Les droits de succession en cas d’usufruit

Usufruit et nue-propriété : qu’est-ce que ça veut dire ?

Commençons par le commencement : il faut comprendre ce que veut dire devenir usufruitier et nu-propriétaire pour comprendre les droits, devoirs et frais de succession qui sont associés à ces deux statuts.

Démembrement de propriété : qu’est-ce que c’est ?

Lorsque la propriété d’un bien est répartie entre un usufruitier et un nu-propriétaire, on parle de démembrement de propriété. On parle de démembrement de propriété car la pleine propriété du bien est divisée.

Pour bien comprendre, il faut faire un détour par le droit de propriété. Celui-ci se caractérise par la concentration de trois attributs de propriété dans les mains d’une même personne, ou de plusieurs personnes qui en profitent de manière indistincte (on parle alors d’indivision).

Ces trois attributs de propriété sont :

• L’usus, qui désigne le droit de vivre dans le bien
• Le fructus, qui correspond au droit de louer le bien à une autre personne
• L’abusus, qui est le droit de disposer du bien à sa guise, pour le vendre par exemple.

Dans la plupart des cas, les propriétaires de biens immobiliers détiennent ces trois droits et sont donc pleinement propriétaires.

Mais, dans le cadre d’un démembrement de propriété, ces droits sont partagés entre deux personnes distinctes.

• L’usufruitier détient l’usus et le fructus
• Le nu-propriétaire détient l’abusus

En d’autres termes, l’usufruitier peut vivre dans le bien ou le louer à une autre personne et en percevoir les loyers. De son côté, le nu-propriétaire peut disposer du bien pour le vendre ou le donner, voire le détruire, mais ne peut pas y vivre, ni en tirer des loyers.

Dans quels cas peut-il y avoir un démembrement de propriété ?

Il peut y avoir démembrement de propriété dans plusieurs cas. Les plus courants sont la vente d’un bien démembré, la donation en démembrement et la succession en usufruit.

La vente en démembrement

Il est possible de vendre un bien dans le cadre d’un démembrement. Dans ce cas, le ou les propriétaires initiaux deviennent usufruitiers et vendent la nue-propriété de leur bien à une autre personne.

La vente d’un bien démembré peut se faire selon deux modalités :

• La vente en nue-propriété viagère : dans ce cas, le vendeur se réserve l’usufruit à vie, et pourra continuer à vivre dans le bien ou à le louer jusqu’à son décès.
• La vente en démembrement temporaire : dans ce cas, le vendeur conserve l’usufruit pendant une durée convenue à l’avance lors de la vente.

Que le démembrement soit viager ou temporaire, pour calculer le prix de vente d’un bien démembré, c’est la durée de l’usufruit qui permet d’établir la décote. Dans le cadre d’un démembrement temporaire, c’est donc la durée du démembrement qui permet de faire le calcul. Dans le cadre d’un démembrement viager, comme dans le cadre d’un viager classique, c’est l’espérance de vie estimée du vendeur qui permet de calculer la décote et le prix de vente.

La donation de nue-propriété

Certaines personnes utilisent le démembrement de propriété pour faire une donation, souvent à leurs enfants. Dans ce cas, les parents donnent la nue-propriété de leur bien à leurs enfants, qui deviennent nus-propriétaires. Cela permet de transmettre en optimisant les frais de donation, car seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte pour calculer le montant de la donation, sur la base du barème fiscal de l’usufruit.

Dans le cas d’une succession

Enfin, et c’est l’un des cas les plus courants, un bien immobilier peut être démembré au décès de son propriétaire. C’est notamment le cas lorsqu’un propriétaire est marié et qu’il n’a eu des enfants qu’avec son conjoint. Dans ce cas, à son décès, son époux peut recevoir l’intégralité de la succession en usufruit, tandis que ses enfants reçoivent la nue-propriété de l’intégralité de la succession.

Qu’est-ce qu’une succession en nue-propriété ?

Comme nous venons de le voir, au décès d’un propriétaire, lorsque celui-ci était marié et avait uniquement des enfants issus de ce mariage, il peut y avoir démembrement de propriété.

Dans ce cas :

• le conjoint survivant devient usufruitier et pourra vivre dans le bien ou le louer jusqu’à son propre décès (usufruit viager)
• les enfants deviennent nus-propriétaires

Les enfants deviennent pleinement propriétaires au décès de leur deuxième parent.

Qui paie les droits de succession en cas d’usufruit ?

Les droits de succession ne sont payés que par les enfants. En effet, le conjoint survivant est exonéré des frais de succession.

En d’autres termes, ce sont les nus-propriétaires qui payent des droits de succession, et pas l’usufruitier.

Comment calculer l’actif imposable au titre des droits de succession ?

Pour calculer l’actif imposable de la succession dans le cas d’un bien démembré, il faut commencer par déterminer la valeur du bien, la valeur de l’usufruit viager et la valeur de la nue-propriété.

