Viager libre

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Mireille
Mireille

Avec une petite retraite et une maison devenue trop grande, j’avais besoin d’un complément de revenu. Le viager m’a permis de garder mon cadre de vie tout en recevant chaque mois une rente régulière. J’ai enfin retrouvé une tranquillité d’esprit.

Juan les Pins
Gabriel
Gabriel

Je ne voulais pas que mes enfants héritent d’une maison à rénover et à revendre. En vendant en viager occupé, j’ai touché un bouquet de 95 000 €, plus une rente mensuelle qui me permet de vivre confortablement. Et je reste chez moi, sans rien changer à ma vie. C’est une vraie sécurité.

Grenoble
Fred
Fred

Je paie l’IFI depuis des années, et j’en avais assez. En vendant ma maison en viager occupé, la valeur de la nue-propriété est sortie de mon assiette fiscale. En prime, j’ai reçu un capital et une rente. Résultat : moins d’impôts, plus de souplesse.

Paris
Chantal
Chantal

e voulais changer de région et vivre au bord de la mer, mais je n’avais pas la liquidité. Grâce au viager libre, j’ai vendu mon logement principal, et j’ai acheté un petit appartement en Charente-Maritime. C’était le bon moment pour changer de vie et profiter pleinement de ma retraite.

La Rochelle
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La vente en viager occupé

Vendez votre bien tout en y restant et percevez une rente à vie pour compléter vos revenus sans déménager.

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La vente en nue-propriété

Vendez la nue-propriété et touchez un capital immédiat tout en continuant à vivre dans votre logement.

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La vente en démembrement temporaire

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La vente à terme

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Définition et pratique

Qu’est-ce que le viager libre ?

Dans un viager libre, l’acheteur verse au vendeur un bouquet (somme initiale) puis une rente mensuelle jusqu’au décès du vendeur.

Contrairement au viager occupé, le bien est libre d’occupation dès la signature : l’acheteur peut l’habiter, le louer ou l’aménager immédiatement !

Quel type de biens immobiliers pour une vente en viager libre ?

  • Appartements et studios : ces types de biens sont souvent vendus en viager. Dans le cas du viager libre, l'acheteur peut les habiter immédiatement ou les mettre en location.

  • Maisons et villas : une maison individuelle peut également être vendue en viager libre. L'acheteur pourra y habiter ou la louer.

  • Biens commerciaux : il est également possible de vendre en viager libre des locaux commerciaux ou des bâtiments destinés à un usage professionnel.

  • Biens agricoles : les terres agricoles peuvent aussi être vendues en viager libre, bien que ce soit moins courant.

  • Parking ou box de garage : ces types de biens peuvent aussi être vendus en viager libre, même si c'est assez rare.

  • Biens de loisirs : comme les résidences secondaires, maisons de campagne, etc.

Viager occupé vs viager libre

Quelles différences fondamentales ?

Viager occupé ou viager libre : ces deux formules n'ont pas les mêmes implications, ni les mêmes avantages. Voici un comparatif clair pour bien comprendre :

AspectViager OccupéViager Libre
Occupation du bienLe vendeur reste vivre dans le logementL’acheteur prend possession immédiatement.
Montant de la rentePlus faible, car le vendeur conserve l’usage du bien.Plus élevée, car bien libre d’occupation.
BouquetGénéralement plus faible.Généralement plus élevé.
Charges & entretienÀ la charge du crédirentier.À la charge de l’acheteur.
Prise de possessionAu décès du crédirentier.Immédiate dès la signature.

Pourquoi choisir le viager libre ?

Les avantages pour le vendeur

Vous recevez un capital immédiat (le bouquet).

Vous percevez des revenus complémentaires réguliers grâce à la rente.

Vous conservez le droit de rester chez vous toute votre vie.

Vous êtes exonérés de la taxe foncière, qui est désormais à la charge de l'acheteur.

Vous bénéficiez d'une fiscalité avantageuse avec un abattement sur les rentes perçues.

Vous simplifiez la transmission du patrimoine.

Les limites à connaître

Les inconvénients du viager occupé

  • Des liquidités initiales généralement plus faibles qu’une vente immobilière classique.

  • Un engagement financier étalé sur la durée de vie du crédirentier, avec une certaine incertitude liée à cet aléa.

  • La prise en charge des charges courantes et de l’entretien du bien qui reste souvent à la charge du vendeur.

