Pourquoi investir dans l’immobilier via le viager ?

Les différents types de viager

Tout d’abord, pour comprendre les avantages à investir en viager, il faut bien distinguer les différents types de viager qui s’offrent à vous. En effet, en fonction du contrat signé, les avantages ne sont pas les mêmes, et les usages que vous pouvez faire de votre futur bien non plus !

Petit point de définition avant de nous lancer dans des explications poussées : dans tous les cas, en achetant un bien en viager, vous devenez débirentier. De son côté, le vendeur devient crédirentier.

Le viager libre

Le viager libre permet d’acheter un bien à un propriétaire qui n’y habite pas. Ce type de vente permet généralement aux vendeurs de vendre une résidence secondaire ou la résidence principale qu’ils quittent pour aller vivre ailleurs, par exemple dans un établissement médicalisé ou plus près de leur famille.

Dans le cas d’un viager libre, le prix de la vente est généralement réparti entre un bouquet payé dès la signature chez le notaire et une rente (généralement mensuelle) versée à vie au vendeur.

Le viager occupé

Le viager occupé consiste à acheter un bien à un propriétaire qui continue à vivre dedans à vie. Pour le vendeur (crédirentier), c’est une façon de compléter ses revenus grâce aux rentes tout en continuant à vivre chez lui aussi longtemps qu’il le souhaite. Pour l’investisseur, c’est une solution idéale pour investir à moindre coût.

En effet, comme dans le cas d’un viager libre, le paiement est réparti entre bouquet et rentes. Mais dans le cas d’un viager occupé, le prix est minoré parce que le bien est occupé : c’est ce qu’on appelle la décote.

Les solutions proches du viager, sans les inconvénients de l’aléa

Le viager, qu’il soit libre ou occupé, est défini par l’aléa. En effet, le principe d’aléa fait partie intégrante de la définition du viager. S’il n’y a pas d’aléa, il n’y a pas de viager !

Mais qu’est-ce que ça signifie exactement ? Tout simplement qu’on ne peut pas déterminer à l’avance la durée d’un viager. En effet, puisque la transaction est “viagère”, elle dure par définition toute la vie du crédirentier. On ne connaîtra donc la durée exacte de la transaction qu’après le décès de celui-ci. Et puisque les rentes sont dues à vie, le prix total du bien aussi ne sera connu qu’après son décès.

En d’autres termes, si le vendeur vit moins longtemps que son espérance de vie résiduelle estimée au moment de la vente, l’acquéreur achète le bien moins cher que prévu. À l’inverse, si le vendeur vit plus longtemps, l’acquéreur achète le bien plus cher que prévu.

À cause de l’aléa, certains investisseurs ne souhaitent pas s’orienter vers le viager, car ils estiment que le risque de payer le bien trop cher est trop grand. Dans ce cas, ils se tournent alors vers la vente en nue-propriété, qui permet d’acheter un bien en bénéficiant d’une décote sans devoir payer de rente à vie. En effet, dans le cas de la nue-propriété, tout le capital est versé lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Il n’y a donc pas d’aléa lié à la durée de vie du vendeur.

Il est également possible de choisir la vente à terme. Celle-ci permet d’acheter un bien, occupé ou libre, en bénéficiant d’un paiement échelonné dans le temps. À l’inverse du viager, la durée de paiement est fixe, car elle est déterminée lors de la vente. Si le vendeur décède avant la fin de la période de paiement, c’est à ses héritiers que l’acquéreur devra verser l’argent dû.

Pourquoi choisir d’investir en viager ?

Pour les investisseurs particuliers comme pour les vendeurs, la vente en viager revêt de nombreux avantages. Pour acheter votre résidence principale, un bien locatif ou tout simplement pour vous constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, le viager est une option idéale.

Éviter le crédit bancaire

Quelle que soit la solution choisie (viager libre ou occupée, vente en nue-propriété, vente à terme), elle vous permettra d’acheter un bien immobilier sans passer par le crédit bancaire. En effet, le coût d’accès à ce genre de transaction étant relativement bas et étalé dans le temps, vous pourrez éviter d’avoir recours à l’emprunt pour vous financer. Cela signifie que vous ferez l’économie des frais bancaires (intérêts, assurance emprunteur…).

Réduire les frais de notaire

Lors d’une vente occupée, les frais de notaire ne sont pas calculés sur la valeur réelle du bien, comme c’est le cas lors d’une vente classique. En effet, ils sont calculés sur le prix minoré par la décote. Les frais de notaire seront donc bien moins élevés que dans le cas d’une vente classique.

Pour acheter votre résidence principale ou un bien locatif, choisissez le viager libre

Si vous souhaitez emménager ou louer le bien immédiatement, choisissez le viager libre. Celui-ci vous permet de disposer du bien immédiatement, et donc d’en faire ce que vous voulez immédiatement ! Si vous décidez de louer le bien à une autre personne, vous pourrez utiliser les loyers pour payer tout ou partie de la rente au crédirentier.

Le viager libre est également une excellente façon d’acquérir une résidence principale si vous avez un apport mais que les banques rechignent à vous prêter de l’argent, par exemple si vous êtes indépendant ou exercez une profession libérale.

Se constituer un patrimoine immobilier moins cher grâce au viager occupé

Pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier mais n’ont pas besoin d’emménager immédiatement, le viager occupé est idéal : vous achetez un bien à un prix bien inférieur à son prix de marché ! C’est une solution parfaite pour ceux qui veulent se constituer ou faire grandir un patrimoine en plaçant leur argent dans l’immobilier.

Les avantages à vendre en viager

Bénéficier d’avantages fiscaux

L'argent correspondant au bouquet du viager n'est pas imposé. D'autre part, les crédirentiers bénéficient d’abattements fiscaux très significatifs sur leur rente. En effet, si la rente est imposable au titre de l’impôt sur le revenu, elle l’est très peu ! À titre d’exemple, un crédirentier âgé de 70 ans au moment de la vente bénéficiera d’un abattement fiscal de 70% sur les rentes perçues.

Se décharger des grosses dépenses d’entretien du bien

Dans la plupart des cas, lors d’une vente en viager, c’est le débirentier qui prend à sa charge les grosses dépenses liées à la structure du bien, comme l’entretien de la toiture, le ravalement de façade, le remplacement d’une chaudière ou d’un ballon d’eau chaude… C’est également le débirentier qui doit payer la taxe foncière du bien. Ne restent à la charge de l’occupant que les travaux d’entretien commun, bien moins élevés (entretien d’une chaudière par exemple).

Protéger son conjoint

Enfin, la vente en viager permet de protéger son conjoint, car les rentes sont 100% réversibles au conjoint survivant. En effet, en cas de décès d’un des deux membres du couple, le second conservera l’intégralité de la rente, ce qui lui assure une certaine sécurité financière.