sous forme de rente mensuelle.
Peut-on vendre en viager si on a des enfants ?
Oui, il est tout à fait possible de vendre sa maison ou son appartement lorsqu’on a des enfants. C'est même une solution privilégiée pour libérer de l'argent permettant de faire une donation à ses héritiers de son vivant, ou de financer ses projets et ses besoins sans être dépendant de ses enfants.
Et si je décède rapidement après la vente ?
C’est l’un des principes du viager : l’acheteur prend un “pari” sur votre espérance de vie. Si vous partez tôt, il peut sembler avantagé, mais vous aurez perçu un capital immédiat et sécurisé votre avenir financier.
👉 À noter : le viager peut être réversible au conjoint, si vous le précisez au moment de la vente.
Est-ce que je perds la propriété de mon bien ?
Oui, juridiquement, l’acheteur devient plein propriétaire à la signature. Mais vous conservez l’usage du logement à vie, ce qui vous protège totalement.
La rente viagère est-elle imposable ?
Oui, mais de façon partielle et très avantageuse.
Seule une partie de la rente est imposée, selon votre âge au moment de la première rente.
Quels sont les frais à prévoir ?
Les principaux frais sont :
- Les frais de notaire (à la charge de l’acheteur en général)
- Les frais liés à la vente (diagnostics, etc.)
Vous n’avez pas de frais cachés, et vous êtes accompagné tout au long du processus chez Skarlett.
Puis-je vendre en viager occupé un bien en indivision ou en SCI ?
Oui, c’est possible, mais cela demande l’accord de tous les indivisaires ou associés. Une analyse juridique est nécessaire, que nous réalisons avec vous.
Est-ce que mes enfants vont hériter du bien ?
Non, puisque vous l’avez vendu. En revanche, vous pouvez utiliser le bouquet ou la rente pour :
- Effectuer des donations de votre vivant
- Constituer une épargne pour vos proches
- Financer des projets qui vous tiennent à cœur
Quels travaux dois-je encore payer après la vente ?
En viager occupé, c’est vous qui prenez en charge les petites réparations courantes et l’entretien quotidien.
L’acheteur reste responsable des gros travaux structurels (toiture, murs porteurs, etc.). Ces règles peuvent être précisées dans l’acte notarié.
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