Barème usufruit : calculez facilement la valeur de vos droits selon votre âge

À quoi sert le barème de l’usufruit ?

Le barème usufruit fiscal est un outil défini par l’administration qui sert à attribuer une valeur financière à l’usufruit et à la nue-propriété d’un bien en cas de démembrement. Ce barème est basé sur l’âge de l’usufruitier et s’applique dans de nombreuses situations : donation, succession, vente démembrée, etc. L’objectif ? Calculer de manière équitable les droits de donation ou de succession dus à l’État.

Plus l’usufruitier est jeune, plus la durée potentielle de l’usufruit est longue, et donc sa valeur est élevée. À l’inverse, plus il est âgé, plus cette valeur diminue.

Par exemple, à 61 ans, la valeur de l’usufruit est estimée à 40 % de la valeur du bien, contre 30 % à 71 ans. Cette répartition impacte directement les montants à déclarer au fisc lors d’une transmission. Pour bien anticiper ces frais, il est crucial de comprendre comment se calcule cette valeur. Et ça, chez Skarlett, on le maîtrise sur le bout des doigts.

Utiliser le barème usufruit permet ainsi une transmission plus douce, financièrement optimisée et en toute légalité. Un bon moyen de préserver l’avenir de vos proches tout en continuant à profiter sereinement de vos biens. Et avec l’accompagnement de Skarlett, tout devient plus simple et plus clair.

Barème usufruit-nue-propriété : que dit le tableau de l’article 669 du cgi ?

Lorsqu’on parle de démembrement, l’article 669 du Code général des impôts fournit un outil essentiel : un tableau officiel qui fixe la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier. Ce barème est utilisé pour calculer les droits de donation ou de succession — autrement dit, pour savoir combien vous ou vos héritiers devez déclarer (et potentiellement payer) à l’État. Pratique, non ?

Ce tableau (consultable dans le BOFiP, source : BOI-ENR-DMTG-10-10-20) permet donc de chiffrer précisément ce que vous avez, ce que vous transmettez et le coût fiscal de cette opération. Chez Skarlett, on connaît ce tableau par cœur — et on s’en sert tous les jours pour vous aider à transmettre intelligemment votre patrimoine. Moins de frais, plus de sérénité. Voilà l’objectif.

Valeurs fiscales de l’usufruit selon l’âge de l’usufruitier

Vous avez plus de 60 ans et vous songez à organiser la transmission de vos biens ? Le barème usufruit est votre allié pour le faire de façon intelligente et fiscalement avantageuse. Il vous permet de connaître la valeur de votre usufruit selon votre âge, et donc de mieux anticiper les conséquences fiscales d’une donation ou d’une succession.

Voici le tableau officiel issu de l’article 669 du CGI. Il fixe la valeur de l'usufruit en pourcentage de la pleine propriété, ce qui fait automatiquement baisser celle de la nue-propriété. Résultat : vos héritiers paient moins de droits au moment de la transmission.

Concrètement, si vous avez 75 ans aujourd’hui, votre usufruit sera valorisé à 30 % du bien. Et vos enfants bénéficieront de 70 % en nue-propriété, donc avec moins de droits de donation à régler. C’est simple, efficace et légal.

Comprendre la durée et l’extinction de l’usufruit

L’usufruit, par définition, est temporaire. Il prend fin automatiquement au décès de l’usufruitier, sauf si une durée spécifique a été prévue dans l’acte de démembrement (par exemple, 10 ou 20 ans). On parle alors d’usufruit viager ou d’usufruit à terme fixe. Dans les deux cas, la fin de l’usufruit déclenche ce qu’on appelle la réunion de plein droit : le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans avoir à payer de droits supplémentaires.

Ce mécanisme est important pour anticiper son avenir patrimonial… et surtout celui de ses proches. Le barème usufruit entre ici en jeu pour évaluer la valeur de cet usufruit selon l'âge de la personne concernée. Par exemple, à 80 ans, l’usufruit ne vaut plus que 30 % de la valeur du bien selon l’article 669 du CGI – un indicateur précieux pour mesurer le poids fiscal d’un démembrement.

Le barème de l’usufruit dans la transmission de patrimoine

Quel est l’impact sur les droits de donation ?

