Viager libre

Dans un viager libre, l’acheteur verse au vendeur un bouquet (somme initiale) puis une rente mensuelle jusqu’au décès du vendeur.

Contrairement au viager occupé, le bien est libre d’occupation dès la signature : l’acheteur peut l’habiter, le louer ou l’aménager immédiatement !

Quel type de biens immobiliers pour une vente en viager libre ?

• Appartements et studios : ces types de biens sont souvent vendus en viager. Dans le cas du viager libre, l'acheteur peut les habiter immédiatement ou les mettre en location.

• Maisons et villas : une maison individuelle peut également être vendue en viager libre. L'acheteur pourra y habiter ou la louer.

• Biens commerciaux : il est également possible de vendre en viager libre des locaux commerciaux ou des bâtiments destinés à un usage professionnel.

• Biens agricoles : les terres agricoles peuvent aussi être vendues en viager libre, bien que ce soit moins courant.

• Parking ou box de garage : ces types de biens peuvent aussi être vendus en viager libre, même si c'est assez rare.

• Biens de loisirs : comme les résidences secondaires, maisons de campagne, etc.

• Des liquidités initiales généralement plus faibles qu’une vente immobilière classique.

• Un engagement financier étalé sur la durée de vie du crédirentier, avec une certaine incertitude liée à cet aléa.

• La prise en charge des charges courantes et de l’entretien du bien qui reste souvent à la charge du vendeur.

La vente en viager occupé est strictement encadrée par la loi. Pour que l’opération soit valide et sécurisée pour les deux parties, certaines conditions doivent impérativement être remplies :

• 👴 Avoir plus de 60 ans (même si légalement, aucun âge minimum n’est imposé, c’est l’âge optimal pour que la rente soit intéressante).

• 🏠 Être pleinement propriétaire du bien (le titre de propriété doit être à votre nom, sans indivision ni usufruit tiers).

• 📑 Le bien doit être libre d’hypothèque non déclarée ou de dettes cachées.

• 🧾 Faire réaliser une évaluation professionnelle du bien, par un expert ou un notaire.

• 🧱 Fournir un dossier complet sur l’état du logement, ses diagnostics techniques, ses charges et les éventuels travaux à prévoir.

🧑‍💼 L’acheteur en viager libre :

Droits :

• Il devient immédiatement plein propriétaire du bien.
• Il peut l’occuper, le louer ou le revendre, sans attendre le décès du vendeur.
• Il est libre de réaliser tous les travaux qu’il souhaite.
• Il peut demander des garanties de jouissance paisible du bien.

Obligations :

• Il doit verser la rente à vie, de manière ponctuelle et indexée.
• Il prend en charge toutes les charges courantes et exceptionnelles : taxe foncière, gros travaux, assurances, etc.
• Il doit respecter scrupuleusement les clauses du contrat, notamment en cas d’indexation ou de révision de la rente.
• Il doit préserver la valeur du bien (ne pas le dégrader, l’entretenir).

👵 Le vendeur en viager libre :

Droits :

• Il reçoit un revenu viager garanti à vie (et un bouquet s’il est prévu).
• Il peut prévoir une clause résolutoire en cas de manquement de l’acheteur.
• Il peut exiger des garanties solides pour sécuriser les paiements (hypothèque sur le bien, caution bancaire…).
• Il a droit à des intérêts de retard en cas de non-paiement ponctuel.

Obligations :

• Il doit quitter le bien au jour de la vente, sans délai.
• Il renonce à tout usage ou droit d’habitation sur le bien.
• Il doit déclarer de bonne foi toutes les informations utiles sur le bien (charges, travaux, litiges).
• Il doit être accompagné d’un notaire pour sécuriser la rédaction du contrat.

1️⃣ Évaluation du bien immobilier par un expert

Un professionnel réalise une expertise pour déterminer la valeur vénale réelle du logement, base essentielle pour calculer le bouquet et la rente.

2️⃣ Rencontre avec un notaire pour préparer l’acte

Le notaire explique précisément les droits et obligations des deux parties, et prépare l’acte de vente en viager occupé conforme à la loi.

3️⃣ Négociation du bouquet et de la rente viagère

Le vendeur (crédirentier) et l’acheteur (débirentier) discutent et s’accordent sur le montant du bouquet (capital initial) et le montant ainsi que la fréquence des rentes à verser.

4️⃣ Signature de l’acte notarié

La vente est officialisée devant notaire. Ce document légal garantit la sécurité juridique des engagements pris par les deux parties.

