Donation d'usufruit en 2026 : peut-on donner son usufruit, et à quel intérêt fiscal ?

Qu’est-ce qu’un usufruitier ?

Un usufruitier est une personne qui détient le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être pleinement propriétaire.

Pour bien comprendre ce qu’est l’usufruit, il faut faire un petit détour par le droit de propriété :

• L'usus : le droit d'utiliser le bien — pour un logement, le droit d'y vivre.
• Le fructus : le droit de percevoir les revenus du bien — pour un logement, le droit de le louer et d'en percevoir les loyers.
• L'abusus : le droit de disposer du bien, c'est-à-dire de le vendre, le donner ou le détruire.

Quand une personne détient l'usus et le fructus, on dit qu'elle est usufruitière. C'est une autre personne, le nu-propriétaire, qui détient l'abusus. Un bien ainsi partagé entre un usufruitier et un nu-propriétaire est dit démembré.

Dans quel cas devient-on usufruitier ?

On devient usufruitier principalement dans trois situations : à la suite d'une succession, par une donation de nue-propriété reçue par un tiers, ou en vendant soi-même son bien en démembrement.

Comment devient-on usufruitier lors d'une succession ou d'une donation ?

Le cas le plus fréquent est celui d'un conjoint survivant : lorsque l'un des membres d'un couple marié décède, ses enfants deviennent généralement nus-propriétaires du bien familial, tandis que le parent survivant en devient usufruitier.

Le démembrement est aussi utilisé de son vivant pour transmettre un patrimoine : les parents gardent l'usufruit de leur bien et en donnent la nue-propriété à leurs enfants.

Comment la donation de nue-propriété permet-elle de réduire les frais de donation ?

En donnant la nue-propriété d'un bien plutôt que sa pleine propriété, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété — nettement inférieure à la valeur du bien en pleine propriété.

Cette valeur dépend exclusivement de l'âge de l'usufruitier (donc du donateur, qui conserve l'usufruit) au jour de la donation, selon le barème fixé à l'article 669 du Code général des impôts :

Exemple : un parent de 65 ans donne la nue-propriété de son bien, d'une valeur de 320 000 €, à son enfant. À cet âge, la nue-propriété représente 60 % de la valeur du bien : les droits de donation ne sont donc calculés que sur 192 000 €, et non sur les 320 000 € de la pleine propriété.

Comment devient-on usufruitier en vendant son bien en démembrement ?

On devient également usufruitier en vendant son propre bien en démembrement — c'est le principe de la vente en nue-propriété, qui peut être viagère (l'usufruit dure toute la vie du vendeur) ou temporaire (l'usufruit dure pour une durée définie au contrat).

Quand la période d'usufruit prend-elle fin ?

Dans la grande majorité des cas, l'usufruit prend fin au décès de l'usufruitier ; dans le cas d'un démembrement temporaire, il prend fin à la date prévue au contrat.

Qui devient propriétaire à la fin de la période d'usufruit ?

À la fin de l'usufruit, qu'il s'agisse d'un décès ou de l'échéance d'un démembrement temporaire, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire du bien, sans formalité ni fiscalité supplémentaire à ce moment-là — puisque la fiscalité a déjà été acquittée au moment de la donation initiale.

Est-ce qu'un usufruitier peut donner son usufruit ?

Oui : l'usufruitier est propriétaire de son usufruit, il peut donc le donner à une autre personne. Il perd alors immédiatement tout droit sur le bien — il ne peut plus y vivre, ni le louer.

Quel est l'intérêt de donner l'usufruit d'un bien ?

Donner son usufruit permet soit de réunir la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire, soit d'offrir à un proche une source de revenus locatifs.

• Réunir les attributs de la propriété. Dix ans après le décès de sa femme, Monsieur Dupont (repris de l'exemple précédent) décide de s'installer en résidence senior. Plutôt que de mettre le bien en location lui-même, il choisit de donner son usufruit à son fils, devenu nu-propriétaire au décès de sa mère : celui-ci devient alors immédiatement plein propriétaire.
• Offrir une source de revenus à un proche. Madame Dupuis, pleine propriétaire de son pavillon, part vivre en maison de retraite et donne l'usufruit de son bien à sa fille unique, qui peut alors le mettre en location et en percevoir les loyers. Au décès de Madame Dupuis, sa fille deviendra pleine propriétaire, ayant déjà hérité de la nue-propriété.

Quelles autres solutions existent pour aider financièrement ses proches ?

Au-delà de la donation d'usufruit, il est possible de vendre la nue-propriété de son bien pour récupérer une partie de sa valeur — tout en continuant à l'habiter ou à le louer — puis d'utiliser cette somme pour faire une donation à ses enfants ou petits-enfants de son vivant. C'est une solution fréquemment utilisée par les retraités souhaitant transmettre une partie de leur patrimoine sans attendre la succession.

L'usufruitier peut-il vendre son usufruit au nu-propriétaire ?

Oui, c'est techniquement et légalement possible, mais rarement dans l'intérêt du nu-propriétaire : celui-ci récupérera gratuitement l'usufruit à la fin de la période prévue (décès de l'usufruitier ou fin du démembrement temporaire), sans avoir besoin de l'acheter.

Sources officielles : Code général des impôts, article 669 (barème fiscal de l'usufruit) · Code civil, articles 894 et 953 à 966 (irrévocabilité des donations et exceptions) — via Légifrance · Service-Public.fr (formalisme notarié des donations immobilières)

Skarlett est un courtier en assurance immatriculé ORIAS n°23004755, sous le contrôle de l'ACPR. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil personnalisé : pour toute donation, l'accompagnement d'un notaire est recommandé.

À lire aussi :

• Êtes-vous vraiment sûr de tout savoir sur la convention de quasi-usufruit ? Cadre juridique et avantages à connaître
• À qui appartiennent les meubles dans une maison en usufruit ?
• Barème fiscal : comment calcule-t-on la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?
• Usufruits successifs : de quoi parle-t-on ?
• Peut-on casser un usufruit ?
• Qu’est-ce que l’usufruit ?
• Usufruit et taxe foncière : qui doit payer ? Une clarification qui peut vraiment vous simplifier la vie
• Usufruit successif : comprendre, optimiser et transmettre
• Les droits de succession en cas d’usufruit : ce qu'il faut savoir
• Comment se passe la vente d’un bien en usufruit lors d’une succession ?