Comprendre l’indivision successorale

Définition simple de l’indivision

L’indivision, c’est quand plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien, sans que la part de chacun ne soit physiquement délimitée. Cela arrive souvent après une succession, quand un bien (comme une maison ou un appartement) est transmis à plusieurs héritiers. Chaque héritier possède une part du bien, mais personne ne peut dire : « cette pièce m’appartient ». Le bien appartient à tout le monde, en commun.

Vous êtes donc co-indivisaires, avec des droits équivalents sur le bien. Impossible de le vendre, de le louer ou de faire des travaux sans l’accord des autres (sauf cas particuliers). Cette configuration peut fonctionner tranquillement… ou devenir source de conflits familiaux, surtout si les décisions traînent ou si les héritiers ne s’entendent pas.

Pourquoi un bien passe en indivision après un décès ?

Lorsqu’un proche décède, ses biens immobiliers ne sont pas immédiatement attribués à un héritier en particulier. En l’absence de testament ou s’il y a plusieurs héritiers, la loi prévoit tout simplement que le bien soit transmis à l’ensemble des héritiers en indivision. C’est une règle automatique, prévue par le Code civil (articles 815 et suivants), qui vise à partager équitablement l’héritage.

Concrètement, cela veut dire que chaque héritier devient copropriétaire d’une partie du bien, sans que cette partie soit définie physiquement. Par exemple, trois enfants héritiers possèdent chacun un tiers de la maison… ensemble. Et tant qu’aucune démarche n’est faite pour sortir de cette indivision (vente, rachat de parts ou partage officiel), la situation reste bloquée.

Ce système a du sens au départ : il évite les injustices et permet de prendre le temps de réfléchir avant de prendre des décisions lourdes. Mais en pratique, cela peut rapidement devenir contraignant si les cohéritiers ne sont pas d’accord ou si les démarches traînent.

Liste des situations courantes donnant lieu à une indivision

L’indivision ne concerne pas uniquement les successions. Elle peut surgir dans différentes étapes de la vie, souvent sans que l’on s’y attende. Ce n’est pas rare, surtout après 60 ans, de se retrouver co-propriétaire d’un bien sans vraiment l’avoir choisi.

• Succession sans partage : À la suite d’un décès, les héritiers deviennent automatiquement co-indivisaires des biens du défunt, sauf si un partage officiel intervient. C’est la cause la plus fréquente d’indivision.
• Achat en commun d’un bien immobilier : Vous avez peut-être acheté un bien avec un proche ou vos enfants ? Dans ce cas, chacun devient co-indivisaire selon la part investie, même si ce n’est pas une succession.
• Séparation ou divorce sans liquidation des biens : Après une séparation ou un divorce, si un bien commun n'est pas vendu ou attribué, il reste en indivision entre les ex-partenaires.
• Donation à plusieurs bénéficiaires : Lorsqu’un parent décide de donner un bien à plusieurs enfants en même temps, ils en deviennent propriétaires ensemble. Là aussi, c’est l’indivision qui s’applique, parfois sur plusieurs années.
• Transfert d’entreprise familiale : En héritant d’une société ou d'un patrimoine professionnel, les actions ou parts sociales peuvent provoquer une indivision entre plusieurs héritiers, avec les mêmes contraintes qu’un bien immobilier.

Droits et obligations des héritiers en indivision

Ce que chaque indivisaire peut (et ne peut pas) faire

Être en indivision, c’est comme partager une maison avec ses frères et sœurs… sauf que chacun vit ailleurs, avec ses idées, ses envies, et parfois ses tensions. Alors, que peut-on faire – ou pas – quand on est co-indivisaire ?

✅ Ce que vous pouvez faire seul

Vous avez parfaitement le droit de consulter les documents relatifs au bien (acte de propriété, assurance, impôts…). Vous pouvez aussi entretenir le bien (tondre la pelouse, réparer une gouttière) si c’est dans l’intérêt commun. En revanche, vous devez avancer les frais… et parfois attendre le remboursement des autres indivisaires.

