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Définition et pratique
Dans un viager libre, l’acheteur verse au vendeur un bouquet (somme initiale) puis une rente mensuelle jusqu’au décès du vendeur.
Contrairement au viager occupé, le bien est libre d’occupation dès la signature : l’acheteur peut l’habiter, le louer ou l’aménager immédiatement !
Viager occupé vs viager libre
Viager occupé ou viager libre : ces deux formules n'ont pas les mêmes implications, ni les mêmes avantages. Voici un comparatif clair pour bien comprendre :
Pourquoi choisir le viager libre ?
Les limites à connaître
Les règles à connaître avant de vous lancer
La vente en viager occupé est strictement encadrée par la loi. Pour que l’opération soit valide et sécurisée pour les deux parties, certaines conditions doivent impérativement être remplies :
Droits :
Obligations :
Droits :
Obligations :
Une vente pas comme les autres, mais très encadrée
Un professionnel réalise une expertise pour déterminer la valeur vénale réelle du logement, base essentielle pour calculer le bouquet et la rente.
Le notaire explique précisément les droits et obligations des deux parties, et prépare l’acte de vente en viager occupé conforme à la loi.
Le vendeur (crédirentier) et l’acheteur (débirentier) discutent et s’accordent sur le montant du bouquet (capital initial) et le montant ainsi que la fréquence des rentes à verser.
La vente est officialisée devant notaire. Ce document légal garantit la sécurité juridique des engagements pris par les deux parties.
L’acheteur verse au vendeur la somme convenue en capital, généralement au moment de la signature de l’acte.
L’acheteur s’engage à verser la rente viagère convenue tant que le crédirentier est en vie. Au décès de ce dernier, l’acheteur devient plein propriétaire du bien et les paiements cessent.
💰 Bouquet : une somme totalement exonérée d'impôt
Le bouquet versé au vendeur n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu, quel que soit son montant.
📉 Rente viagère : une imposition allégée selon l’âge
Seule une fraction de la rente est imposable, grâce à un abattement allant jusqu’à 70 % si le vendeur a plus de 70 ans.
🧾 Droits de mutation : calculés sur la valeur du bien
L’acheteur paie des droits de mutation au moment de la vente, calculés sur la valeur vénale du bien immobilier.
🏠 Revente : une plus-value potentiellement imposable
En cas de revente du bien, l’acheteur peut être imposé sur la plus-value réalisée, comme dans toute vente immobilière classique.
Ce qui doit figurer dans le contrat
La description précise du bien : adresse exacte, superficie, diagnostics techniques à jour.
Les modalités de paiement : montant du bouquet, rente viagère, périodicité et indexation.
Les obligations de chacun : absence de droit d’usage pour le vendeur, répartition claire des charges et travaux entre acheteur et vendeur.
Les garanties en cas d'imprévus : clause résolutoire, hypothèque légale, inscription au fichier immobilier, acte rédigé et authentifié par un notaire.
Risques, précautions et conseils
Le viager libre peut être une excellente solution pour vendre un bien, mais il nécessite des garanties solides. Voici les points clés à ne pas négliger pour une transaction sereine et sécurisée.
Avant de signer, assurez-vous que l’acquéreur dispose des ressources nécessaires pour verser la rente jusqu’à votre décès. Cette vérification est essentielle pour éviter tout risque d’impayés. Elle peut inclure l’analyse de ses revenus, de son patrimoine ou encore une attestation bancaire.
Une bonne estimation est la base d’un viager réussi. Ne vous contentez pas d’un seul avis : croisez les expertises (agences, notaires, plateformes spécialisées) pour définir un bouquet et une rente viagère cohérents. L’objectif : que le prix corresponde à la valeur réelle du bien… et aux enjeux de chaque partie.
Le contrat de viager libre doit prévoir tous les cas de figure :
Un notaire expérimenté est indispensable pour garantir la validité juridique du contrat et protéger vos intérêts.
Outre la rente, certains frais peuvent s’appliquer : frais de notaire, honoraires d’intermédiaire, frais de garantie éventuelle (caution, hypothèque). Mieux vaut avoir une vision claire de tous les coûts liés à la vente pour éviter les mauvaises surprises.
