Peut-on vendre en viager sans l’accord des héritiers ?

La rédaction de Skarlett
16 novembre 2023
5 minutes de lecture

Voici une question que nous posent de nombreux propriétaires de plus de 60 ans qui veulent vendre leur bien en viager : les héritiers doivent-ils donner leur accord avant que l’appartement ou la maison de leur ascendant soit vendu en viager ?

un couple à la retraite dans un champ de fleurs

Rappel : le fonctionnement du viager

La vente d’un bien immobilier en viager, qu’il soit libre ou occupé, obéit toujours aux mêmes règles.

Le vendeur, qui est également appelé “crédirentier”, vend la pleine propriété de son appartement ou de sa maison mais conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) à vie. L’acquéreur, aussi appelé “débirentier”, verse au vendeur le capital issu de la vente sous deux formes :

  • le bouquet est versé lors de la vente
  • les rentes qui sont versées régulièrement (le plus souvent de manière mensuelle) jusqu’au décès du débirentier.

Le débirentier devient donc l’unique propriétaire du bien dès la signature de l’acte de vente chez le notaire. Dans le cas d’un viager libre, l’acquéreur peut emménager dans le bien acheté en viager ou le louer immédiatement. Dans le cas d’un viager occupé, il ne pourra pleinement profiter du bien qu’à la mort du crédirentier ou si celui-ci décide de quitter les lieux.

À noter : pour vendre un bien en viager, il faut en être l’unique propriétaire, ou obtenir l’accord des autres propriétaires.

Est-il légal de vendre en viager sans l’autorisation des héritiers ?

Comme nous venons de le dire, pour vendre son bien en viager, il faut d’abord en être le propriétaire. Si c’est votre cas, vous pouvez donc vendre votre bien sans demander leur accord à vos héritiers. Si vous le souhaitez, vous pouvez même vendre en viager sans en informer vos enfants !

L’accord du conjoint pour vendre en viager

Si vous êtes en couple, vous aurez dans la plupart des cas besoin de demander l’accord de votre conjoint ou de votre conjointe pour vendre en viager.

Premier cas de figure : vous êtes tous les deux propriétaires du bien

Dans de nombreux cas, les biens vendus en viager sont détenus par des couples, mariés ou pas, qui l’ont acheté durant leur vie active. Il est donc tout à fait possible de vendre un bien en viager s’il a deux propriétaires, mais il faut évidemment que les deux propriétaires soient d’accord pour vendre leur bien.

À noter : les rentes viagères sont 100 % réversibles au conjoint survivant. Cela signifie que si l’un de deux membres d’un couple de crédirentiers décède, la rente continue à être versée au survivant dans son intégralité. Vendre en viager est donc une très bonne solution pour protéger son conjoint et s’assurer qu’il ne manquera de rien en cas de deuil.

Deuxième cas de figure : vous êtes le seul propriétaire du bien, mais vous y vivez avec votre époux

Si vous souhaitez vendre votre résidence principale en viager et que vous êtes marié, vous devez demander son accord à votre mari ou votre femme même si vous êtes le seul propriétaire. En effet, l’article 215 du Code Civil protège la résidence principale de l’époux, même si celui-ci n’est pas propriétaire.

À noter : ceci ne s’applique qu’à la résidence principale du couple. Si vous souhaitez vendre une résidence secondaire dont vous êtes le seul propriétaire, vous n’avez pas besoin de demander l’accord de votre conjoint.

Troisième cas de figure : vous êtes le seul propriétaire du bien, mais vous y vivez avec votre conjoint non marié

Si vous êtes en concubinage ou pacsé avec votre conjoint et que celui-ci n’est pas propriétaire du bien, vous n’avez pas besoin de leur demander leur accord. En effet, ils n’ont légalement aucun droit sur vos biens et vous pouvez en disposer comme bon vous semble.

L’accord des enfants pour un viager

L’accord des enfants est nécessaire uniquement s’ils sont partiellement propriétaires du bien que vous voulez vendre en viager.

Premier cas de figure : les deux parents propriétaires sont en vie

Si vous en êtes propriétaire seul ou avec le second parent de vos enfants, vous n’avez pas besoin de leur demander leur accord. Seul l’accord de votre conjoint sera nécessaire (voir le paragraphe précédent pour comprendre dans quels cas l’accord du conjoint est nécessaire).

Deuxième cas de figure : l’un des parents était propriétaire mais est décédé

C’est un cas assez courant : vous avez acheté un bien avec votre conjoint, mais il est malheureusement décédé depuis. En fonction de votre régime matrimonial, vos enfants (ou les enfants de votre conjoint) peuvent être devenus partiellement propriétaires du bien que vous habitez lors de la succession. Dans ce cas, vous n’êtes donc pas le seul propriétaire et vous devez obtenir l’accord du ou des autres propriétaires du bien pour le vendre en viager.

Puis-je vendre en viager pour déshériter mes enfants ?

En réalité, quand on vend un bien en viager, on ne “déshérite” pas ses enfants à proprement parler. Parce que votre maison c’est avant tout… votre maison, et pas leur héritage !

Mais nous voyons tout à fait ce que vous avez en tête : vous vous demandez si vous pouvez vendre votre maison en viager pour qu’ils ne puissent pas en hériter après votre décès.

En effet, vendre un bien en viager sortira de fait votre maison ou votre appartement de l’héritage de vos enfants, puisque le bien ne vous appartiendra plus et ne pourra donc pas leur être transmis.

Mais attention ! En vendant votre bien en viager, vous recevrez de grosses sommes d’argent, qui, elles, feront partie de l’héritage de vos enfants… sauf si vous dépensez tout avant !

Que se passe-t-il si un héritier conteste une vente en viager après la signature de l’acte ?

Un héritier peut contester une vente en viager même après la signature de l’acte de vente chez le notaire. En saisissant la justice, il pourra demander des ajustements, voire faire annuler la vente. Mais attention : il lui faudra des arguments solides pour faire annuler la vente.

Voici les principaux motifs qui peuvent être invoqués par vos héritiers s’ils décident de contester la vente en viager de votre bien :

  • Vice du consentement : si vos héritiers peuvent prouver que vous avez été contraint, trompé, ou si vous avez agi sous l'influence d'une personne malveillante au moment de la signature de la vente, ils peuvent contester la vente en alléguant un vice du consentement.
  • Incapacité mentale : si vous étiez en état d'incapacité mentale au moment de la vente et donc pas en mesure de comprendre pleinement les conséquences de la transaction, cela peut être un motif de contestation pour vos héritiers.
  • Fraude : si l'héritier peut prouver qu'il y a eu fraude dans la conclusion de la vente en viager, cela pourrait constituer un motif de contestation. Par exemple, si des informations importantes vous ont été cachées, cela pourrait être considéré comme une fraude.
  • Non-respect des règles légales : Si la vente en viager ne respecte pas les règles légales et réglementaires en vigueur en France, elle pourrait être contestée. Par exemple, si la vente en viager n'a pas été notariée comme l'exige la loi, cela pourrait entraîner une contestation.
  • Vente fictive : Dans certains cas, une vente en viager peut être déclarée fictive si elle est utilisée pour masquer une donation déguisée à un autre héritier pour le favoriser au moment de l’héritage. Cela peut être contesté par les héritiers lésés.

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