Peut-on vivre dans un viager occupé ?

Le viager occupé : rappel du principe

Le viager occupé consiste pour un propriétaire à vendre son bien immobilier tout en gardant le droit de vivre dedans. Cela signifie que dès que la vente est conclue, le vendeur n’est plus propriétaire, mais seulement occupant. Il est le seul à avoir le droit de vivre dans le bien.

En effet, lors d’une vente en viager occupé, le prix de vente du bien est minoré : c’est ce qu’on appelle la décote. Cette décote correspond au droit d’usage et d’habitation (DUH) qui est réservé au vendeur.

Le montant de la vente est versé au vendeur selon deux modalités :

• le bouquet est versé à la signature chez le notaire. Il s’agit d’un capital touché immédiatement, qui peut-être plus ou moins important suivant les négociations qui auront eu lieu entre le vendeur et l’acquéreur.
• les rentes, mensuelles ou trimestrielles, qui sont versées régulièrement au vendeur jusqu’à son décès. La rente viagère est indexée sur l'inflation, ce qui protège le pouvoir d'achat du vendeur.

Dans le cadre d’un viager, on appelle le vendeur “crédirentier”, tout simplement parce que les rentes lui sont créditées.

De son côté, l’acquéreur est appelé “débirentier”, parce que les rentes lui sont débitées.

L’acquéreur achète donc le bien au prix normal du marché auquel on a soustrait la décote, ce qui explique qu’il n’a pas le droit de vivre dans le bien immédiatement.

Peut-on vivre dans un viager occupé ?

Une seule personne peut vivre dans un viager occupé : le crédirentier (vendeur). Tout simplement parce qu’il a conservé le droit de vivre dans le bien en conservant le droit d’usage et d’habitation (DUH) du logement lors de la vente. C'est le fonctionnement classique du viager. En effet, le bien a été vendu moins cher que sur le marché classique car on a soustrait au prix de vente une décote. Celle-ci correspond au DUH, qui a donc été “payé” par le vendeur.

Comment connaître la valeur du droit d'usage et d'habitation de mon bien ?

Vous l'avez compris, dans le cadre d'une vente en viager occupé, il faut déduire la valeur du DUH de la valeur du bien pour savoir combien le crédirentier récupérera dans le cadre de la vente.

La valeur du DUH diffère d'une personne à une autre, notamment en fonction de l'âge du crédirentier, qui permet d'estimer la durée d'occupation du bien par celui-ci en se basant sur son espérance de vie.

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Dans quels cas l’acheteur peut-il emménager dans le bien acheté en viager occupé ?

L’acheteur peut emménager dans le bien acheté en viager occupé dans deux cas : si le crédirentier décide de lui-même de quitter les lieux ou s’il décède.

Quand le crédirentier décide de quitter son logement

Le viager occupé permet au vendeur de vivre chez lui aussi longtemps qu’il le souhaite. Dans une grande partie des cas, c’est d’ailleurs ce qu’il se passe ! En revanche, le crédirentier décide parfois de quitter son bien pour aller vivre ailleurs. Il peut par exemple décider d’aller vivre avec l’un de ses enfants, ou partir en maison de retraite pour des raisons de santé. Dans ce cas, il peut libérer le bien de manière définitive, ce qui laisse l’opportunité au débirentier de récupérer le bien pour l’habiter ou le louer à une autre personne.

Dans tous les cas, c’est au crédirentier de décider s’il veut quitter les lieux. Le débirentier ne peut pas le lui demander ou l’exiger, car ce n’est pas ce qui est prévu lors de la vente.

À noter également : lorsque le crédirentier décide de quitter son logement pour aller vivre ailleurs, le contrat de ventre prévoit généralement une revalorisation de la rente à la hausse. Cela permet en quelque sorte au débirentier de racheter le droit d’usage et d’habitation que le vendeur avait conservé grâce à la décote déduite lors de la vente. Grâce à cette revalorisation, il pourra financer son nouveau lieu de vie.

Au décès du crédirentier

Après le décès du crédirentier, le débirentier cesse de payer la rente et prend possession de son bien de plein droit : il est pleinement propriétaire du bien, et la période de droit d’usage et d’habitation est terminée. Il peut alors emménager dans le bien ou le louer pour en tirer des revenus.

Attention cependant : le contrat de vente prévoit un délai permettant aux héritiers du crédirentier de vider le logement. Généralement, ce délai est de deux à trois mois. Une fois ce délai passé, les clés sont remises au débirentier qui peut profiter de son bien comme il l’entend.

L’alternative : le viager libre

Vous l’avez compris, l’acheteur d’un bien en viager occupé ne peut pas prendre possession du bien n’importe quand, et la date à laquelle il pourra le faire reste inconnue jusqu’au bout ! Les personnes qui veulent acheter en viager pour occuper le bien rapidement devraient donc se tourner vers le viager libre plutôt que vers le viager occupé. En effet, le viager libre permet au débirentier d’emménager dans le bien dès que la vente a eu lieu.

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