Les 9 pièges à éviter lors d’une vente en viager

Piège n°1 : devenir imposable ou augmenter son taux d’imposition sur le revenu

Lors d’une vente en viager, le crédirentier (vendeur), reçoit deux types de paiement de la part du débirentier (acquéreur) :

• le bouquet, un capital que vous recevez comptant lors de la vente
• la rente, une somme que vous percevez chaque mois, à vie

Le bouquet n’est pas imposable : la somme que vous recevez dès la signature chez le notaire est donc nette d’impôts.

En revanche, la rente est imposable au titre de l’impôt sur le revenu, même si vous bénéficiez d’un abattement fiscal variable en fonction de votre âge. Cela signifie que vous pourriez devenir imposable sur le revenu si vous ne l’étiez pas avant la vente en viager de votre bien, ou que vous pourriez faire augmenter votre taux d’imposition sur le revenu à cause de la rente perçue.

Pour éviter ce piège, nous vous conseillons donc :

• de vérifier si vous êtes imposable ou pas, et à quel taux
• de calculer à partir de quel revenu vous devenez imposable ou changez de taux d’imposition
• de vous faire accompagner par des experts de la vente en viager qui sauront vous conseiller sur le montant de rente qui serait le plus avantageux pour vous

Fiscalité du viager : avez-vous pensé à la vente en nue-propriété ?

La vente en viager vous rend imposable ou augmente votre impôt sur le revenu ? Pensez à vendre en nue-propriété plutôt qu’en viager !

En effet, le capital perçu lors d’une vente en nue-propriété n’est pas imposé.

Piège n°2 : ne pas bien définir le mix bouquet/rente

Lorsque vous décidez de vendre votre bien en viager, vous devez absolument réfléchir à la répartition du capital entre le bouquet et la rente.

Pour bien répartir le capital entre bouquet et rente, pensez à la manière dont vous voulez utiliser l’argent. Avez-vous besoin d’augmenter vos revenus sur le long terme ? Ou plutôt de récupérer une somme conséquente immédiatement ? En fonction de la réponse à ces questions, vous saurez plus facilement définir votre besoin, et donc la répartition idéale entre bouquet et rente viagère.

Évidemment, n’oubliez pas le piège n°1 : prenez en compte votre niveau d’imposition dans le calcul et évitez de demander une rente qui ferait augmenter votre taux d’imposition.

Piège n°3 : négocier une rente viagère trop faible

Ce troisième piège est étroitement lié aux précédents. Car, s’il ne faut pas surestimer le montant de la rente demandée pour ne pas augmenter son taux d’imposition, il ne faut pas le sous-estimer non plus ! En effet, plus l’âge avance et plus le montant de revenu disponible nécessaire pour bien vivre augmente, car les dépenses deviennent plus régulières et plus élevées. Vous aurez donc besoin d’une rente moins élevée à 70 ans qu’à 80 ans : soyez donc prévoyant et anticipez l’augmentation de vos dépenses lors de la négociation de votre rente viagère.

Piège n°4 : faire un viager trop jeune et ne pas optimiser sa fiscalité

Comme nous le disions au début de cet article, il faut veiller à bien optimiser la fiscalité de son viager. Et pour optimiser sa fiscalité, mieux vaut ne pas vendre trop jeune ! En effet, l’abattement fiscal auquel vous avez droit augmente en fonction de l’âge auquel vous réalisez la vente. Après 70 ans, vous bénéficiez par exemple d’un abattement fiscal de 70 % sur le montant de vos rentes. Mais si vous vendez en viager entre 60 et 69 ans, cet abattement fiscal n’est que de 60 % !

Il est donc conseillé d’attendre d’avoir au moins 70 ans pour vendre son bien en viager.

Piège n°5 : choisir un acheteur peu solvable

Le 5e piège de cette liste est malheureusement très courant lorsqu’on choisit de vendre son bien en viager à un particulier. En effet, il peut arriver que votre acheteur ne soit plus en capacité de payer les rentes après quelques années, par exemple s’il perd son travail, voit ses revenus baisser ou doit faire face à de grosses défenses imprévues.