5️⃣ Versement du bouquet initial

L’acheteur verse au vendeur la somme convenue en capital, généralement au moment de la signature de l’acte.

6️⃣ Versement des rentes viagères régulières jusqu’au décès

L’acheteur s’engage à verser la rente viagère convenue tant que le crédirentier est en vie. Au décès de ce dernier, l’acheteur devient plein propriétaire du bien et les paiements cessent.

🔍 Vérifiez la solvabilité de l’acheteur

Avant de signer, assurez-vous que l’acquéreur dispose des ressources nécessaires pour verser la rente jusqu’à votre décès. Cette vérification est essentielle pour éviter tout risque d’impayés. Elle peut inclure l’analyse de ses revenus, de son patrimoine ou encore une attestation bancaire.

🏡 Faites estimer le bien par plusieurs sources

Une bonne estimation est la base d’un viager réussi. Ne vous contentez pas d’un seul avis : croisez les expertises (agences, notaires, plateformes spécialisées) pour définir un bouquet et une rente viagère cohérents. L’objectif : que le prix corresponde à la valeur réelle du bien… et aux enjeux de chaque partie.

🖋️ Encadrez le contrat dans les moindres détails

Le contrat de viager libre doit prévoir tous les cas de figure :

• Modalités de versement de la rente
• Indexation annuelle (généralement sur l’inflation)
• Clauses résolutoires en cas d’impayé
• Garanties complémentaires (hypothèque, caution, etc.)

Un notaire expérimenté est indispensable pour garantir la validité juridique du contrat et protéger vos intérêts.

💸 Anticipez les frais annexes

Outre la rente, certains frais peuvent s’appliquer : frais de notaire, honoraires d’intermédiaire, frais de garantie éventuelle (caution, hypothèque). Mieux vaut avoir une vision claire de tous les coûts liés à la vente pour éviter les mauvaises surprises.

👨‍👩‍👧‍👦 Informez vos héritiers

La vente en viager libre peut susciter des incompréhensions au sein de la famille, notamment si certains héritiers s’estiment lésés. Mieux vaut expliquer votre démarche, voire en discuter avec un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine, pour éviter les conflits futurs.

🤝 Faites-vous accompagner de A à Z

Le viager libre est une opération complexe, avec des enjeux humains, financiers et juridiques. Chez Skarlett, nous vous accompagnons à chaque étape : estimation, sélection de l’acheteur, rédaction du contrat, sécurisation des paiements… Pour vous, c’est l’assurance d’une transaction équilibrée, transparente et sécurisée.

💡 Conseil Skarlett :

Le viager libre est une solution gagnant-gagnant, mais il nécessite un équilibre contractuel entre les intérêts du vendeur et ceux de l’acheteur. L’accompagnement d’un expert permet de sécuriser l’opération et d’ajuster les conditions au profil de chacun.

Voici tout ce qu’un bon accompagnement vous permet d’optimiser :

💸 1. Fixer une rente juste et durable

Un expert vous aide à calculer une rente adaptée à votre âge, à la valeur réelle de votre bien et à vos besoins futurs.
👉 Résultat : vous percevez un revenu régulier, sécurisé, sans risque de vous sous-évaluer.

📉 2. Réduire votre fiscalité

La rente viagère est partiellement exonérée d’impôt sur le revenu, selon votre âge au moment de la vente :

• 70 % exonérée si vous avez plus de 70 ans
• 60 % entre 60 et 69 ans
• 50 % entre 50 et 59 ans

👉 Un accompagnement permet de comprendre ces règles et les utiliser à votre avantage.

👨‍👩‍👧 3. Préparer votre transmission sereinement

Vous souhaitez transmettre un capital ou protéger vos proches ?
Le viager peut être combiné à :

• Une donation du bouquet ou de la rente
• Un contrat d’assurance-vie
• Un montage en démembrement (par exemple si vous avez plusieurs biens)

👉 Un conseiller patrimonial vous aide à choisir la solution la plus adaptée à votre situation familiale et fiscale.

🔐 4. Protéger vos intérêts juridiques

Un contrat bien rédigé, avec les bonnes clauses (résolutoire, hypothèque, garanties) vous protège en cas d’imprévu.

👉 Résultat : vous sécurisez votre rente, et évitez les litiges futurs.

Nos experts de la vente en viager libre sont disponibles partout en France pour vous accompagner dans vos projets. Nous vous conseillons pour vous proposer la solution la plus adaptée à vos besoins, que vous vouliez faire une donation à vos proches, partir faire le tour du monde ou simplement vous constituer un capital.