Barème de l'usufruit 2026 : tableau et calcul selon votre âge

Barème de l'usufruit 2026 : le tableau de l'article 669 du CGI

Le barème de l'usufruit est un outil fiscal défini par l'administration. Il attribue une valeur à l'usufruit et à la nue-propriété d'un bien en cas de démembrement de propriété, c'est-à-dire lorsque la pleine propriété est séparée en deux : d'un côté l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus), de l'autre la nue-propriété (le droit d'en disposer, sans en avoir l'usage).

Ce barème s'applique dans toutes les opérations où un bien est démembré : donation, succession, vente en démembrement. Il repose sur un seul critère : l'âge de l'usufruitier au jour de l'opération. La logique est intuitive : plus l'usufruitier est jeune, plus il profitera longtemps du bien, donc plus son usufruit vaut cher ; plus il est âgé, plus cette valeur diminue.

Le barème applicable en 2026 est celui de l'article 669 du CGI, inchangé, par tranches d'âge de dix ans :

Comment calculer la valeur de l'usufruit selon l'âge ?

Le calcul tient en trois étapes :

• Déterminer l'âge de l'usufruitier au jour de la donation, de la succession ou de la vente.
• Lire le pourcentage d'usufruit dans le tableau de l'article 669 du CGI.
• Appliquer ce pourcentage à la valeur du bien en pleine propriété. La nue-propriété correspond au reste.

Exemple à 65 ans. Vous donnez la nue-propriété d'un appartement estimé à 300 000 € tout en conservant l'usufruit. Vous êtes dans la tranche 61-70 ans : l'usufruit vaut 40 %, la nue-propriété 60 %.

• Valeur de l'usufruit (que vous conservez) : 300 000 × 40 % = 120 000 €
• Valeur de la nue-propriété (transmise) : 300 000 × 60 % = 180 000 €

Ce sont donc 180 000 € qui servent de base aux droits de donation, et non 300 000 €.

Exemple à 75 ans. Même bien, mais vous avez 75 ans : l'usufruit ne vaut plus que 30 %, la nue-propriété 70 %.

• Usufruit conservé : 300 000 × 30 % = 90 000 €
• Nue-propriété transmise : 300 000 × 70 % = 210 000 €

On voit l'effet de l'âge : à 75 ans, la base taxable transmise est plus élevée qu'à 65 ans, car l'usufruit conservé vaut moins. D'où l'intérêt, quand c'est possible, d'anticiper une transmission en démembrement plutôt que de la reporter.

Usufruit ou nue-propriété : qui paie quoi lors d'une donation ou d'une succession ?

• En cas de donation avec réserve d'usufruit. Lorsque vous transmettez la nue-propriété d'un bien tout en gardant l'usufruit, l'administration ne calcule les droits que sur la valeur de la nue-propriété. Vos bénéficiaires sont donc imposés sur une base réduite. Cette base peut en plus être diminuée par les abattements de droit commun : dans le cadre familial, chaque parent peut transmettre jusqu'à 100 000 € par enfant en franchise de droits, cet abattement se reconstituant tous les quinze ans (source : Service-Public.fr). En combinant démembrement et abattement, une part importante du patrimoine peut être transmise avec des droits très réduits, voire nuls.
• En cas de succession. Quand un bien a été démembré du vivant du défunt, seule la nue-propriété a été taxée, au moment de la donation. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint automatiquement et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droit de succession supplémentaire sur cette réunion. C'est ce qui fait du démembrement un outil de transmission particulièrement efficace : on est taxé une fois, sur une base réduite, et jamais sur le regroupement final.

Barème fiscal ou valeur économique : ne pas confondre

Point essentiel, souvent source d'erreurs : le barème de l'article 669 du CGI est un barème fiscal. Il ne sert qu'au calcul des droits de donation et de succession, et il ne dépend que de l'âge.

Dans d'autres contextes — notamment la vente d'un usufruit ou d'une nue-propriété, ou un démembrement négocié entre particuliers — on peut recourir à une valeur économique. Celle-ci tient compte du rendement réel du bien, de la durée prévue et de l'espérance de vie de l'usufruitier ; elle peut s'écarter sensiblement du barème fiscal. Autrement dit : le pourcentage du tableau vous donne la base fiscale, pas nécessairement le prix de marché d'un usufruit. Pour une opération de vente, il est prudent de faire estimer cette valeur économique.

Usufruit temporaire (SCPI, investissement) : le barème par tranches de 10 ans

L'usufruit peut aussi être acquis pour une durée fixe, indépendamment d'une vie : on parle alors d'usufruit temporaire. C'est fréquent dans l'investissement immobilier ou en parts de SCPI (société civile de placement immobilier), pour une durée de 5 à 15 ans en général.

Fiscalement, l'usufruit temporaire est valorisé à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans (article 669-II du CGI), sans pouvoir dépasser la valeur qu'aurait l'usufruit viager selon l'âge. Ainsi, un usufruit de 10 ans vaut 23 %, un usufruit de 20 ans 46 %, et ainsi de suite.

L'intérêt est double pour un investisseur : le coût d'entrée est réduit (vous n'achetez que l'usage, pas la pleine propriété), tout en percevant 100 % des revenus pendant la durée de l'usufruit. De plus, l'usufruitier de parts n'étant pas propriétaire du bien, ces actifs n'entrent pas dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). C'est un levier utile pour compléter des revenus à la retraite, à condition d'être bien accompagné sur le choix des supports.

À lire aussi : Usufruit SCPI.

Durée et extinction de l'usufruit

L'usufruit est par nature temporaire. Il prend fin :

• au décès de l'usufruitier, dans le cas d'un usufruit viager ;
• à l'échéance prévue, dans le cas d'un usufruit à terme fixe (10 ou 20 ans, par exemple).

Dans les deux cas, l'extinction déclenche la réunion de plein droit : le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien, automatiquement et sans droit supplémentaire à acquitter. Ce mécanisme est au cœur de la planification patrimoniale : il permet d'organiser à l'avance la transmission, en maîtrisant le moment et le coût fiscal.