Pour connaître la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété, il faut se référer au barème de l’usufruit ci-dessous :

• Si l’usufruitier a moins de 21 ans : la valeur de l’usufruit équivaut à 90% de la pleine propriété, la valeur de la nue-propriété correspond à 10 % de la pleine propriété
• Si l’usufruitier a entre 21 et 30 ans : la valeur de l’usufruit équivaut à 80% de la pleine propriété, la valeur de la nue-propriété correspond à 20 % de la pleine propriété
• Si l’usufruitier a entre 31 et 40 ans : la valeur de l’usufruit équivaut à 70% de la pleine propriété, la valeur de la nue-propriété correspond à 30 % de la pleine propriété
• Si l’usufruitier a entre 41 et 50 ans : la valeur de l’usufruit équivaut à 60% de la pleine propriété, la valeur de la nue-propriété correspond à 40 % de la pleine propriété
• Si l’usufruitier a entre 51 et 60 ans : la valeur de l’usufruit équivaut à 50% de la pleine propriété, la valeur de la nue-propriété correspond à 50 % de la pleine propriété
• Si l’usufruitier a entre 61 et 70 ans : la valeur de l’usufruit équivaut à 40% de la pleine propriété, la valeur de la nue-propriété correspond à 60 % de la pleine propriété
• Si l’usufruitier a entre 71 et 80 ans : la valeur de l’usufruit équivaut à 30% de la pleine propriété, la valeur de la nue-propriété correspond à 70 % de la pleine propriété
• Si l’usufruitier a entre 81 et 90 ans : la valeur de l’usufruit équivaut à 20% de la pleine propriété, la valeur de la nue-propriété correspond à 80 % de la pleine propriété
• Si l’usufruitier a 91 ans ou plus : la valeur de l’usufruit équivaut à 10% de la pleine propriété, la valeur de la nue-propriété correspond à 90 % de la pleine propriété

Ensuite, pour connaître la valeur de la nue-propriété (patrimoine transmis aux enfants), il faut faire ce calcul :

Valeur de la nue-propriété = valeur du bien x pourcentage de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier.

C’est à cette valeur de la nue-propriété qu’il faut ensuite appliquer le barème d’impôt sur les successions, qui est progressif en fonction de la valeur héritée.

Exemple 1 : la succession de Pierre

Pierre est décédé à 75 ans. Il était propriétaire d’un appartement estimé à 542 000 euros. Il laisse derrière lui Marie, 73 ans, avec qui il était marié, et leur fille Jeanne. Lors de la succession de Pierre, Marie devient usufruitière de la maison, et Jeanne devient nue-propriétaire.

Sur quelle somme sont calculés les frais de succession à régler ?

Étape 1 : calculer la valeur de la nue-propriété du bien

Marie, l’usufruitière, a 73 ans. Selon le barème de l’usufruit, la valeur de son usufruit est donc équivalente à 30% de la valeur totale du bien. La valeur de la nue-propriété correspond donc à 70% de la valeur du bien.

On applique donc ce calcul :

Nue-propriété = valeur du bien x 70 %

Nue-propriété = 542 000 x 0,7

Nue-propriété = 379 400 €

Jeanne hérite donc de la nue-propriété de l’appartement de Pierre, qui a une valeur de 379 400 €.

Étape 2 : calculer l’actif successoral sur lequel Jeanne devra payer des droits de succession

On fait donc le calcul suivant :

Montant imposable de la succession = valeur de la nue-propriété - abattement

Montant imposable de la succession = 379 400 - 100 000

Montant imposable de la succession = 279 400 euros

Les frais de succession que Jeanne devra régler seront donc calculés sur 279 400 euros.

La vente de la maison de Pauline et Jacques

Au décès de Martine, sa fille Pauline a hérité de la nue-propriété de sa maison, et son mari Jacques, le père de Pauline, en est devenu usufruitier.

Quelques années après le décès de Martine, ils se sont mis d’accord pour vendre le bien, qui servait de résidence secondaire à Jacques, Pauline et sa famille. Jacques est alors âgé de 68 ans. La maison est vendue 348 000 euros.

Ils ont maintenant besoin de savoir comment se répartir l’argent de la vente.

Pour cela, il faut connaître la valeur de la maison, et l’âge de Jacques, l’usufruitier.

Il faut ensuite calculer combien vaut l’usufruit (la part de Jacques) et combien vaut la nue-propriété (la part de Pauline). Comme Jacques a 68 ans, son usufruit équivaut à 40% ; la nue-propriété de la maison équivaut à 60% de la valeur de la maison.

On calcule ensuite la part de Jacques selon la formule suivante :

Part de Jacques = prix de vente x pourcentage de l’usufruit correspondant à sa tranche d’âge

Part de Jacques = 348 000 x 40%

Part de Jacques = 348 000 x 0,4

Part de Jacques = 139 200 euros

Enfin, on calcule la part de Pauline comme suit :

Part de Pauline = prix de vente x pourcentage de la nue-propriété correspondant à la tranche d’âge de Jacques

Part de Pauline = 348 000 x 60%

Part de Pauline = 348 000 x 0,6

Part de Pauline = 208 800

Attention

Les calculs présentés ci-dessus servent à la bonne compréhension des opérations à mener. Ils ont une visée pédagogique uniquement.