Tout savoir sur le débirentier

Qu’est-ce qu’un viager ?

La vente en viager est un type de transaction immobilière au fonctionnement particulier. Dans le cadre d’un viager, le vendeur vend la propriété d’un bien immobilier et reçoit un capital immédiatement (le bouquet) puis une rente à vie indexée sur l'inflation.

Il existe deux grands types de viager : le viager occupé et le viager libre. Dans le cas d’un viager libre, l’acheteur peut immédiatement emménager dans le bien ou le mettre en location ; le vendeur doit libérer le logement dès la vente.

À l’inverse, dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur ne pourra profiter du bien dont il est nouvellement propriétaire qu’après le décès du vendeur, ou au moment où il décidera de quitter définitivement le bien.

Qu’est-ce qu’un débirentier ?

Dans le cadre d’une vente en viager, on appelle l’acquéreur le “débirentier”. Ce nom un peu particulier vient de la contraction de “débit” et de “rente”, car le débirentier est la personne qui verse les rentes au vendeur. Pour des raisons totalement similaires, dans le cadre d’une vente en viager, on dit que le vendeur est un “crédirentier”, puisque c’est à lui qu’on verse (qu’on crédite) les rentes.

Lors de la signature de l’acte de vente, le débirentier devient pleinement propriétaire du bien immobilier. En effet, le crédirentier (le vendeur) transfère la pleine propriété du bien au débirentier (l’acquéreur).

En fonction du type de viager choisi (viager libre ou viager occupé), le débirentier pourra immédiatement profiter du bien, ou devra attendre que celui-ci soit libéré par le crédirentier.

Les avantages du viager pour le débirentier

Pour le débirentier comme pour le crédirentier, le viager est une transaction immobilière très avantageuse par de nombreux aspects, notamment financiers et fiscaux. Voici les principaux avantages de l’achat en viager pour un débirentier.

Se constituer un patrimoine à moindres frais

L’avantage numéro 1 pour les acheteurs de biens en viager : se constituer un patrimoine immobilier pour moins cher ! En effet, en achetant en viager occupé, le débirentier bénéficie d’une décote d’occupation de l’ordre de 25 à 40% en fonction de l’âge, du sexe et de la situation matrimoniale du crédirentier. Cette décote d’occupation permet donc d’acheter un bien en dessous de son prix de marché !

Attention : cela n’est vrai que pour les bien achetés en viager occupé. Les biens en viager libre sont vendus au même prix que lors d’une vente classique. Dans le cas d’un viager libre, la seule chose qui diffère est la manière de régler la somme due au crédirentier.

Pas de crédit immobilier : pas de taux d’intérêt !

Généralement, les débirentiers ne font pas appel au crédit bancaire pour financer leur bien immobilier, car le coût d’accès à la propriété en viager est bas. En effet, seul le règlement du bouquet nécessite de mobiliser de grosses sommes d’argent, qui se comptent généralement en dizaines de milliers d’euros. Le paiement de la rente, de son côté, est généralement équivalent à quelques centaines d’euros. Dans la plupart des cas, le débirentier peut donc régler ces sommes avec son épargne et ses revenus, sans passer par le crédit bancaire.

Cela signifie que l’acquéreur d’un bien en viager fait de grosses économies, puisqu’il ne paie les frais liés à l’emprunt bancaire. C’est d’autant plus vrai et important en période de forte inflation, quand les taux d’intérêts sont hauts.

Moins dangereux qu’un investissement locatif

Acheter un bien en viager est moins risqué qu’acheter pour louer le bien à autrui. En effet, en achetant le bien en viager occupé, le débirentier ne s’expose pas à l’interruption du paiement des loyers, puisque l’occupation des lieux par le précédent propriétaire est en quelque sorte payée d’avance par la décote d’occupation du bien.

Pour ceux qui cherchent à se constituer un patrimoine immobilier, acheter en viager occupé est à cet égard souvent plus intéressant que l’investissement locatif.

Des frais de notaire réduits

Dans toute transaction immobilière, il faut régler des frais de notaire. Ceux-ci comprennent notamment les frais de mutation du bien et les honoraires du notaire qui est en charge de la transaction. Ils sont généralement réglés par l’acquéreur.

Lors de la vente d’un bien dans l’ancien (c’est-à-dire construit depuis plus de 5 ans, ce qui est le cas de la majorité des biens vendus en viager), les frais de notaire s’élèvent à 8% de la valeur du bien. Les frais de notaire sont donc calculés sur la valeur du bien dont la propriété est transférée de l’ancien propriétaire au nouveau propriétaire.