⚠️ Ce que vous ne pouvez PAS faire sans l’accord des autres

Louer le bien ? Vendre ? L’hypothéquer ? Non, pas sans l’accord d’au moins deux tiers des indivisaires pour les actes importants (loi du 23 juin 2006, article 815-3 du Code civil). Et pour vendre le bien entier, il faut l’unanimité. Oui, tous doivent être d’accord, même celui qui ne répond jamais aux messages…

❌ Ce qui est interdit

Vous ne pouvez pas agir comme si vous étiez l’unique propriétaire. Vendre vos meubles ? Interdire l’accès aux autres ? Changer les serrures ? Ce sont des actes illégaux, considérés comme des abus de droit, et ça peut aller jusqu’au tribunal.

Qui paie quoi ? entretien, charges, dettes, taxes…

Quand un bien est en indivision, les frais ne disparaissent pas pour autant. Et la question revient vite sur la table : qui paye quoi ? Pas de panique, tout est prévu par la loi. Les charges courantes liées à l’entretien du bien (réparations, entretien du jardin, taxe foncière, factures d’eau ou d’électricité...) doivent être réparties entre tous les indivisaires, au prorata de leur part dans l’indivision (article 815-13 du Code civil).

Autre point important : l’assurance habitation doit continuer d’exister, même si le bien est inoccupé. Là encore, elle est à la charge de tous les indivisaires. Quant à l’entretien obligatoire ou les grosses réparations (toiture, ravalement…), elles nécessitent l’accord de la majorité des deux tiers ou parfois de tous selon la nature des travaux.

Enfin, attention aux dettes liées au bien (emprunt en cours, arriérés de taxe foncière…) : elles pèsent elles aussi sur l’indivision. Et donc sur chacun des héritiers, même ceux qui ne souhaitent pas garder le bien...

Occupant du bien indivis : usage gratuit ou indemnité ?

Quand un indivisaire habite le bien commun sans verser de loyer, la question se pose vite : est-ce légal ? doit-il une indemnité ? La réponse dépend de la situation. Si tous les co-indivisaires sont d’accord, il peut occuper le logement gratuitement. Mais sans cet accord, les choses changent : le droit considère qu’il doit une “indemnité d’occupation”, comme le rappelle l’article 815-9 du Code civil.

Autrement dit, celui ou celle qui habite seul(e) la maison familiale peut être tenu(e) de compenser les autres héritiers, car l’usage du bien ne leur est plus accessible. Cette indemnité correspond à ce qu’un loyer équivalent représenterait et peut s’appliquer même si l’occupant entretient le logement.

Ce genre de situation est fréquent après un décès, surtout si un parent ou un des enfants continue à vivre dans le logement tandis que les autres cohéritiers attendent une vente ou un partage. Si aucun accord n’est formalisé rapidement, cela peut créer des tensions, voire finir devant le juge des contentieux de la protection.

Skarlett vous aide à prévenir ces conflits avant qu’ils ne pourrissent les relations. Nos conseillers vous accompagnent pour clarifier les droits de chacun, organiser des indemnités équitables ou faciliter une sortie de l’indivision dans les meilleures conditions. Parce que bien gérer un héritage, c’est aussi préserver la paix familiale… et votre sérénité.

Droits et obligations selon le type d’usage du bien

En indivision, tout dépend de l’usage que vous (ou un autre héritier) faites du bien. Résidence principale, logement loué ou maison laissée vide : chaque situation implique des droits spécifiques... et surtout, des obligations. Voici un récapitulatif clair des conséquences, pour éviter les mauvaises surprises et mieux organiser la gestion du bien commun.

Prise de décision en indivision : comment ça fonctionne ?

Unanimité, majorité… quelles règles s’appliquent ?

En indivision, toutes les décisions ne se prennent pas de la même manière. Certaines exigent l’accord de tous les co-indivisaires, d’autres peuvent être tranchées à la majorité des deux tiers, et quelques-unes peuvent même être décidées seul. C’est pourquoi il est essentiel de bien connaître les règles… pour éviter les blocages ou les mauvaises surprises.

🔑 L’unanimité est obligatoire pour les actes les plus importants : vendre le bien, le donner, ou le transformer profondément. Concrètement, cela veut dire que chaque indivisaire doit dire oui… y compris celui qui ne répond jamais. Sans cet accord, impossible d’avancer.

