Tout savoir sur le fonctionnement du viager

La rédaction de Skarlett
17 novembre 2023
8 minutes de lecture

La vente en viager est l’une de façons les plus connues de libérer de l’argent grâce à son patrimoine immobilier, tout en continuant à vivre chez soi à vie. La vente en viager est en effet pleine d’avantages : les rentes régulières offrent un complément de revenus qui rend la vie plus confortable, et le bouquet permet de financer des travaux, de faire une donation à ses enfants ou tout simplement de profiter de la vie ! Et bien sûr, de vivre chez soi aussi longtemps qu’on le souhaite !

un groupe de femmes joyeuses

Qu’est-ce qu’un viager ?

Le viager une vente immobilière un peu particulière : l’acquéreur (le débirentier) achète un bien immobilier en payant une rente à vie au vendeur (le crédirentier).

En plus de cette rente, une somme initiale, appelée bouquet, est versée comptant au vendeur lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Le viager recouvre plusieurs réalités : il n’existe pas un viager, mais des viagers qui répondent chacun à des objectifs différents.

Viager occupé

Le viager occupé est la forme la plus connue de viager : vous continuez à vivre chez vous aussi longtemps que vous le souhaitez, et vous recevez une rente régulière à vie.

Le viager occupé est-il fait pour vous ?

Vous avez le profil idéal pour la vente en viager occupé si vous avez au moins 70 ans et que votre objectif principal est de vieillir dans votre bien le plus longtemps possible. Le viager occupé est alors fait pour vous. L’argent reçu comptant (le bouquet) servira à effectuer un don aux enfants, à financer les travaux d’aménagement ou à profiter pleinement de la vie.

La rente quant à elle, servira à arrondir les fins de mois et, cerise sur le gâteau, elle est très peu imposée !

Viager libre

Le viager libre fonctionne comme le viager occupé, à la différence que le bien est tout de suite accessible au débirentier, puisque vous ne pouvez pas habiter dedans. Vous recevez un bouquet à la signature chez le notaire, puis des rentes régulières à vie. Le montant que vous percevez dans le cadre d’un viager libre est plus élevé que dans le cadre d’un viager occupé, car le bien est disponible immédiatement.

Le viager libre est-il fait pour vous ?

Quel est le profil idéal pour vendre en viager libre ? Si vous avez 70 ans ou plus et souhaitez vendre votre patrimoine immobilier différemment, le viager libre est fait pour vous ! Le viager libre est particulièrement indiqué pour ceux qui souhaitent vendre un bien qu’ils n’habitent plus, ou une résidence secondaire devenue inutilisée.

Comment fonctionne le calcul viager ?

Déterminer le prix de vente de votre bien en viager

Pour déterminer le prix de vente d’un bien en viager, plusieurs facteurs sont pris en compte :

  • la valeur de votre bien sur le marché classique
  • votre âge
  • le statut du bien (viager libre ou occupé)

Ces éléments permettent d’établir la décote appliquée lors de la vente, et donc le montant total estimé de votre vente en viager.

Répartir le montant entre bouquet et rente

Une fois que le prix de vente en viager est établi, il ne reste plus qu’à décider quel pourcentage du montant de la vente vous souhaitez recevoir comptant (bouquet), et combien vous souhaitez percevoir sous forme de rentes.

La répartition du montant de la vente en viager entre bouquet et rente est issue d’une négociation entre vous et votre acheteur au moment de la rédaction du contrat.

Voici quelques questions à vous poser :

  • avez-vous besoin de beaucoup d’argent maintenant, pour un projet en particulier ?
  • avez-vous plutôt besoin de compléter vos revenus chaque mois, et d’obtenir un complément de retraite au fil de l’eau ?

Les avantages du viager 

Des avantages fiscaux pour le vendeur

Pour le crédirentier, la vente en viager présente de nombreux avantages fiscaux.

Tout d’abord, le bouquet et totalement exonéré d’impôts.

D’autre part, les rentes viagères, même si elles sont imposables à l’impôt sur le revenu, bénéficient d’un abattement fiscal extrêmement intéressant et qui évolue avec votre âge. En effet, vous ne payez l’impôt sur le revenu que sur :

  • 40 % de votre rente entre 60 et 69 ans
  • 30 % de votre rente après 70 ans

Enfin, le vendeur n’a plus à payer la taxe foncière ou les travaux votés par le syndic de copropriété, car il n’est plus propriétaire de son bien.

À noter : le viager est également un très bon moyen de protéger son conjoint, car les rentes sont 100 % réversibles au conjoint survivant !

Des avantages de trésorerie pour l’acheteur

Pour l’acheteur, la vente en viager présente aussi de nombreux avantages.

L’avantage principal est de pouvoir faire un achat immobilier à moindre prix, grâce à la décote qui s’applique lors d’une vente en viager.

D’autre part, c’est aussi une opportunité d’acheter un bien sans avoir besoin de crédit, et donc d’éviter les frais liés aux prêts immobiliers.