Le barème usufruit joue un rôle décisif dans le calcul des droits de donation. Lorsque vous transmettez la nue-propriété d’un bien tout en gardant l’usufruit, l’administration fiscale ne prend en compte que la valeur de cette nue-propriété pour déterminer les droits à payer. Résultat ? Vos bénéficiaires sont imposés sur une base réduite, ce qui fait souvent une sacrée différence !

Par exemple, à 70 ans, votre usufruit est évalué à 30 % du bien (selon le barème fiscal officiel). La valeur transmise est donc limitée à 70 % du total – et c’est ce montant qui sert de base aux droits de donation. Cela permet souvent de bénéficier d’abattements plus efficacement, surtout dans le cadre intrafamilial où les premiers 100 000 € transmis à chaque enfant sont exonérés (source : Service-Public.fr).

Concrètement, ça vous permet de réduire voire supprimer les taxes sur une partie importante de votre patrimoine, tout en gardant l’usage du bien pour continuer à vivre comme bon vous semble. C’est une stratégie gagnante, et chez Skarlett, on vous guide pour en tirer le meilleur… sans prise de tête.

Quel est l’impact sur les droits de succession ?

Le barème usufruit a aussi un effet direct sur les droits de succession. Quand un bien a été démembré du vivant du défunt, seuls les droits de la nue-propriété sont taxés au moment de la transmission. L’usufruit s’éteignant automatiquement au décès, la pleine propriété revient alors gratuitement au nu-propriétaire… sans droits supplémentaires à payer à l’État.

C’est donc un super levier pour alléger la facture fiscale de vos héritiers tout en conservant l’usage de votre bien. Par exemple, si vous avez 75 ans, votre usufruit vaut 30 % du bien. Vos enfants – nus-propriétaires – hériteront du tout. Mais comme ils ont déjà été imposés sur les 70 % de la nue-propriété à l’époque de la donation, ils ne devront rien de plus au décès.

Grâce à cela, le démembrement devient un outil de planification très intéressant pour transmettre son patrimoine en douceur. Et avec Skarlett, pas besoin de lire entre les lignes du Code civil : nos experts décryptent tout pour vous et vous accompagnent dans une stratégie patrimoniale fluide et optimisée. Vous profitez de la vie, on s’occupe du reste.

Comment utiliser le démembrement pour transmettre sa résidence principale ?

Transmettre sa résidence principale tout en continuant à y vivre ? C’est possible – et même très malin – grâce au démembrement de propriété. En donnant la nue-propriété de votre logement à vos enfants et en conservant l’usufruit, vous restez chez vous en toute sérénité, tout en anticipant votre transmission patrimoniale. Et le bonus, c’est fiscal ! Grâce au barème usufruit défini par l’administration (article 669 du CGI), la valeur transmise est réduite selon votre âge. Par exemple, à 70 ans, l’usufruit vaut 30 % du bien : ce sont donc les 70 % restants qui servent de base de calcul pour les droits de donation. Résultat ? Vos enfants paient moins de frais, et vous, vous gardez votre confort de vie.

Utilisation de l’usufruit dans l’investissement immobilier ou scpi

Et si vous pouviez investir dans la pierre sans en supporter tout le coût ? C’est là que le barème usufruit devient un précieux allié, surtout si vous avez plus de 60 ans et souhaitez dynamiser votre patrimoine sans prise de risques inutiles. Ce mécanisme, bien connu dans la transmission, trouve aussi sa place dans l'investissement immobilier ou dans les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). On parle d’usufruit temporaire : vous achetez l’usage d’un bien (ou de parts de SCPI) pour une durée définie, souvent 5 à 15 ans, sans en devenir pleinement propriétaire.

Et pourquoi c’est intéressant ? Car le coût d’acquisition est réduit ! Grâce au barème fiscal, l’usufruit d’une durée de 10 ans, par exemple, correspond à 23 % de la valeur de la pleine propriété. Vous percevez pourtant 100 % des revenus pendant la durée de l’usufruit. C’est donc un magnifique levier pour booster vos revenus — idéal quand on est à la retraite et qu’on cherche à compléter sa pension ou optimiser sa fiscalité.