Qu'est-ce que l'usufruit ? Définition, droits de l'usufruitier et durée
On vous explique tout sur les termes d'usufruit et d'usufruitier.
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Peut-on casser un usufruit ? Les cas prévus par la loi et les solutions amiables
Personne ne peut « casser » un usufruit contre la volonté de l'usufruitier, sauf un juge en cas d'abus de jouissance. La loi prévoit 6 causes de fin de l'usufruit (articles 617 et 618 du Code civil) ; en dehors de celles-ci, il faut que l'usufruitier accepte d'abandonner, de donner ou de vendre son droit. Un abandon sans intention de faire un cadeau coûte un droit fixe de 125 € plus la taxe de publicité foncière ; une renonciation au profit du nu-propriétaire est taxée comme une donation ou une vente. Chez Skarlett, nous conseillons toujours de comparer ce coût avec l'attente : au décès, les deux droits se réunissent sans aucun droit à payer.
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À retenir
- 6 causes légales de fin : décès de l'usufruitier, fin du terme, réunion des deux droits sur une même personne, non-usage pendant 30 ans, perte totale du bien, abus de jouissance prononcé par un juge (Code civil, articles 617 et 618 ; service-public.gouv.fr, fiche F934 vérifiée le 3 juillet 2026).
- L'usufruitier peut renoncer à tout moment, par acte notarié pour un bien immobilier (F934 ; notaires.fr).
- Abandon sans intention de donner : 125 € de droit fixe plus la taxe de publicité foncière sur la valeur de l'usufruit (article 680 du Code général des impôts, Notaires de France, mis à jour le 5 mars 2024).
- Au décès : 0 €. La réunion de l'usufruit et de la nue-propriété se fait sans droits (article 1133 du Code général des impôts, Notaires de France).
Concrètement, l’usufruit, c’est quoi ?
L'usufruit est un droit réel qui permet à une personne, l'usufruitier, d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être pleinement propriétaire.
Le droit de propriété se décompose en trois attributs :
- L'usus : le droit d'utiliser le bien — pour un logement, le droit d'y vivre.
- Le fructus : le droit de percevoir les revenus du bien — le droit de le louer et d'en percevoir les loyers.
- L'abusus : le droit de disposer du bien — le vendre, le donner.
L'usufruitier détient l'usus et le fructus : il peut vivre dans le bien ou le louer, mais ne peut pas le vendre. C'est le nu-propriétaire qui détient l'abusus.
👉 Tout savoir sur l'usufruit · Comprendre la donation d'usufruit
Dans quels cas l'usufruit prend-il fin ?
Sources : Code civil, articles 617 et 618 ; service-public.gouv.fr, fiche F934. S'y ajoute la renonciation volontaire de l'usufruitier, détaillée plus bas.
L'abus de jouissance
C'est la seule façon pour le nu-propriétaire d'obtenir la fin de l'usufruit contre la volonté de l'usufruitier. Il doit saisir le tribunal et prouver des dégradations ou un défaut d'entretien du bien (article 618 du Code civil).
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Le nu-propriétaire peut-il obliger l'usufruitier à partir ?
Non. Tant que l'usufruitier entretient le bien, le nu-propriétaire doit respecter son droit d'y vivre ou de le louer (F934). Même un usufruitier qui ne vit plus dans la maison reste usufruitier tant qu'il ne renonce pas.
Comment abandonner son usufruit au profit du nu-propriétaire ?
Renonciation translative ou abdicative : la différence qui change tout
Les notaires distinguent deux façons de renoncer (Notaires de France, mis à jour le 5 mars 2024) :
- la renonciation translative est faite au profit du nu-propriétaire, gratuitement ou contre un prix ; il doit l'accepter, et des droits de donation ou de vente sont dus ;
- la renonciation abdicative, ou abandon d'usufruit, ne doit pas viser à faire un cadeau : elle a un autre motif, par exemple des charges devenues trop lourdes.
Combien coûte un abandon d'usufruit ?
Sources : Notaires de France ; article 680 du Code général des impôts ; service-public.gouv.fr, fiche F14203 vérifiée le 13 mai 2026.
Attention à la requalification. Selon la doctrine administrative citée par les notaires (Rép. min. n° 00356), les droits de donation deviennent exigibles si le nu-propriétaire profite du droit abandonné, ce qui est fréquent en pratique. Un abandon présenté comme « pour charges » peut donc être taxé comme une donation.
Exemple : Paul, 86 ans, entre en maison de retraite
Paul est usufruitier de la maison familiale, qui vaut 200 000 € ; sa fille en est nue-propriétaire. À 86 ans, son usufruit vaut 20 % du bien, soit 40 000 € (barème de l'article 669, F934). (Situation fictive.)
- Il renonce au profit de sa fille (donation) : 40 000 € taxables ; si l'abattement de 100 000 € n'a pas servi depuis 15 ans, aucun droit de donation n'est dû. Restent les frais d'acte [À COMPLÉTER].
- Il abandonne pour charges, sans intention de donner : 125 € + taxe de publicité foncière sur 40 000 € [À COMPLÉTER], avec le risque de requalification si sa fille occupe ou loue la maison.
