Comment fonctionne la plus-value immobilière après donation ou succession ?

Après une donation ou une succession, la plus-value immobilière, c'est-à-dire la différence entre le prix de vente d'un bien et son prix d'acquisition, peut être soumise à imposition. Cependant, le calcul de cette plus-value prend en compte plusieurs éléments spécifiques dans le contexte d'une donation ou d'une succession, tels que les abattements pour durée de détention. Connaître ces règles vous permettra de mieux anticiper les implications fiscales et de prendre des décisions éclairées concernant votre patrimoine immobilier.

La plus-value sur un bien reçu par donation ou succession

La plus-value immobilière sur un bien reçu par donation ou succession est un concept clé pour comprendre la fiscalité liée à l'immobilier hérité ou donné. En termes simples, cette plus-value représente la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur vénale au moment de la donation ou de la succession. Cette dernière est évaluée et documentée par un notaire lors de la transmission du bien, servant de base pour le calcul fiscal en cas de revente.

Prenons l'exemple concret de Corentin, qui a reçu en donation un appartement dans le centre de Lyon. Ses parents ont acheté cet appartement à 150 000 € en 2002 et lui ont donné en 2020, quand sa valeur vénale était de 400 000 €. Lorsqu'il revend cet appartement à 430 000 € en 2024, il réalise une plus-value de 30 000 €, montant sur lequel il sera potentiellement imposé.

Il est important de noter que la transmission d'un bien (par donation ou succession) n'est pas exempte de frais. Les droits de succession ou de donation (également appelé droits de mutation), ainsi que les honoraires notariaux, sont des coûts incontournables. Heureusement, ces dépenses peuvent être déduites de la plus-value taxable lors de la revente, allégeant ainsi la charge fiscale sur le vendeur.

Cette première approche de la plus-value après donation ou succession met en lumière l'importance de connaître la valeur vénale du bien au moment de sa transmission. Ce principe est fondamental pour anticiper les obligations fiscales et optimiser la gestion de son patrimoine immobilier.

Comment calculer la plus-value sur une donation avec usufruit ?

La donation avec usufruit est une figure courante de la transmission patrimoniale en France, mélangeant habilement préservation du patrimoine familial et optimisation fiscale. Elle divise la pleine propriété d'un bien immobilier en deux : l'usufruit et la nue-propriété. L'usufruit donne le droit de jouir du bien (y vivre ou percevoir des revenus locatifs) sans en être le propriétaire total, tandis que la nue-propriété permet de devenir pleinement propriétaire du bien à terme, sans les bénéfices immédiats de sa jouissance.

Le calcul de la plus-value immobilière dans le cas d’une donation de nue-propriété

Imaginons un cas dans lequel un père de 76 ans fait une donation de nue-propriété à sa fille, tandis qu'il conserve l’usufruit de sa maison. La maison vaut 300 000 €. Selon le barème fiscal (article 669 du CGI), lié à l'âge du père, son usufruit vaut 30 % de la maison (90 000 €), et la fille, en tant que nue-propriétaire, détient les 70 % restants (210 000 €).

Lorsque la plus-value est calculée, par exemple à la revente de la maison après le décès du père, la valeur vénale initiale du bien au moment de la donation est cruciale. Si la maison est évaluée à 350 000 € lors de la succession, c'est sur la base de la valeur initiale de 300 000 € que la plus-value est calculée. Ce système garantit une juste répartition fiscale et permet aux héritiers de maximiser leur patrimoine en tenant compte de la valeur initiale et de l'évolution du marché.

Dans des situations où les enfants héritent en deux temps, à savoir la nue-propriété au décès du premier parent et la pleine propriété après le décès du second, les calculs se complexifient. Pour chaque moitié du bien, la valeur retenue est celle indiquée lors de chaque succession, permettant ainsi une évaluation précise et juste de la plus-value potentielle, tout en considérant la durée de détention depuis le décès de chaque parent pour bénéficier d'abattements.

Cette compréhension approfondie du calcul de la plus-value immobilière, à travers l'exemple de la donation entre le père et sa fille, pose les bases nécessaires pour aborder la prochaine étape cruciale : l'impact de cette plus-value sur les obligations fiscales et les opportunités d'exonération qui s'offrent aux héritiers, permettant ainsi d'optimiser encore davantage la transmission et la gestion du patrimoine familial.

Les différentes exonérations possibles

Dans le labyrinthe de la fiscalité immobilière, il existe plusieurs clés permettant de réduire, voire d'exonérer, la plus-value immobilière de l'impôt. Ces mécanismes d'exonération sont particulièrement précieux lors de la gestion d'un héritage ou d'une donation. Voyons ensemble les différentes issues qui peuvent alléger la charge fiscale.

Cas exceptionnel : le bien vaut moins de 15.000€

Premièrement, il y a une situation particulière où la fiscalité se montre clémente : lorsque le bien immobilier est évalué à moins de 15 000 €. Dans ce cas spécifique, le bien est totalement exonéré de plus-value immobilière. Cette mesure vise à simplifier la gestion des petits biens immobiliers, évitant ainsi des démarches fiscales disproportionnées par rapport à la valeur du bien.

Abattements pour durée de détention du bien

L'un des leviers les plus significatifs pour diminuer la plus-value imposable réside dans les abattements pour durée de détention. Ces abattements sont conçus pour encourager la détention à long terme des biens immobiliers. Plus simplement, plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez d'impôts sur la plus-value lors de sa vente. La règle générale prévoit un abattement progressif à partir de la 6ème année de détention, culminant à une exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Voici un résumé des exonérations disponibles pour l'impôt sur le revenu et les contributions sociales, applicables après une détention du bien immobilier excédant 6 ans.

Déduction des droits de succession de la plus-value

Au moment de calculer la plus-value imposable d'un bien hérité, il est possible d'ajouter au prix d'acquisition les frais de succession, y compris les droits de succession et les frais de notaire. Cette pratique permet à l'héritier de réduire le montant imposable. Toutefois, cette majoration du prix d’acquisition se calcule au prorata de la valeur du bien transmis, car la succession peut inclure plusieurs biens. Cette mesure offre une voie pour atténuer la charge fiscale sur la plus-value, en tenant compte des dépenses déjà engagées lors de la transmission.

Comprendre le fonctionnement de la plus-value immobilière après une donation ou une succession peut paraître complexe au premier abord. Cependant, grâce aux informations que nous vous avons partagées, cette complexité se dissipe, ouvrant la voie à une gestion de votre patrimoine plus claire et avantageuse.

Chez Skarlett, notre mission est de transformer ces défis fiscaux en aventures enrichissantes, vous permettant de prendre les rênes de votre situation patrimoniale avec confiance et sérénité.