👥 La majorité qualifiée (2/3 des droits indivis) suffit pour certains actes de gestion comme la mise en location, des travaux d’amélioration ou l’établissement d’un mandat de gestion. Si vous possédez à vous seul ou avec d'autres cohéritiers les deux tiers du bien, vous pouvez ainsi faire bouger les choses, même sans l’accord de tous (article 815-3 du Code civil, modifié par la loi du 23 juin 2006).

👤 Des décisions individuelles sont aussi possibles pour les actes dits “conservatoires” : entretenir le jardin, réparer une fuite ou payer l’assurance sont des gestes que l’on peut faire sans consulter les autres, tant qu’ils sont dans l’intérêt de tous.

Est-il possible de gérer le bien seul avec un mandat ?

Bonne nouvelle : oui, il est possible de gérer seul un bien en indivision grâce à un mandat. Ce mandat est simplement une autorisation écrite donnée par les autres co-indivisaires, permettant à une seule personne de s’occuper de la gestion du bien pour le compte de tous. Cela peut grandement simplifier la vie, surtout quand les autres héritiers vivent loin, ne souhaitent pas s’en occuper ou préfèrent déléguer.

Le mandat peut être rédigé sous seing privé ou notarié, selon le niveau d’engagement souhaité. Il doit être clair sur les pouvoirs accordés : paiement des charges, gestion locative, réalisation de travaux… En revanche, ce mandat ne permet pas de vendre le bien. Pour ça, il faut toujours l’accord de tous les indivisaires.

Donner un mandat peut être une vraie solution pour éviter les blocages, fluidifier la gestion et apaiser les tensions. Mais attention : le mandataire a l’obligation d’agir dans l’intérêt de l’indivision, et doit rendre des comptes sur sa gestion. Mieux vaut donc cadrer les choses dès le départ, pour éviter toute suspicion ou malentendu.

Sortir de l’indivision : vendre, partager, céder sa part

Le partage amiable : une solution idéale (quand tout le monde est d’accord)

Entre cohéritiers, quand l’entente est bonne, il n’y a rien de plus simple – et de plus rapide – que le partage amiable. Il permet de sortir de l’indivision sans passer devant un juge, à condition que toutes les parties soient d’accord. C’est une démarche volontaire, qui aboutit à une répartition claire des biens entre chaque héritier, selon les parts de chacun… ou selon l’accord trouvé ensemble.

Ce type de partage peut s’appliquer dès que la succession est ouverte et que les biens sont bien identifiés. Il peut se faire devant notaire si un bien immobilier est concerné, et prend la forme d’un acte de partage officiel. C’est une solution idéale pour éviter les conflits, accélérer la transmission et préserver la relation familiale.

Cela suppose bien entendu que chacun soit ok sur la valeur des biens, les frais à partager et la manière dont on répartit. Un seul refus, et il faudra envisager des solutions alternatives. Mais dans 70 % des cas, selon les notaires de France, les successions se règlent à l’amiable. Et c’est tant mieux !

La vente du bien indivis : conditions, majorités requises, recours en cas de blocage

Vendre un bien en indivision peut sembler simple… mais en réalité, c’est souvent un vrai casse-tête. Pourquoi ? Parce qu’il faut l’accord de tous les co-indivisaires. Sans l’unanimité, la vente ne peut pas se faire (article 815-3 du Code civil). Cela signifie que même si 4 héritiers sur 5 veulent vendre, le dernier peut tout bloquer. Un vrai frein... surtout si le bien ne sert à personne ou génère des frais !

Mais attention, ce n’est pas automatique. Il faut prouver que la situation est bloquée et que la vente est la meilleure solution (bien inhabité, frais lourds, impossibilité de partager autrement…). La procédure peut prendre plusieurs mois et nécessite l’accompagnement d’un professionnel.

Céder sa part à un cohéritier ou à un tiers

Quand on ne souhaite plus rester en indivision, il est tout à fait possible de céder sa part à un autre héritier ou à quelqu’un d’extérieur. Vous n’êtes pas prisonnier de la situation ! Vous pouvez vendre votre quote-part, que ce soit par désir de récupérer des fonds, de simplifier votre patrimoine ou tout simplement d’éviter les conflits.