Lors de la sélection de votre acheteur, étudiez méticuleusement les dossiers pour ne pas voir le paiement de vos rentes s’arrêter brutalement.

Avec Skarlett, pas de risques d’impayés !

Chez Skarlett, les acheteurs sont triés sur le volet. Qu'il s'agisse de fonds institutionnels ou de particuliers investisseurs, tous sont fiables. Cela signifie que vous n’avez pas à vous inquiéter pour le paiement de vos rentes.

Piège n°6 : le viager en famille

Vendre un bien en viager à un membre de sa famille, en particulier un descendant direct (un enfant ou petit-enfant par exemple), peut paraître être une très bonne idée pour transmettre son patrimoine de son vivant. Pourtant, vendre en viager à l’un de ses héritiers peut créer des problèmes lors du règlement de votre succession, car l’administration fiscale pourrait y voir une donation déguisée à l’un de vos enfants.

Si vous avez plusieurs héritiers et que vous souhaitez vendre en viager à l’un d’entre eux, vous devez obtenir l’accord de tous les héritiers afin que personne ne s’oppose à cette transaction a posteriori.

Vous devrez également vous assurer que les montants du bouquet et de la rente sont réalistes par rapport au prix du marché et à votre espérance de vie estimée. En effet, si vous vous vendez votre bien à un héritier à un prix trop avantageux, le fisc pourra y voir une donation déguisée et demander le paiement de frais de donation à votre acquéreur.

Piège n°7 : oublier la majoration annuelle de la rente

Les rentes issues de la vente en viager de votre bien sont revalorisées annuellement en fonction du coût de la vie. Mais il ne faut pas oublier de l’inscrire dans le compromis ou la promesse de vente, puis l’acte notarié ! Le choix de l’indice sur lequel la rente est indexée est libre, et peut être négocié avec votre acheteur. Généralement, il s’agit de l’indice des prix à la consommation hors tabac, mais vous pouvez également choisir l’indice des coûts de construction (ICC) ou l’indice de révision des loyers (IRL).

Pour vous assurer que le compromis de vente et l’acte notarié sont rédigés dans les règles de l’art, nous vous conseillons vivement de vous faire accompagner par des professionnels de la vente en viager, en plus de votre notaire.

Piège n°8 : oublier d’inclure une clause de réversion des rentes au conjoint survivant

La vente en viager est une excellente façon de protéger votre conjoint, car la rente est 100 % réversible au conjoint survivant. Mais vous devez absolument prévoir une clause de réversion des rentes à votre conjoint dans le contrat. Votre conjoint pourra ainsi toucher l’intégralité de la rente à vie si vous disparaissez avant lui.

Piège n°9 : ne pas prévoir de clause de libération anticipée du bien dans le cadre d’un viager occupé

Souvent, vous décidez de vendre en viager pour rester chez vous le plus longtemps possible. Et vous avez raison ! Mais il faut être préparé à toutes les éventualités, et une clause de libération anticipée du bien vous convertir votre viager occupé en viager libre si vous avez besoin de déménager. Une clause de libération anticipée vous permettra alors de quitter votre logement et de laisser l’acquéreur en prendre possession en échange d’une rente mensuelle plus élevée.

Bien entendu, vous ne serez jamais obligé d’utiliser votre clause de libération anticipée si vous souhaitez continuer à vivre chez vous. Voyez-la comme une assurance d’augmentation de vos revenus mensuels si vous deviez déménager, par exemple pour des raisons de santé.

Notre conseil : évitez les pièges en passant par un professionnel du viager

La meilleure façon de vendre son bien en viager sans tomber dans ces pièges : faire appel à un expert du viager ! Nos conseillers experts sauront vous guider et vous accompagner dans votre vente, depuis l’expertise jusqu’à la signature.