Les règles à connaître avant de vous lancer

Quelles sont les principales conditions d’un viager occupé ?

La vente en viager occupé est strictement encadrée par la loi. Pour que l’opération soit valide et sécurisée pour les deux parties, certaines conditions doivent impérativement être remplies :

  • 👴 Avoir plus de 60 ans (même si légalement, aucun âge minimum n’est imposé, c’est l’âge optimal pour que la rente soit intéressante).

  • 🏠 Être pleinement propriétaire du bien (le titre de propriété doit être à votre nom, sans indivision ni usufruit tiers).

  • 📑 Le bien doit être libre d’hypothèque non déclarée ou de dettes cachées.

  • 🧾 Faire réaliser une évaluation professionnelle du bien, par un expert ou un notaire.

  • 🧱 Fournir un dossier complet sur l’état du logement, ses diagnostics techniques, ses charges et les éventuels travaux à prévoir.

Droits et obligations de l’acheteur et du vendeur

🧑‍💼 L’acheteur en viager libre :

Droits :

  • Il devient immédiatement plein propriétaire du bien.
  • Il peut l’occuper, le louer ou le revendre, sans attendre le décès du vendeur.
  • Il est libre de réaliser tous les travaux qu’il souhaite.
  • Il peut demander des garanties de jouissance paisible du bien.

Obligations :

  • Il doit verser la rente à vie, de manière ponctuelle et indexée.
  • Il prend en charge toutes les charges courantes et exceptionnelles : taxe foncière, gros travaux, assurances, etc.
  • Il doit respecter scrupuleusement les clauses du contrat, notamment en cas d’indexation ou de révision de la rente.
  • Il doit préserver la valeur du bien (ne pas le dégrader, l’entretenir).

👵 Le vendeur en viager libre :

Droits :

  • Il reçoit un revenu viager garanti à vie (et un bouquet s’il est prévu).
  • Il peut prévoir une clause résolutoire en cas de manquement de l’acheteur.
  • Il peut exiger des garanties solides pour sécuriser les paiements (hypothèque sur le bien, caution bancaire…).
  • Il a droit à des intérêts de retard en cas de non-paiement ponctuel.

Obligations :

  • Il doit quitter le bien au jour de la vente, sans délai.
  • Il renonce à tout usage ou droit d’habitation sur le bien.
  • Il doit déclarer de bonne foi toutes les informations utiles sur le bien (charges, travaux, litiges).
  • Il doit être accompagné d’un notaire pour sécuriser la rédaction du contrat.

Une vente pas comme les autres, mais très encadrée

Les 6 grandes étapes d’une vente en viager occupé

1️⃣ Évaluation du bien immobilier par un expert

Un professionnel réalise une expertise pour déterminer la valeur vénale réelle du logement, base essentielle pour calculer le bouquet et la rente.

2️⃣ Rencontre avec un notaire pour préparer l’acte

Le notaire explique précisément les droits et obligations des deux parties, et prépare l’acte de vente en viager occupé conforme à la loi.

3️⃣ Négociation du bouquet et de la rente viagère

Le vendeur (crédirentier) et l’acheteur (débirentier) discutent et s’accordent sur le montant du bouquet (capital initial) et le montant ainsi que la fréquence des rentes à verser.

4️⃣ Signature de l’acte notarié

La vente est officialisée devant notaire. Ce document légal garantit la sécurité juridique des engagements pris par les deux parties.

5️⃣ Versement du bouquet initial

L’acheteur verse au vendeur la somme convenue en capital, généralement au moment de la signature de l’acte.

6️⃣ Versement des rentes viagères régulières jusqu’au décès

L’acheteur s’engage à verser la rente viagère convenue tant que le crédirentier est en vie. Au décès de ce dernier, l’acheteur devient plein propriétaire du bien et les paiements cessent.

Organisation patrimoniale et cadre fiscal

💰 Bouquet : une somme totalement exonérée d'impôt

Le bouquet versé au vendeur n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu, quel que soit son montant.

📉 Rente viagère : une imposition allégée selon l’âge

Seule une fraction de la rente est imposable, grâce à un abattement allant jusqu’à 70 % si le vendeur a plus de 70 ans.

🧾 Droits de mutation : calculés sur la valeur du bien

L’acheteur paie des droits de mutation au moment de la vente, calculés sur la valeur vénale du bien immobilier.