La vente à un autre cohéritier est souvent la solution la plus simple. Elle permet de rester “en famille” et limite les complications. Il faut réaliser cette cession par acte notarié si un bien immobilier est concerné. Et bonne nouvelle : ce type de transaction est exonéré des frais de notaire liés à une vente classique, car c’est une cession de droits en indivision (article 746 du CGI).

Peut-on forcer la sortie de l’indivision ?

Vous êtes coincé(e) en indivision avec un ou plusieurs héritiers qui refusent toute discussion ? Rassurez-vous, la loi vous protège. Tout indivisaire peut demander à sortir de l’indivision, même si les autres ne sont pas d’accord. C’est un droit fondamental, reconnu par le Code civil à l’article 815 : “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”.

Alors, que faire si aucun accord amiable n’est possible ? Il existe une procédure judiciaire de partage. Cela consiste à saisir le tribunal judiciaire pour demander qu’un juge ordonne le partage du bien. Le juge commencera par tenter une conciliation. Si cela échoue, il pourra imposer une vente ou une attribution à l’un des indivisaires, avec compensation financière pour les autres.

Ce recours est souvent nécessaire quand l’indivision devient invivable : frais non partagés, refus de vente, usage abusif du bien… Et même si la démarche peut paraître lourde, elle permet souvent de débloquer des années d’impasse. En 2022, plus de 30 000 procédures de partage ont été ouvertes en France selon les chiffres du ministère de la Justice.

Les options de sortie de l’indivision et leurs conséquences

Sortir de l’indivision, c’est possible, quelle que soit votre situation. Encore faut-il savoir quelles sont les options, leurs conditions… et leurs impacts. Qu’il s’agisse de vendre, de partager équitablement ou de céder votre part, chaque solution a ses avantages mais aussi ses effets parfois méconnus. Pas d'inquiétude, Skarlett vous aide à y voir clair grâce à ce tableau récapitulatif des principales voies de sortie, pour faire le bon choix, en connaissance de cause.

Quelle que soit l’option retenue, ne restez pas seul face aux démarches. Chez Skarlett, nos experts prennent le temps de comprendre votre situation, de vérifier vos droits et de faciliter les échanges entre héritiers ou avec les professionnels (notaires, avocats). Parce que sortir de l’indivision, ce n’est pas juste signer un papier : c’est reprendre le contrôle de votre patrimoine et avancer l’esprit léger.

Anticiper et éviter les conflits liés à l’indivision

Pourquoi rédiger une convention d’indivision ?

En indivision, tout le monde a des droits… mais aussi des obligations. Et sans organisation claire, ça peut vite devenir un casse-tête. Pour éviter les malentendus et sécuriser la gestion du bien, il existe une solution simple mais essentielle : la convention d’indivision. C’est un contrat signé entre les co-indivisaires qui fixe noir sur blanc les règles du jeu : qui gère quoi, comment se répartissent les charges, que faire en cas de conflit... Un vrai cadre, qui évite bien des disputes !

Et ce n’est pas réservé aux grandes familles ou aux situations complexes : tous les co-indivisaires peuvent y recourir, que vous soyez deux ou dix. Elle peut durer jusqu’à cinq ans (renouvelables), ou être conclue pour une durée indéterminée. Ainsi, pas de mauvaise surprise si l’un d’entre vous souhaite vendre sa part ou si des travaux urgents s’imposent.

L’importance du rôle du notaire dans l’indivision successorale

Le notaire joue un rôle clé et souvent sous-estimé dans la gestion d’une indivision successorale. Dès l’ouverture de la succession, il intervient pour identifier les héritiers, évaluer précisément les biens et surtout, rédiger l’acte de notoriété. Mais son action ne s'arrête pas là ! En réalité, c’est aussi lui qui pose les bases d’un partage équitable et peut aider à débloquer une situation figée. Grâce à son expertise, il veille à respecter les règles juridiques, mais aussi à préserver la paix entre cohéritiers.

En cas de désaccord, le notaire peut proposer une médiation apaisée ou rédiger une convention d’indivision, qui fixe les règles du jeu. Il sert d’appui à chaque étape : estimation des parts, calcul des soultes, rédaction des actes de vente ou de cession. Et parce qu’il est officier public, ses actes ont une valeur incontestable. C’est une façon simple d’éviter les complications judiciaires… et de gagner en sérénité.