Dans le cas d’un viager, les frais de mutation sont beaucoup moins élevés que dans le cas d’une vente classique, car ils ne sont pas calculés sur la valeur de la pleine propriété du bien, mais sur la valeur occupée du bien.

Un exemple :

Deux biens sont estimés à 350 000 €.

Le bien A est vendu dans le cadre d’une transaction classique. Les frais de notaires correspondront donc à 8% de la valeur de la pleine propriété du bien, soit :

350 000 x 0,08 = 28 000 €

De son côté, le bien B est vendu dans le cadre d’un viager occupé. Sa valeur est donc réduite de 30%, soit 245 000 €. Puisque le bien est vendu en viager occupé, c’est à partir de cette valeur qu’il faut calculer les 8% de frais de notaire, soit :

245 000 x 0,08 = 19 600 €

Pour l’acquéreur du bien B paiera donc 8 400 € de moins que l’acquéreur du bien A, même si les deux biens ont la même valeur au moment de la vente !

Les inconvénients du débirentier à prendre en compte

Même si acheter en viager présente de nombreux avantages, il faut connaître les deux inconvénients principaux avant de se lancer : le risque de longévité et la difficulté d’accès au crédit bancaire.

Le risque de longévité

Lorsqu’un débirentier achète en viager, il s’expose au risque de longévité du vendeur. En effet, les transactions viagères sont basées sur le principe d’aléa. Le principe d’aléa est déterminant dans le viager : il fait partie intégrante de la définition de ce type de transaction. Cela signifie que le débirentier et le crédirentier font un pari sur la durée de vie du vendeur. Cela implique également que le prix de vente final du bien immobilier n’est connu qu’au moment du décès du crédirentier.

Pour calculer le prix de vente d’un bien en viager, votre conseiller utilise des données statistiques de l’INSEE : les tables de mortalité. Celles-ci permettent d’estimer l’espérance de vie résiduelle du crédirentier, et donc de calculer la décote à appliquer lors de la vente. Mais attention : ces statistiques sont ce qu’elles sont, des statistiques ! Le crédirentier peut décéder plus jeune ou plus âgé que l’estimation statistique.

Autrement dit, si vous achetez un bien en viager à une personne qui dépasse son espérance de vie statistique, vous aurez investi plus que prévu dans le bien. À l’inverse, si le vendeur décède avant son espérance de vie statistique, vous aurez investi moins !

Un accès au crédit plus complexe que pour un achat immobilier classique

Deuxième (et dernier !) inconvénient de l’achat en viager : il est généralement plus difficile de convaincre les banques d’accorder un prêt immobilier dans le cadre d’un achat en viager que dans le cadre d’une transaction immobilière classique. Cela s’explique par le fait que la banque ne pourra pas faire d’hypothèque sur le bien pour assurer le prêt accordé à l’acheteur. En effet, ce droit appartient prioritairement au crédirentier, car il peut faire annuler la vente si le débirentier ne paie pas les rentes.

Il est toutefois possible d’obtenir un crédit bancaire pour un achat en viager si vous disposez d’une autre garantie à fournir à la banque qui vous finance. Par exemple, si vous possédez un autre bien immobilier et que celui-ci est totalement financé (vous avez terminé de rembourser le crédit sur ce bien), vous pouvez l’hypothéquer pour obtenir un crédit immobilier qui servira à acheter un bien en viager.

Si vous n’avez pas d’autre bien immobilier que vous pouvez hypothéquer, vous pouvez également utiliser vos placements bancaires et vos produits d’épargne en garantie.

Une autre solution consiste à trouver des garants, qui s’engagent à rembourser votre emprunt à votre place si vous cessez de payer la banque.

La bonne nouvelle, c’est que pour acheter en viager, il est assez rare d’avoir recours au crédit bancaire ! En effet, étant donné que le “ticket d’entrée” est assez bas dans le cadre d’une vente en viager, souvent, il n’est pas nécessaire de passer par le crédit pour se financer. Il suffira en effet de disposer du montant du bouquet et de s’assurer qu’on pourra payer les rentes pour acheter en viager. Attention : l’interruption du paiement des rentes peut entraîner l’annulation de la transaction ! Vous devez donc vous assurer que le montant de la rente n’est pas trop élevé avant de signer le compromis de vente.