Usufruit et taxe foncière : qui doit payer en 2026 ?

Qu'est-ce que l'usufruit et la nue-propriété ?

Quand un bien est démembré, deux personnes se partagent les droits de propriété : l'usufruitier détient l'usage et les revenus du bien, le nu-propriétaire détient le droit d'en disposer.

L'usufruitier dispose de deux droits : vivre dans le bien (usus) et en percevoir les revenus, notamment en le louant (fructus). Le nu-propriétaire, lui, détient l'abusus : le droit de disposer du bien, par exemple le vendre.

Dans quels cas un bien est-il démembré ?

Un bien peut être démembré lors d'une succession (un conjoint survivant hérite de l'usufruit, les enfants de la nue-propriété), d'une donation (des parents conservent l'usufruit et donnent la nue-propriété), ou d'une vente en démembrement (le vendeur cède la nue-propriété tout en conservant l'usufruit, à vie ou pour une durée déterminée).

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Qu'est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière est un impôt local annuel dû par le propriétaire d'un bien immobilier au 1er janvier de l'année d'imposition, calculé sur la valeur cadastrale du bien et des taux fixés par les collectivités locales.

Le montant varie fortement d'une commune à l'autre selon les taux votés localement ; à titre indicatif, il se situe le plus souvent entre quelques centaines et plus d'un millier d'euros par an selon le type de bien et sa localisation — un montant précis ne peut être donné qu'au cas par cas, en consultant l'avis d'imposition ou le site impots.gouv.fr.

Qui doit payer la taxe foncière en cas de démembrement ?

C'est l'usufruitier qui est légalement redevable de la taxe foncière, pas le nu-propriétaire — cette règle est fixée par l'article 1400, II du Code général des impôts.

Le raisonnement : la taxe foncière étant assise sur les revenus potentiels du bien, elle doit être supportée par celui qui a la jouissance effective du bien — c'est-à-dire l'usufruitier, et non le nu-propriétaire qui ne peut ni y vivre ni en percevoir les loyers.

Une convention peut-elle changer qui paie la taxe foncière ?

Une convention privée entre usufruitier et nu-propriétaire peut organiser un remboursement entre eux, mais elle ne change jamais le nom qui figure sur l'avis d'imposition envoyé par l'administration fiscale — celui-ci reste toujours celui de l'usufruitier.

Autrement dit, cette convention règle uniquement qui supporte économiquement la charge en dernier ressort entre les deux parties, pas qui reçoit l'avis d'imposition. Une telle convention, si elle est mise en place, est généralement rédigée par un notaire et précise l'identité des parties, la description du bien, la durée du démembrement, et les modalités de remboursement.

Quelles exonérations de taxe foncière existent pour l'usufruitier ?

L'usufruitier, comme tout propriétaire, peut être exonéré de taxe foncière selon sa situation personnelle ou les caractéristiques du bien.

Exonérations liées à la situation personnelle

• Bénéficiaires de l'ASPA ou de l'ASI : exonération sans condition de ressources.
• Bénéficiaires de l'AAH : exonération sous conditions de revenus.
• Personnes de plus de 75 ans : exonération si le revenu fiscal de référence ne dépasse pas le plafond fixé chaque année par l'administration fiscale.

Exonérations liées au bien

• 2 ans pour une construction neuve, une reconstruction ou un agrandissement.
• 5 ans pour un logement reconnu particulièrement économe en énergie, si la collectivité locale a voté cette exonération.
• 15 ans pour un logement neuf financé à 50 % ou plus par un prêt aidé (prêt à taux zéro, éco-PTZ, prêt à l'accession sociale, prêt conventionné).
• 15 ans pour un logement destiné à la location au profit de personnes défavorisées.

Sources officielles : Code général des impôts, article 1400 (débiteur de la taxe foncière) et articles 1390 et suivants (exonérations), via Légifrance et BOFiP

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