🏠 Revente : une plus-value potentiellement imposable

En cas de revente du bien, l’acheteur peut être imposé sur la plus-value réalisée, comme dans toute vente immobilière classique.

Ce qui doit figurer dans le contrat

Un contrat en béton pour une vente 100 % sécurisée

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La description précise du bien : adresse exacte, superficie, diagnostics techniques à jour.

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Les modalités de paiement : montant du bouquet, rente viagère, périodicité et indexation.

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Les obligations de chacun : absence de droit d’usage pour le vendeur, répartition claire des charges et travaux entre acheteur et vendeur.

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Les garanties en cas d'imprévus : clause résolutoire, hypothèque légale, inscription au fichier immobilier, acte rédigé et authentifié par un notaire.

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Risques, précautions et conseils

Les risques à connaître, les précautions à prendre

Le viager libre peut être une excellente solution pour vendre un bien, mais il nécessite des garanties solides. Voici les points clés à ne pas négliger pour une transaction sereine et sécurisée.

🔍 Vérifiez la solvabilité de l’acheteur

Avant de signer, assurez-vous que l’acquéreur dispose des ressources nécessaires pour verser la rente jusqu’à votre décès. Cette vérification est essentielle pour éviter tout risque d’impayés. Elle peut inclure l’analyse de ses revenus, de son patrimoine ou encore une attestation bancaire.

🏡 Faites estimer le bien par plusieurs sources

Une bonne estimation est la base d’un viager réussi. Ne vous contentez pas d’un seul avis : croisez les expertises (agences, notaires, plateformes spécialisées) pour définir un bouquet et une rente viagère cohérents. L’objectif : que le prix corresponde à la valeur réelle du bien… et aux enjeux de chaque partie.

🖋️ Encadrez le contrat dans les moindres détails

Le contrat de viager libre doit prévoir tous les cas de figure :

  • Modalités de versement de la rente
  • Indexation annuelle (généralement sur l’inflation)
  • Clauses résolutoires en cas d’impayé
  • Garanties complémentaires (hypothèque, caution, etc.)

Un notaire expérimenté est indispensable pour garantir la validité juridique du contrat et protéger vos intérêts.

💸 Anticipez les frais annexes

Outre la rente, certains frais peuvent s’appliquer : frais de notaire, honoraires d’intermédiaire, frais de garantie éventuelle (caution, hypothèque). Mieux vaut avoir une vision claire de tous les coûts liés à la vente pour éviter les mauvaises surprises.

👨‍👩‍👧‍👦 Informez vos héritiers

La vente en viager libre peut susciter des incompréhensions au sein de la famille, notamment si certains héritiers s’estiment lésés. Mieux vaut expliquer votre démarche, voire en discuter avec un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine, pour éviter les conflits futurs.

🤝 Faites-vous accompagner de A à Z

Le viager libre est une opération complexe, avec des enjeux humains, financiers et juridiques. Chez Skarlett, nous vous accompagnons à chaque étape : estimation, sélection de l’acheteur, rédaction du contrat, sécurisation des paiements… Pour vous, c’est l’assurance d’une transaction équilibrée, transparente et sécurisée.

Les profils types

À qui s’adresse le viager libre ?

ThèmesVendeurAcheteur
Situation personnelleRetraité sans besoin de rester dans le logementParticulier ou investisseur cherchant un bien immédiatement disponible à l’occupation ou à la location
Objectif principalObtenir un complément de revenus régulier tout en libérant un bienAcquérir un bien à prix décoté et sans recours à un crédit classique
Profil patrimonialPropriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliersInvestisseur ou famille disposant d’une épargne suffisante pour financer un bouquet + rente
Motivations spécifiquesPréparer sa succession, faire face à des besoins de liquiditéDiversifier son patrimoine, obtenir des revenus locatifs immédiats
Rapport au logementPrêt à libérer le bien à la signatureSouhaite habiter ou louer immédiatement
Avantage recherchéSécuriser sa retraite sans vendre en une seule foisDevenir plein propriétaire dès l’achat, sans attendre
Profils concernésRetraité seul ou en couple, propriétaire sans héritiers directs, personne en perte d’autonomie ou en besoin de trésorerie immédiateFamille primo-accédante, investisseur patrimonial, proche du vendeur

💡 Conseil Skarlett :

Le viager libre est une solution gagnant-gagnant, mais il nécessite un équilibre contractuel entre les intérêts du vendeur et ceux de l’acheteur. L’accompagnement d’un expert permet de sécuriser l’opération et d’ajuster les conditions au profil de chacun.