- Il attend : aucun droit au décès, mais il continue de payer la taxe foncière et l'entretien.
- Il loue la maison : il garde son droit et touche des loyers, imposables à son nom (F934).
La démarche
- Informer le nu-propriétaire (une lettre d'intention peut servir, mais elle ne suffit pas pour un bien immobilier).
- Prendre rendez-vous chez le notaire, qui rédige l'acte de renonciation et en vérifie la qualification fiscale.
- Signature, puis publicité foncière par le notaire pour rendre l'acte opposable.
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L'usufruitier entre en maison de retraite : que faire de la maison ?
Le nu-propriétaire peut-il racheter l'usufruit ?
Oui, si l'usufruitier accepte de lui vendre son droit. C'est une renonciation contre un prix, signée chez le notaire. Le prix correspond à la valeur de l'usufruit ; le barème fiscal de l'article 669 sert de référence pour les droits [À VÉRIFIER : droits de vente et éventuelle plus-value pour l'usufruitier]. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.
Peut-on annuler ou modifier une donation avec usufruit ?
Une donation est en principe définitive. Le tribunal peut l'annuler dans quelques cas (service-public.gouv.fr, fiche F1404 vérifiée le 5 octobre 2026) :
- acte non passé devant notaire ou donation non acceptée : 5 ans pour agir ;
- charges prévues dans l'acte non respectées (par exemple vous loger ou vous soigner) : 5 ans ;
- ingratitude du bénéficiaire (tentative de meurtre, délits, injures ou sévices graves, refus d'aide alimentaire) : 1 an à partir du jour où vous connaissez les faits ;
- naissance ou adoption plénière d'un enfant, seulement si l'acte le prévoyait : 5 ans.
En dehors de ces cas, la donation ne peut être modifiée qu'avec l'accord de tous, devant notaire : le donateur peut par exemple renoncer à l'usufruit qu'il s'était réservé, ou le nu-propriétaire le racheter.
Les erreurs à éviter
- Renoncer alors qu'attendre ne coûterait rien. Au décès, la réunion des droits se fait sans droits.
- Laisser le nu-propriétaire profiter du bien sans acte. C'est le scénario que l'administration peut requalifier en donation.
- Croire qu'une lettre suffit. Pour un bien immobilier, il faut un acte notarié.
- Oublier les charges en partant en maison de retraite. L'usufruitier paie la taxe foncière et l'entretien tant qu'il reste usufruitier (F934).
Foire aux questions
Peut-on obliger un usufruitier à renoncer à son usufruit ?
Non. Seul un juge peut mettre fin à l'usufruit, en cas d'abus de jouissance prouvé : dégradations ou défaut d'entretien.
Combien coûte un abandon d'usufruit ?
Sans intention de donner, un droit fixe de 125 € plus la taxe de publicité foncière sur la valeur de l'usufruit. Si l'abandon profite au nu-propriétaire comme un cadeau, des droits de donation sont dus.
Faut-il l'accord du nu-propriétaire pour renoncer à son usufruit ?
Une renonciation faite à son profit doit être acceptée par lui. Un abandon pur et simple, sans intention de donner, est un acte de l'usufruitier seul.
L'abandon d'usufruit est-il une donation ?
Il l'est s'il vise à avantager le nu-propriétaire. L'administration peut aussi le traiter comme une donation si le nu-propriétaire profite du bien après l'abandon.
Peut-on renoncer à un usufruit temporaire ?
Oui, l'usufruitier peut renoncer avant le terme, dans les mêmes conditions. Voir l'usufruit temporaire.
Que se passe-t-il si le bien est détruit ?
Si la perte est totale, l'usufruit prend fin. Cependant, le démembrement ne disparaît pas forcément si une indemnité d'assurance est versée. Par le mécanisme juridique de la « subrogation réelle », l'usufruit se reporte automatiquement sur l'argent de l'assurance. Le sort exact de l'indemnité dépend de la rédaction du contrat d'assurance et de l'existence éventuelle d'une clause de remploi. Il est vivement conseillé de consulter votre notaire pour formaliser l'option choisie par les parties.
Sources officielles : Code civil, articles 608, 617, 618 et 619 (charges de l'usufruit et causes d'extinction), via Légifrance
Skarlett est un courtier en assurance immatriculé ORIAS n°23004755, sous le contrôle de l'ACPR. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil personnalisé : pour toute question spécifique, l'accompagnement d'un notaire est recommandé.
Pour aller plus loin : Qu'est-ce que l'usufruit ? · Usufruit et taxe foncière · Meubles dans un logement en usufruit · Quasi-usufruit · Usufruit et IFI
Sources : Code civil, articles 617 et 618 · Code général des impôts, articles 669, 680 et 1133 · service-public.gouv.fr, fiches F934 (3 juillet 2026), F1404 (5 octobre 2026), F14203 (13 mai 2026) · Notaires de France, « L'abandon ou la renonciation à l'usufruit », 5 mars 2024. Consultées le 20/10/2026.
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