La vente en viager libre peut susciter des incompréhensions au sein de la famille, notamment si certains héritiers s’estiment lésés. Mieux vaut expliquer votre démarche, voire en discuter avec un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine, pour éviter les conflits futurs.
Le viager libre est une opération complexe, avec des enjeux humains, financiers et juridiques. Chez Skarlett, nous vous accompagnons à chaque étape : estimation, sélection de l’acheteur, rédaction du contrat, sécurisation des paiements… Pour vous, c’est l’assurance d’une transaction équilibrée, transparente et sécurisée.
Les profils types
Le viager libre est une solution gagnant-gagnant, mais il nécessite un équilibre contractuel entre les intérêts du vendeur et ceux de l’acheteur. L’accompagnement d’un expert permet de sécuriser l’opération et d’ajuster les conditions au profil de chacun.
Vous êtes vendeur ?
Vendre un bien en viager libre peut vous apporter bien plus qu’un simple complément de revenu. À condition de bien structurer l’opération.
Voici tout ce qu’un bon accompagnement vous permet d’optimiser :
Un expert vous aide à calculer une rente adaptée à votre âge, à la valeur réelle de votre bien et à vos besoins futurs.
👉 Résultat : vous percevez un revenu régulier, sécurisé, sans risque de vous sous-évaluer.
La rente viagère est partiellement exonérée d’impôt sur le revenu, selon votre âge au moment de la vente :
👉 Un accompagnement permet de comprendre ces règles et les utiliser à votre avantage.
Vous souhaitez transmettre un capital ou protéger vos proches ?
Le viager peut être combiné à :
👉 Un conseiller patrimonial vous aide à choisir la solution la plus adaptée à votre situation familiale et fiscale.
Un contrat bien rédigé, avec les bonnes clauses (résolutoire, hypothèque, garanties) vous protège en cas d’imprévu.
👉 Résultat : vous sécurisez votre rente, et évitez les litiges futurs.
Nos experts de la vente en viager libre sont disponibles partout en France pour vous accompagner dans vos projets. Nous vous conseillons pour vous proposer la solution la plus adaptée à vos besoins, que vous vouliez faire une donation à vos proches, partir faire le tour du monde ou simplement vous constituer un capital.
Le viager libre, comment ça fonctionne exactement ?
Dans un viager libre, le vendeur cède son bien sans en conserver l’usage. L’acheteur peut donc occuper ou louer le logement immédiatement. En échange, il verse un bouquet (somme initiale optionnelle) puis une rente viagère régulière au vendeur, jusqu’à son décès.
Qui paie les charges, impôts et travaux dans un viager libre ?
C’est l’acheteur qui prend en charge l’intégralité des frais liés au bien : taxe foncière, travaux, charges de copropriété, entretien… Le vendeur est totalement dégagé de toute contrainte dès la vente.
Est-ce que le viager libre est sécurisé pour le vendeur ?
Oui. Le contrat est signé devant notaire et peut inclure des garanties solides comme une clause résolutoire (annulation de la vente en cas de non-paiement) ou une hypothèque légale. Le vendeur est donc protégé juridiquement.
Que se passe-t-il si l’acheteur ne paie plus la rente ?
En cas de non-paiement, le vendeur peut activer les clauses du contrat : mise en demeure, saisie, ou annulation de la vente. Ces protections sont prévues dès le départ dans l’acte notarié.
Peut-on vendre en viager libre même à un âge avancé ?
Absolument. Plus le vendeur est âgé, plus la rente viagère est élevée. Un senior de plus de 80 ans peut bénéficier d’un revenu complémentaire important, tout en transmettant son bien dans les meilleures conditions.
Comment est calculée la rente en viager libre ?
La rente dépend de plusieurs facteurs : valeur du bien, âge du vendeur, montant du bouquet, espérance de vie moyenne selon les tables de mortalité INSEE, etc. Une simulation personnalisée permet de connaître précisément vos gains.
Faut-il obligatoirement un bouquet dans un viager libre ?
Non. Le bouquet est facultatif. Il peut être réduit voire nul si l’acheteur préfère verser une rente plus élevée. Cela se décide au cas par cas, selon vos besoins de liquidités immédiates.
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