Vous êtes vendeur ?

Vendre en viager libre, une stratégie patrimoniale

Vendre un bien en viager libre peut vous apporter bien plus qu’un simple complément de revenu. À condition de bien structurer l’opération.

Voici tout ce qu’un bon accompagnement vous permet d’optimiser :

💸 1. Fixer une rente juste et durable

Un expert vous aide à calculer une rente adaptée à votre âge, à la valeur réelle de votre bien et à vos besoins futurs.
👉 Résultat : vous percevez un revenu régulier, sécurisé, sans risque de vous sous-évaluer.

📉 2. Réduire votre fiscalité

La rente viagère est partiellement exonérée d’impôt sur le revenu, selon votre âge au moment de la vente :

  • 70 % exonérée si vous avez plus de 70 ans
  • 60 % entre 60 et 69 ans
  • 50 % entre 50 et 59 ans

👉 Un accompagnement permet de comprendre ces règles et les utiliser à votre avantage.

👨‍👩‍👧 3. Préparer votre transmission sereinement

Vous souhaitez transmettre un capital ou protéger vos proches ?
Le viager peut être combiné à :

  • Une donation du bouquet ou de la rente
  • Un contrat d’assurance-vie
  • Un montage en démembrement (par exemple si vous avez plusieurs biens)

👉 Un conseiller patrimonial vous aide à choisir la solution la plus adaptée à votre situation familiale et fiscale.

🔐 4. Protéger vos intérêts juridiques

Un contrat bien rédigé, avec les bonnes clauses (résolutoire, hypothèque, garanties) vous protège en cas d’imprévu.

👉 Résultat : vous sécurisez votre rente, et évitez les litiges futurs.

Vendre en viager libre avec les experts de Skarlett Patrimoine

Nos experts de la vente en viager libre sont disponibles partout en France pour vous accompagner dans vos projets. Nous vous conseillons pour vous proposer la solution la plus adaptée à vos besoins, que vous vouliez faire une donation à vos proches, partir faire le tour du monde ou simplement vous constituer un capital.

Vos questions fréquentes

Le viager libre, comment ça fonctionne exactement ?

Dans un viager libre, le vendeur cède son bien sans en conserver l’usage. L’acheteur peut donc occuper ou louer le logement immédiatement. En échange, il verse un bouquet (somme initiale optionnelle) puis une rente viagère régulière au vendeur, jusqu’à son décès.

Qui paie les charges, impôts et travaux dans un viager libre ?

C’est l’acheteur qui prend en charge l’intégralité des frais liés au bien : taxe foncière, travaux, charges de copropriété, entretien… Le vendeur est totalement dégagé de toute contrainte dès la vente.

Est-ce que le viager libre est sécurisé pour le vendeur ?

Oui. Le contrat est signé devant notaire et peut inclure des garanties solides comme une clause résolutoire (annulation de la vente en cas de non-paiement) ou une hypothèque légale. Le vendeur est donc protégé juridiquement.

Que se passe-t-il si l’acheteur ne paie plus la rente ?

En cas de non-paiement, le vendeur peut activer les clauses du contrat : mise en demeure, saisie, ou annulation de la vente. Ces protections sont prévues dès le départ dans l’acte notarié.

Peut-on vendre en viager libre même à un âge avancé ?

Absolument. Plus le vendeur est âgé, plus la rente viagère est élevée. Un senior de plus de 80 ans peut bénéficier d’un revenu complémentaire important, tout en transmettant son bien dans les meilleures conditions.

Comment est calculée la rente en viager libre ?

La rente dépend de plusieurs facteurs : valeur du bien, âge du vendeur, montant du bouquet, espérance de vie moyenne selon les tables de mortalité INSEE, etc. Une simulation personnalisée permet de connaître précisément vos gains.

Faut-il obligatoirement un bouquet dans un viager libre ?

Non. Le bouquet est facultatif. Il peut être réduit voire nul si l’acheteur préfère verser une rente plus élevée. Cela se décide au cas par cas, selon vos besoins de liquidités immédiates.

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