L'alternative au viager occupé

Découvrez le bail viager, une solution méconnue mais prometteuse pour les retraités en France. Que diriez-vous de vendre votre maison tout en y restant locataire ? Étonnant, n'est-ce pas ? C'est exactement ce que propose le bail viager. On vous explique tout sur cette option immobilière novatrice.

Le bail viager, c'est un peu comme un tour de passe-passe immobilier. Imaginez : vous vendez votre maison mais continuez à y vivre en tant que locataire. Cette formule, encore peu connue, offre une flexibilité inédite aux propriétaires seniors. Elle représente une alternative ingénieuse au viager traditionnel. Le concept est simple : vous vendez votre bien, mais au lieu de déménager, vous y restez et payez un loyer à l'acquéreur pour toute votre vie.

En choisissant le bail viager, vous récupérez immédiatement jusqu’à 90% de la valeur de votre bien. De quoi profiter de la vie, partir en vacances, compléter vos revenus pour vivre plus confortablement et même faire une donation à vos proches de votre vivant !

Un logement à vie

Le bail viager se distingue des autres types de baux par sa durée indéterminée. En effet, dans le cadre d’un bail résidentiel classique, le contrat de location est généralement d’une durée de 3 ans. Dans le cadre d’un bail viager, le contrat ne se termine qu'avec le décès du locataire. Le gros avantage : vous avez ainsi un toit pour toute votre vie. Pas de renouvellement de bail, de recherche d'un nouveau logement ou de déménagement à l’horizon ; une véritable stabilité sur un plateau !

Un contrat à durée indéterminée

Contrairement à un bail classique, le bail viager ne fixe pas de durée. Il assure au preneur (c'est-à-dire vous, le vendeur devenu locataire) un logement pour le reste de ses jours. En contrepartie, le bailleur (l'acheteur) perçoit un loyer régulier sur la même période.

Dans le cadre d’une vente assortie d’un bail viager, le prix de vente du bien est légèrement inférieur au prix de marché : généralement, la somme que vous pouvez obtenir en vendant votre bien avec un bail viager est 10 à 20% inférieure au prix de marché.

Pourquoi ? La raison est très simple : vous êtes dans le cas d’une vente un peu particulière, car le vendeur conserve le droit de vivre dans le bien jusqu’à son décès. En effet, étant donné que le bien n’est pas libre immédiatement (et que l’acquéreur ne peut par conséquent pas profiter de sa nouvelle propriété comme il l’entend), le montant de la vente est légèrement minoré. En d’autres termes, cette décote permet de compenser le fait que dans le cadre d’un bail viager, la propriété est transférée, mais pas le droit d’habitation, qui est réservé au vendeur.

Pour le vendeur

• Stabilité résidentielle : Vous restez dans votre logement pour toute votre vie. En effet, l’acquéreur (le nouveau propriétaire) s’engage à vous louer le bien à vie. En contrepartie, vous lui versez des loyers chaque mois, car vous devenez preneur de bail (locataire). Les nouveaux propriétaires ne peuvent pas vous donner congé : l’acquéreur s’engage à vous laisser rester aussi longtemps que vous le souhaitez dans votre nouvelle location !
• Simplification administrative : Fini les tracas de renouvellement de bail ou de recherche de nouveaux locataires. Avec le bail viager, votre bien devient votre location à vie, ce qui vous garantit un lieu d’habitation fixe, sans les soucis de recherche de bien immobilier ou de déménagement.
• Avantages fiscaux : Vous n'aurez plus à payer la taxe foncière, et les charges se répartissent comme dans un bail classique. Les gros travaux sont à la charge de l’acquéreur. Vous n’avez plus besoin de prendre en charge les changements de toiture ou les rénovations énergétiques : tout est transféré aux nouveaux propriétaires lors de l’achat.
• Valorisation de votre capital : Vous recevez un capital immédiat lors de la vente, que vous pouvez réinvestir dans d'autres actifs, comme une assurance-vie, ou utiliser pour compléter votre retraite et faire une donation à vos proches. En effet, avec la somme débloquée lors de la vente, vous avez de quoi profiter !

Pour l'acheteur

• Acquisition à moindre coût : Le bien est vendu avec une décote d'environ 10 à 20 %, rendant l'investissement moins onéreux. Le bail viager est une aubaine si vous souhaitez réaliser un achat malin, et qui vous assure des loyers chaque mois. L’achat d’un bien assorti d’un bail viager est idéal pour ceux qui veulent faire grandir leur patrimoine immobilier à moindres frais.
• Aucune contrainte de gestion : Comme vous l’avez compris, le bail viager ne nécessite pas de chercher un locataire pour votre bien. En effet, c’est l’ancien propriétaire qui devient preneur de bail, et l’acquéreur devient bailleur lors du transfert de propriété. Vous n’avez pas besoin de chercher de locataire comme dans le cas d’un investissement locatif classique. En plus, les locataires étant les anciens propriétaires du bien, vous ne vous exposez pas à des locataires peu respectueux de votre bien, car ils sont déjà chez eux depuis des années !
• Revenus stables et garantis : Le loyer perçu constitue un revenu foncier régulier. En effet, le bail viager constitue un investissement de qualité, qui permet à l’acquéreur de compléter ses revenus grâce au bien loué aux précédents propriétaires.
• Avantages fiscaux : Comme dans le cas d'une vente en viager occupé, les frais de notaire sont réduits, car ils sont calculés sur le prix décoté du bien. En d’autres termes, les frais de notaire sont calculés sur le prix d’achat du bien, et pas sur son prix de marché (une différence de l’ordre de 10 à 20% !).

Nos experts du bail viager sont disponibles partout en France pour vous accompagner dans vos projets. Nous vous conseillons pour vous proposer la solution la plus adaptée à vos besoins, que vous vouliez faire une donation à vos proches, partir faire le tour du monde ou simplement vous constituer un capital.

Le bail viager et le viager occupé ont plusieurs points communs : dans les deux cas, le vendeur vend son bien mais conserve le droit d’y vivre jusqu’à son décès.

En revanche, plusieurs points les séparent. Voici les principales différences :

Dans le cadre d’un bail viager

• le bien est décoté de seulement 10 à 20%
• le preneur doit payer des loyers aux nouveaux propriétaires à vie
• le vendeur dispose de tout l’argent issu de la vente immédiatement

Dans le cadre d’un viager occupé

• Le bien est décoté de 30 à 40% en moyenne
• Le vendeur perçoit une rente à vie
• Le capital issu de la vente n’est pas disponible immédiatement, car il est fractionné entre bouquet et rente

Le bail viager pourrait bien devenir une solution de choix pour les seniors souhaitant monétiser leur patrimoine immobilier tout en conservant leur cadre de vie. Cette formule séduit de plus en plus dans un marché immobilier en constante évolution et de plus en plus tendu. Par exemple, les acheteurs institutionnels, comme les fonds d'investissement, s'intéressent désormais à ce modèle, offrant une nouvelle dynamique au marché du viager en France.

Le bail viager ouvre des portes prometteuses pour ceux qui cherchent à allier confort de vie et optimisation patrimoniale.

Chez Skarlett, nous sommes là pour vous accompagner dans toutes vos démarches liées à votre patrimoine. Discutons des solutions qui s'offrent à vous pour une retraite sereine et épanouissante.