Peut-on casser un usufruit ? Les 6 façons dont il peut prendre fin

Concrètement, l’usufruit, c’est quoi ?

L'usufruit est un droit réel qui permet à une personne, l'usufruitier, d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être pleinement propriétaire.

Le droit de propriété se décompose en trois attributs :

• L'usus : le droit d'utiliser le bien — pour un logement, le droit d'y vivre.
• Le fructus : le droit de percevoir les revenus du bien — le droit de le louer et d'en percevoir les loyers.
• L'abusus : le droit de disposer du bien — le vendre, le donner.

L'usufruitier détient l'usus et le fructus : il peut vivre dans le bien ou le louer, mais ne peut pas le vendre. C'est le nu-propriétaire qui détient l'abusus.

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Comment devient-on usufruitier ?

On devient usufruitier principalement dans trois situations : à la suite d'une succession, par une donation, ou en vendant soi-même son bien en démembrement — et dans tous les cas, un passage devant notaire est nécessaire.

Lors d'une succession

Le plus souvent, un conjoint survivant devient usufruitier du bien immobilier du défunt, en totalité ou sur une partie de la succession, selon la situation familiale et les choix du défunt.

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Dans le cadre d'une donation

Des parents peuvent transmettre la nue-propriété de leur bien à leurs enfants tout en conservant l'usufruit, pour optimiser fiscalement leur transmission.

Dans le cadre d'une vente en nue-propriété

Le vendeur peut céder la nue-propriété de son bien à un acheteur tout en conservant l'usufruit, pour une durée déterminée ou à vie.

L'usufruitier peut-il donner son usufruit ?

Oui, un usufruitier peut donner ou vendre son usufruit à un tiers, par acte notarié.

• Donation à titre gratuit : l'usufruitier transmet son droit d'usage à un proche, qui peut alors vivre dans le bien ou en percevoir les revenus. Cette donation entraîne des droits de donation calculés selon la valeur de l'usufruit et le lien de parenté.
• Vente à titre onéreux : l'usufruitier cède son usufruit contre une rémunération, souvent dans une logique d'optimisation de l'impôt sur la fortune immobilière ou de besoin de liquidités.

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Comment fonctionne un quasi-usufruit ?

Le quasi-usufruit s'applique aux biens qui se consomment par l'usage (typiquement une somme d'argent) : l'usufruitier peut librement dépenser la somme, à charge de la restituer à l'extinction de l'usufruit.

Ce mécanisme entraîne des conséquences fiscales et patrimoniales spécifiques, notamment via une créance de restitution due par l'usufruitier (ou sa succession) au nu-propriétaire.

👉 Tout savoir sur le quasi-usufruit

Peut-on casser un usufruit ?

Oui, mais uniquement dans 6 situations prévues par les articles 617 et 618 du Code civil — il n'existe pas de moyen de mettre fin à un usufruit en dehors de ces cas, sauf accord avec l'usufruitier.

• Le décès de l'usufruitier : l'usufruit s'éteint automatiquement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans fiscalité supplémentaire à ce moment-là.
• L'expiration du terme fixé : si l'usufruit a été accordé pour une durée déterminée (démembrement temporaire), il prend fin à la date prévue.
• La consolidation : si l'usufruitier devient lui-même nu-propriétaire du même bien (ou inversement), les deux qualités se réunissent sur une seule personne, qui devient plein propriétaire.
• Le non-usage pendant 30 ans : si l'usufruitier n'exerce aucun de ses droits (ni usage, ni perception de revenus) pendant 30 années consécutives, l'usufruit s'éteint par prescription extinctive (article 617, alinéa 4 du Code civil).
• La perte totale du bien : si le bien sur lequel porte l'usufruit est détruit ou disparaît totalement, l'usufruit s'éteint avec lui.
• L'abus de jouissance : si l'usufruitier dégrade le bien ou le laisse dépérir faute d'entretien, le nu-propriétaire peut saisir le tribunal pour faire prononcer la déchéance de l'usufruit (article 618 du Code civil).

En dehors de ces 6 cas, la seule façon de mettre fin à un usufruit avant terme est d'obtenir l'accord de l'usufruitier, via une cession ou un abandon (voir section suivante).

Qu'est-ce qu'un abandon d'usufruit ?

L'abandon d'usufruit consiste, pour l'usufruitier, à renoncer volontairement à ses droits par acte notarié — souvent pour transmettre le bien à ses enfants ou réduire son assiette taxable à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Comment faire pour abandonner son usufruit ?

La renonciation nécessite un acte notarié signé par l'usufruitier. Cette opération peut entraîner des frais de mutation, et si elle s'inscrit dans le cadre d'une donation, des droits de donation peuvent également être dus.

Les conséquences de l'abandon d'usufruit

En renonçant à son usufruit, l'usufruitier perd tous ses droits sur le bien : il ne peut plus y vivre, le louer, ni en percevoir les revenus. En contrepartie, il est libéré de toutes ses obligations (entretien, réparations, taxe foncière).

Sources officielles : Code civil, articles 608, 617, 618 et 619 (charges de l'usufruit et causes d'extinction), via Légifrance

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