Peut-on casser un usufruit ?

La rédaction de Skarlett
23 février 2024
6 minutes de lecture

Il est fréquent que l’usufruitier se demande s’il peut casser ou abandonner son usufruit. Qu'il s'agisse d'un changement de situation familiale, de désaccords, d'un besoin de liquidité ou même de la recherche d'une optimisation fiscale, les motivations sont multiples. Dans ces quelques lignes, Skarlett vous accompagne au milieu de ces questions juridiques complexes pour vous faciliter la vie.

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Concrètement, l’usufruit, c’est quoi ?

L'usufruit confère à une personne, désignée comme usufruitier, le privilège de jouir d'un bien, qu'il soit mobilier ou immobilier, détenu par une autre personne, le nu-propriétaire. Le concept d'usufruit émane du droit de propriété, composé de trois attributs fondamentaux :

  • Usus : Il englobe le droit d'utiliser le bien, offrant ainsi la possibilité de résider dans la propriété à des fins de logement.
  • Fructus : Autorisant la perception des revenus générés par le bien, ce volet permet notamment la location du bien et la réception des loyers.
  • Abusus : Il confère le droit de disposer librement de la chose, incluant la faculté de vendre ou de faire don du bien selon la volonté du propriétaire.

De ce fait, l'usufruitier, qui est fréquemment le conjoint d'un défunt ou le vendeur d'un bien démembré de façon temporaire ou viagère, possède les deux premiers attributs. Cela lui donne la possibilité de résider dans la propriété ou de générer des revenus par la location, toutefois, il n'a pas le privilège de procéder à la vente. En contrepartie, le nu-propriétaire est investi du troisième attribut, conférant ainsi le pouvoir de céder le bien ou d'en faire donation.

Comment devient-on usufruitier ?

On peut devenir usufruitier d’un bien immobilier, comme une maison ou un appartement, de plusieurs manières. Dans tous les cas, passer de plein propriétaire à usufruitier nécessite de passer devant un notaire, qui authentifie la transmission de patrimoine ou la cession, selon le cas.

Lors d’une succession

C’est le cas le plus classique : lorsqu’un couple est marié et que l’un des deux décède, et si le défunt n’avait eu des enfants qu’avec cet époux, ce dernier a le choix entre récupérer l’intégralité de la succession de son défunt conjoint en usufruit, ou récupérer un quart de la pleine propriété de l’entièreté de la succession. Très souvent, donc, c’est le conjoint survivant qui devient usufruitier à la suite du décès de son conjoint marié. Si le parent survivant opte pour l’intégralité de la succession en usufruit, ce sont les enfants du couple qui deviennent nus-propriétaires.

  • Très souvent, les enfants sont donc propriétaires des murs, tandis que la jouissance du bien est réservée à leur père ou à leur mère à la suite du décès de leur second parent.

Dans le cadre d’une donation

Certains parents utilisent également le démembrement immobilier pour transmettre leur patrimoine de leur vivant. En effet, ils font alors donation de la nue-propriété d’un ou plusieurs de leurs biens et conservent l’usufruit pour eux-mêmes (habitation et jouissance des lieux). Ils deviennent donc usufruitiers, et leurs enfants nus-propriétaires.

  • Cela s’inscrit dans le cadre d’une stratégie de transmission de patrimoine qui permet d’optimiser le niveau de taxe et d’impôt à régler à l’administration fiscale.

Dans le cadre d’une vente en nue-propriété

Il est également possible de devenir usufruitier dans le cadre d’un démembrement temporaire ou à vie. Dans ce cas, le vendeur cède la nue-propriété de son logement à une autre personne et conserve l’usufruit, à vie ou pour une période déterminée lors de la vente. L’usufruitier peut alors faire usage du bien comme il le souhaite, soit pour l’habiter lui-même soir pour le louer à une autre personne et en percevoir les loyers.

Usufruitier et nu-propriétaire : qui paye quoi ?

Quel que soit l’événement (héritage, donation ou vente) qui a mené au démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui prend à sa charge les réparations, l’entretien courant et les travaux dans la maison ou l’appartement dont il est usufruitier.

C'est également à l'usufruitier de payer les droits de succession si le bien est reçu en usufruit à la mort du conjoint.

Quand l'usufruit prend-il fin ?

L’usufruit prend fin de manière naturelle dans plusieurs cas :

  • L’usufruitier décède. Dans ce cas ses héritiers héritent du droit à l’usufruit du bien. Lorsqu’un époux était devenu usufruitier au décès de son conjoint, ce sont alors les enfants du couple qui deviennent pleinement propriétaires.
  • L’usufruit était octroyé pour une durée déterminée et se termine donc la fin de cette période prédéfinie. La jouissance du bien par l'usufruitier prend naturellement fin. C’est notamment le cas lorsque le bien avait été vendu dans le cadre d’un démembrement temporaire et que la période d’usufruit arrive à son terme. L’usufruitier doit alors quitter les lieux et n’a plus aucun droit sur le bien.
  • La qualité d'usufruitier et de nu-propriétaire se retrouvent entre les mains d'une seule et même personne. Un exemple concret serait une personne détenant initialement l'usufruit d'une propriété et acquérant ultérieurement la nue-propriété de cette même propriété, que ce soit par donation, achat ou succession. Dans ce cas, la personne devient à la fois usufruitière et nue-propriétaire du bien, consolidant ainsi l'ensemble des droits de propriété entre ses mains.
  • Le non-usage du bien par l'usufruitier. Autrement dit, le fait de ne jamais y habiter ou le louer - sur une période de trente ans.
  • Le bien objet de l'usufruit vient à disparaître. Par exemple, s'il est détruit, l'usufruit s'éteint automatiquement.

