Donation au dernier vivant : mode d’emploi pour protéger son conjoint et optimiser sa succession
Faire une donation avec 1/4 pleine propriété 3/4 usufruit c'est possible ! On vous explique tout !
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Plus-value immobilière après donation ou succession avec usufruit : comment est-elle calculée ?
Skarlett est un courtier en assurance immatriculé ORIAS n°23004755, sous le contrôle de l'ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution).
Après une donation ou une succession, la plus-value immobilière se calcule à partir de la valeur du bien au moment de la transmission — pas du prix que le donateur ou le défunt avait payé à l'origine. Quand le bien a été transmis avec un usufruit conservé par le donateur, une règle spécifique s'applique lors de la revente ultérieure : c'est la valeur de la pleine propriété à la date de la donation qui sert de référence, même si l'usufruit s'est éteint entre-temps.
Ce guide détaille ce mécanisme avec des exemples chiffrés, ainsi que les exonérations disponibles.
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À retenir
- Après une donation ou une succession, la plus-value se calcule à partir de la valeur du bien au moment de la transmission (donation ou décès), pas du prix payé à l'origine par le donateur ou le défunt.
- En cas de donation de nue-propriété avec usufruit conservé par le donateur, la valeur retenue au moment de la revente (après extinction de l'usufruit par décès) est celle de la pleine propriété à la date de la donation — une tolérance administrative confirmée par le BOFiP.
- Un bien vendu moins de 15 000 € est totalement exonéré de plus-value immobilière.
- Un abattement pour durée de détention s'applique à partir de la 6ᵉ année, avec exonération totale après 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux).
- Les droits de succession et frais de notaire peuvent être ajoutés au prix d'acquisition pour réduire la plus-value imposable.
Comment calcule-t-on la plus-value sur un bien reçu par donation ou succession ?
La plus-value se calcule comme la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur vénale au moment de la donation ou de la succession — cette valeur étant celle documentée par le notaire lors de la transmission.
Exemple : Corentin reçoit en donation un appartement à Lyon en 2020, alors que sa valeur vénale est de 400 000 € (ses parents l'avaient acheté 150 000 € en 2002, mais ce prix d'achat ne compte pas pour Corentin). Il le revend 430 000 € en 2024 : sa plus-value imposable est de 30 000 € (430 000 € − 400 000 €).
Les droits de succession ou de donation, ainsi que les frais de notaire payés lors de la transmission, peuvent être déduits de cette plus-value, ce qui allège la charge fiscale au moment de la revente.
Comment calculer la plus-value sur un bien donné en nue-propriété avec réserve d'usufruit ?
Quand le donateur conserve l'usufruit et donne la nue-propriété, la plus-value lors de la revente ultérieure (après extinction de l'usufruit par décès) se calcule sur la valeur de la pleine propriété à la date de la donation — pas sur la seule valeur de la nue-propriété donnée à l'origine.
Cette règle est une tolérance administrative précisée par le BOFiP : en principe, le prix d'acquisition de l'usufruit reçu par extinction est nul, mais l'administration admet de retenir la valeur vénale de la pleine propriété à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.
Exemple concret
Un père de 76 ans donne la nue-propriété de sa maison (valeur 300 000 €) à sa fille, en conservant l'usufruit. Selon le barème de l'article 669 du CGI, à 76 ans (tranche 71-80 ans), son usufruit vaut 30 % (90 000 €) et la nue-propriété de sa fille vaut 70 % (210 000 €).
À son décès, la fille devient pleine propriétaire par extinction de l'usufruit. Si elle revend la maison plus tard alors qu'elle vaut 350 000 €, sa plus-value se calcule sur la base de 300 000 € (la valeur de la pleine propriété à la date de la donation) — pas sur les 210 000 € qui correspondaient uniquement à sa nue-propriété d'origine. Sa plus-value imposable est donc de 50 000 € (350 000 € − 300 000 €), avant abattements éventuels pour durée de détention.
👉 Cette règle est directement issue de la doctrine fiscale (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10).
Et en cas de succession en deux temps (décès des deux parents) ?
Si la nue-propriété puis la pleine propriété sont héritées à deux moments différents (décès du premier parent, puis du second), la valeur retenue pour chaque moitié du bien est celle indiquée à chaque succession respective, et la durée de détention pour les abattements se décompte séparément pour chaque part.
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Quelles exonérations de plus-value immobilière existent ?
Trois leviers permettent de réduire ou d'annuler la plus-value imposable : la vente d'un bien de faible valeur, la durée de détention, et la déduction des frais de transmission.
Vente d'un bien de moins de 15 000 €
Un bien cédé pour un prix inférieur à 15 000 € est totalement exonéré de plus-value immobilière.
Abattement pour durée de détention
Un abattement progressif s'applique à partir de la 6ᵉ année de détention, jusqu'à une exonération totale de l'impôt sur le revenu après 22 ans, et des prélèvements sociaux après 30 ans.
Déduction des droits de succession et frais de notaire
Les droits de succession ou de donation, ainsi que les frais de notaire, peuvent être ajoutés au prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value — au prorata de la valeur du bien concerné si la succession comportait plusieurs biens.
Foire aux questions
Le prix d'achat payé par mes parents compte-t-il dans mon calcul de plus-value ?
Non, seule la valeur du bien au moment où vous l'avez reçu (donation ou succession) sert de base, quel que soit le prix payé à l'origine par le donateur ou le défunt.
Que se passe-t-il si je vends pendant que l'usufruit est encore en cours ?
Dans ce cas, la plus-value est répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur réelle de chaque droit au jour de la vente, généralement déterminée avec le barème de l'article 669 du CGI.
L'abattement pour durée de détention se calcule-t-il depuis la donation ou depuis le décès de l'usufruitier ?
Depuis la donation de la nue-propriété : c'est cette date qui marque le début de la détention pour le calcul des abattements, même si l'usufruit s'éteint plus tard.
Peut-on cumuler l'exonération des 15 000 € avec les abattements de durée de détention ?
Non, l'exonération pour cession inférieure à 15 000 € s'applique de plein droit et rend sans objet le calcul des abattements, la plus-value étant totalement exonérée.
Faut-il déclarer la plus-value même si elle est exonérée ?
Le notaire s'en charge lors de la vente ; une déclaration de plus-value est établie même en cas d'exonération totale, pour justifier l'absence d'imposition.
Sources officielles : Code général des impôts, article 669 (barème fiscal de l'usufruit) · BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 (détermination du prix d'acquisition en cas d'extinction d'usufruit)
Skarlett est un courtier en assurance immatriculé ORIAS n°23004755, sous le contrôle de l'ACPR. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil personnalisé : pour toute cession d'un bien démembré, l'accompagnement d'un notaire est recommandé.
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