Enfin, et ceci est lié au point précédent, le viager permet aux personnes ayant des difficultés à contracter un crédit (indépendants, professions libérales, retraités) d’accéder à la propriété.

Quels sont les risques du viager ?

Comme toutes les transactions immobilières, le viager comporte des risques. C’est pourquoi il est important de se faire accompagner par des professionnels de la vente en viager et du droit.

Les risques pour le vendeur

Le risque principal pour vendeur est l’interruption du paiement de la rente par l’acquéreur, si celui-ci n’a plus les fonds nécessaires pour la payer.

L’avantage avec Skarlett, c’est que tous les biens sont vendus à des investisseurs fiables et vérifiés : ce sont des investisseurs solides et sérieux, et il n’y a aucun risque concernant les paiements !

Les risques pour l’acheteur

Pour l’acquéreur, le risque principal est lié à l’aléa de la durée de vie du vendeur. En effet, le montant de la rente dépend de l’espérance de vie estimée, mais qui n’est qu’une estimation. Cela signifie que la vie du vendeur peut être plus courte ou plus longue qu’estimé. Si le vendeur vit moins longtemps qu’estimé, l’acquéreur est gagnant, car il aura payé moins de rentes. Dans le cas inverse, si le vendeur vit plus longtemps qu’estimé, l’acquéreur aura payé le bien plus cher.

Les pièges à éviter quand on souhaite vendre son bien en viager

La vente d’un bien immobilier en viager est une transaction immobilière complexe qui nécessite d’être accompagné par des professionnels du viager et du droit afin d’éviter certains pièges courants.

À lire aussi : Les 9 pièges à éviter lors d’une vente en viager

Devenir imposable ou augmenter son taux d’imposition sur le revenu

Comme nous l’expliquions plus haut, lors d’une vente en viager, vous recevez deux types de capitaux : le bouquet lors de la vente, puis une rente régulière à vie. Le bouquet n’est pas imposable. En revanche, la rente est soumise à l’impôt sur le revenu. Cela signifie que le montant de la rente sera pris en compte lors du calcul de votre impôt sur le revenu, au même titre que votre pension de retraite par exemple.

Bon à savoir : si la vente en viager vous rend imposable ou augmente votre taux d’imposition sur le revenu, pensez à la vente en nue-propriété ! En effet, le capital libéré grâce à la vente en nue-propriété n’est pas imposable.

Oublier d’inclure une clause de réversion au conjoint survivant

La rente issue de la vente en viager est 100% réversible au conjoint survivant. Mais il faut que cela soit prévu au contrat !

Se faire accompagner par des professionnels de la vente en viager est essentiel pour ne pas tomber dans ce piège. Heureusement, vous êtes au bon endroit !

Ne pas prévoir de clause de libération anticipée du bien dans le cas d’une vente en viager occupé

Si vous décidez de vendre votre bien en viager, c’est parce que vous souhaitez rester chez vous le plus longtemps possible et ne voulez surtout pas avoir à déménager. Mais mieux vaut prévenir que guérir ! Prévoir une clause de libération anticipée ne vous oblige pas à l’utiliser… mais vous permettra de transformer votre viager occupé en viager libre si vous avez un jour besoin de libérer votre bien, par exemple pour des raisons de santé.

Les clauses de libération anticipée du bien permettent de prévoir une augmentation de la rente à partir du moment où le bien est libéré, ce serait dommage de s’en priver !

Vendre trop jeune et ne pas optimiser la fiscalité

Les rentes issues d’une vente en viager sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu mais bénéficient d’un abattement fiscal progressif avec l’âge. Cela signifie que plus vous vendez jeune, moins l’abattement fiscal dont vous bénéficierez sera intéressant.

Notre conseil : attendre d’avoir 70 ans avant de vendre son bien en viager.

Ne pas définir le bon mix bouquet/rente

Vous devez absolument réfléchir à la manière dont vous voulez répartir le capital issu de la vente de votre bien en viager. Un bouquet important et une petite rente ? Un petit bouquet mais une rente conséquente pour améliorer vos revenus chaque mois ?

Pour établir la meilleure répartition entre bouquet et rente, réfléchissez bien à ce que vous souhaitez faire avec le capital : avez-vous besoin d’une grosse somme d’argent tout de suite, par exemple pour faire des travaux ou une donation à vos enfants ? Ou préférez-vous augmenter vos revenus de plusieurs centaines d’euros par mois ?

N’oubliez pas de prendre en compte la fiscalité dans votre calcul !

Ne pas demander de majoration annuelle de la rente

Lors de la rédaction du compromis de vente puis de l’acte notarié, il est fortement conseillé de prévoir une majoration annuelle de la rente afin de maintenir votre niveau de vie même en période d’inflation. Dans la plupart des cas, la rente viagère est indexée sur l’indice des prix à la consommation hors tabac, mais le choix de l’indice est libre. Vous pouvez donc également choisir l’indice des coûts de construction (ICC) ou l’indice de révision des loyers (IRL).

Il est primordial de bien se faire accompagner pour choisir le bon indice de majoration annuelle et rédiger correctement son compromis de vente et l’acte notarié.

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