Qu’est-ce qu’un abandon d’usufruit ?

L'abandon d'usufruit, acte formel et clair consigné par un notaire, implique la renonciation explicite et sans équivoque des droits et obligations liés à l'usufruit au profit d'une autre personne. Cette démarche, aux multiples facettes, peut être motivée par divers objectifs.

Transmission patrimoniale

L'usufruitier peut choisir d'abandonner ses droits sur une propriété au profit de ses enfants grâce à la donation d'usufruit, ouvrant ainsi la voie à une transmission complémentaire. Cette décision permet aux nus-propriétaires de devenir les seuls propriétaires du bien, et au parent survivant de transmettre plus de patrimoine à ses enfants après le décès de leur autre parent.

Allègement administratif et comptable

Un autre motif fréquent est l'allègement de la gestion administrative et comptable d'une propriété démembrée. L'abandon d'usufruit devient une option lorsque la gestion des biens donnés ou hérités s'avère contraignante pour l'usufruitier. Par exemple, détenir l'usufruit d'une propriété inutilisée implique l'obligation d'assurer l'entretien de l'immeuble et de couvrir les charges liées à cet entretien, comprenant notamment les travaux et le ravalement, ainsi que la taxe foncière, même sans utilisation active du bien.

Optimisation fiscale

Certains choisissent de renoncer à l'usufruit dans l'optique d'optimiser leur situation fiscale, cherchant à réduire la base taxable de leur impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cette stratégie repose sur la compréhension fine du calcul de l'IFI, où seule la valeur de l'usufruit pour l'usufruitier ou de la nue-propriété pour le nu-propriétaire entre dans l'assiette de calcul. La vente de la nue-propriété est déjà couramment utilisée pour diminuer cette assiette fiscale. Cependant, en cas d'héritage, si l'usufruitier héritant a déjà une somme conséquente d'argent, prendre l'usufruit peut ne pas être la meilleure option. En effet, cela ajouterait la valeur de l'usufruit à sa base taxable pour l'IFI, potentiellement augmentant ses obligations fiscales.

Fournir des revenus locatifs à des proches

Certains optent pour la donation d'usufruit dans le but de fournir une source de revenus à leurs proches. En effectuant ce don, l'usufruitier permet à ses bénéficiaires de mettre le bien en location, générant ainsi des revenus locatifs.

Le nu-propriétaire aussi peut casser un usufruit

Selon l’article 618 du Code civil, l'arrêt de l'usufruit ne se limite pas uniquement à la décision volontaire de l'usufruitier ou à la renonciation de ses droits. Il peut également résulter de comportements dommageables, marquant ainsi l'importance du rôle du nu-propriétaire dans la préservation de ses droits.

Lorsque l'usufruitier abuse de ses droits en causant des dégradations au bien ou en le laissant se détériorer par manque d'entretien, le nu-propriétaire dispose d'une voie légale pour mettre fin à l'usufruit.

Comment faire pour abandonner son usufruit ?

Pour abandonner son usufruit, il est nécessaire de se rendre chez un notaire afin de rédiger un acte de renonciation. C’est un exercice assez simple, mais qui engendre le paiement de droits spécifiques. Si l’usufruit est cassé dans le cadre d’une donation, le bénéficiaire doit s’acquitter des droits de donations, variables en fonction du lien familial entre le cédant et le cessionnaire.

Lorsque la cession d'usufruit est réalisée sans attente de contrepartie monétaire ou matérielle en échange, le bénéficiaire doit payer des droits de mutation. Autrement dit, si la transmission ne se fait pas de manière gratuite (donation, testament), le bénéficiaire est assujetti à des frais fiscaux associés à cette transaction. On appelle ça des frais onéreux.

En 2023, ces droits représentent un pourcentage situé entre 5,09 % et 5,80 %, variant selon les départements, de la valeur de l'usufruit. Cette démarche notariale et fiscale revêt une importance cruciale pour officialiser la renonciation à l'usufruit et régulariser les aspects financiers associés à cette opération.

Les conséquences de l'abandon d'usufruit

En renonçant à l'usufruit, l'usufruitier perd ses droits sur la propriété, ce qui signifie qu'il n'a plus le droit d'utiliser le bien ou de le mettre en location. De plus, il perd le droit de percevoir les revenus générés par le bien, tels que les loyers, les récoltes ou les intérêts.

Cependant, cette décision le libère également de toutes les obligations liées au bien: il n'est plus tenu de veiller à sa conservation ou d'assurer son entretien, ni, à partir de la date de renonciation, de payer les taxes foncières et d'habitation.

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