Impôt sur la fortune improductive : ce que change vraiment cette réforme pour votre patrimoine

Comprendre les fondements de l'impôt sur la fortune improductive

Évolution du cadre fiscal : de l'IFI à la taxation des actifs improductifs

Depuis 2018, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) se limitait à taxer le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros. En 2024, l'IFI a généré 2,2 milliards d'euros de recettes pour 186 000 foyers fiscaux, un niveau significativement inférieur aux 4,2 milliards collectés via l'ISF en 2017.

La réforme adoptée élargit substantiellement l'assiette fiscale. Le nouvel impôt intègre désormais les actifs improductifs tels que les biens immobiliers non productifs, les biens meubles corporels (objets précieux, véhicules de collection, yachts, aéronefs), les actifs numériques, et les contrats d'assurance-vie dont les fonds ne sont pas alloués à l'investissement productif.

L'objectif : orienter les capitaux vers l'économie productive.

Périmètre de taxation : quels actifs sont effectivement concernés

Les contrats d'assurance-vie en fonds euros entrent pleinement dans l'assiette de taxation, tandis que les unités de compte en sont exclues car considérées comme des investissements productifs. Cette distinction crée une nouvelle hiérarchie fiscale entre les supports d'épargne.

Modalités d'imposition : barème et seuils applicables

Du barème progressif au taux unique : gagnants et perdants

Le seuil d'assujettissement demeure fixé à 1,3 million d'euros de patrimoine net taxable, mais le barème évolue radicalement avec l'instauration d'un taux unique de 1% en remplacement de l'ancien système progressif.

Pour les patrimoines légèrement supérieurs à 2 millions d'euros, la charge fiscale augmente sensiblement, tandis que les patrimoines dépassant 10 millions d'euros bénéficient d'une réduction effective d'un tiers de leur imposition.

Traitement de la résidence principale : abattement de 1 million d'euros

L'abattement forfaitaire de 30% précédemment applicable à la résidence principale disparaît, remplacé par un abattement fixe de 1 million d'euros applicable à un bien immobilier au choix du contribuable. Cette modification offre une flexibilité accrue dans l'optimisation de la déclaration patrimoniale.

• Situation A - Propriétaire occupant : Résidence principale de 2 M€ et assurance-vie fonds euros de 500 000€. Application de l'abattement sur la résidence : patrimoine net taxable de 1,5 M€. Base imposable : 200 000€. Impôt dû : 2 000€.
• Situation B - Investisseur immobilier : Résidence principale de 800 000€, 4 appartements locatifs certifiés (DPE A-B, loués >1 an) de 2 M€, et assurance-vie fonds euros de 400 000€. Les biens locatifs qualifiés sont exonérés. Patrimoine taxable : 1,2 M€ (inférieur au seuil). Impôt dû : 0€.

Impact spécifique sur les contrats d'assurance-vie

Fonds euros : nouvelle donne fiscale pour 19 millions d'épargnants

Environ 19 millions de Français détiennent un contrat d'assurance-vie, dont la majorité privilégie la sécurité des fonds euros. Pour les patrimoines élevés, cette allocation traditionnelle nécessite désormais une réévaluation approfondie.

Cas pratique : Retraité cadre supérieur parisien

Composition du patrimoine :

• Résidence principale (Paris) : 1 200 000€
• Résidence secondaire : 600 000€
• Assurance-vie fonds euros : 900 000€
• Livrets et liquidités : 150 000€
• PEA : 350 000€
• Patrimoine total : 3 200 000€

Calcul de l'impôt avant optimisation :

Stratégie d'optimisation recommandée :

Arbitrage de 400 000€ des fonds euros vers des unités de compte diversifiées (profil équilibré).

Calcul après optimisation :

Gain fiscal annuel : 4 000€ | Économie sur 10 ans : 40 000€

Cette optimisation permet de réduire la charge fiscale de 73% tout en maintenant une allocation sécurisée via 500 000€ en fonds euros, complétée par des unités de compte offrant un potentiel de rendement supérieur.

Unités de compte : le véhicule d'optimisation privilégié

Les contrats d'assurance-vie investis en unités de compte échappent à cette taxation en raison de leur contribution à l'économie productive.

Allocation recommandée selon l'âge : Les profils sécuritaires (>70 ans) maintiennent 40-50% en fonds euros. Les profils équilibrés (60-70 ans) réduisent à 30-40%. Les profils dynamiques (<60 ans) limitent à 10-20%.

Contexte politique et perspectives d'évolution

Analyse du vote : coalition atypique et enjeux budgétaires

L'adoption de cet amendement résulte d'une alliance inhabituelle réunissant le MoDem, le PS, le RN et le groupe Liot, contournant l'opposition gouvernementale. Le député socialiste Philippe Brun revendique le rétablissement de l'ISF, estimant les recettes supplémentaires à 2 milliards d'euros. Le Rassemblement national y voit l'aboutissement de sa proposition d'impôt sur la fortune financière. La France Insoumise dénonce au contraire un affaiblissement de l'IFI en raison des exonérations accordées.

Le gouvernement s'est opposé à cette mesure, craignant un impact négatif sur l'épargne sans garantie de recettes significatives. Le ministère de l'Économie et des Finances estime le rendement entre 1 et 3 milliards d'euros, mais aucun chiffrage définitif n'a été publié.

Parcours législatif : rien n'est encore joué

Le texte doit encore franchir l'étape du Sénat, puis potentiellement d'une commission mixte paritaire avant le vote final du budget. Au Sénat, les centristes défendent depuis 2019 une version alternative excluant expressément l'immobilier locatif de l'assiette, ce qui diffère substantiellement de la version adoptée par l'Assemblée.

Stratégies d'optimisation patrimoniale

Méthodologie d'arbitrage en trois phases

• Phase 1 - Diagnostic patrimonial exhaustif : Cartographie complète des actifs et de leur qualification fiscale, évaluation du patrimoine net taxable actuel, projection de l'impact fiscal selon différents scénarios.
• Phase 2 - Stratégie d'arbitrage progressif : Définition de votre profil de risque et de vos contraintes de liquidité, sélection des supports d'investissement productifs adaptés, planification des arbitrages sur 12-24 mois pour lisser le risque de marché.
• Phase 3 - Optimisation immobilière : Analyse du potentiel locatif de vos biens de jouissance, travaux de mise aux normes environnementales (DPE), documentation rigoureuse des démarches de mise en location.

Optimisation selon le niveau de patrimoine

• Patrimoine 1,5 M€ - 3 M€ : Détention directe avec arbitrage fonds euros/UC, optimisation de l'abattement résidence principale, mise en location des biens secondaires.
• Patrimoine 3 M€ - 5 M€ : SCI pour l'immobilier locatif, donations anticipées (abattements de 100 000€/enfant), diversification internationale contrôlée.
• Patrimoine > 5 M€ : Holding patrimoniale pour mutualiser les actifs productifs, démembrement de propriété stratégique, structuration familiale optimisée (pactes Dutreil).

Ces stratégies nécessitent un accompagnement expert pour sécuriser leur mise en œuvre. Nos conseillers analysent votre situation globale sur notre espace dédié au conseil patrimonial.