Peut-on vendre son bien en viager à un membre de sa famille ?

Le principe du viager : rappel

Que vous vendiez à un membre de votre famille, à un inconnu ou à un investisseur institutionnel, le fonctionnement du viager est toujours le même :

• le vendeur, appelé crédirentier, vend la pleine propriété de son bien, mais conserve le droit de rester vivre dedans à vie grâce à son droit d’usage et d’habitation (DUH)
• l’acheteur, appelé débirentier, devient donc propriétaire d’un bien immobilier dont il ne peut pas jouir immédiatement
• le prix de vente est réparti entre bouquet versé immédiatement et rentes régulières et indexées sur l'inflation

Les avantages de la vente en viager à un membre de sa famille

Avantage numéro 1 : conserver le bien dans le patrimoine familial

Vendre en viager à un membre de sa famille permet de conserver le bien dans le patrimoine familial, ce qui est une préoccupation majeure et très commune chez les vendeurs. En effet, en vendant votre bien en viager à une personne de votre famille, vous savez que vos proches pourront continuer à profiter du bien aussi longtemps qu’ils le souhaitent.

Avantage numéro 2 : augmenter ses revenus sans peser sur sa famille

De nombreux vendeurs de biens en viager choisissent cette option pour augmenter leurs revenus sans avoir à demander de l’aide à leurs enfants ou petits-enfants. La vente en viager à un membre de sa famille résout ce problème, puisqu’il ne s’agit plus d’une aide, mais d’une transaction en bonne et due forme.

Avantage numéro 3 : donner accès à la propriété à vos proches

Puisque vous continuez à vivre dans le bien, le prix de vente en viager est plus bas que sur le marché classique. Vendre à l’un de vos proches est donc une très bonne façon de leur permettre de devenir propriétaire à moindres frais. De plus, acheter votre bien en viager peut permettre à votre acheteur d’éviter un crédit bancaire et tous les frais qui vont avec, car le paiement est échelonné au fil du temps.

Vendre un viager à un membre de sa famille : attention à la donation déguisée !

Quand vous vendez un bien à un membre de votre famille, vous devez prendre un peu plus de précautions que lorsque vous vendez à un inconnu. Vous devez respecter quelques règles pour vendre votre bien sereinement. En effet, vous devez vous assurer que le fisc n’y verra pas une donation déguisée.

Vendre à un prix juste

Attention à ne pas sous-évaluer le bien ! En effet, si vous vendez votre logement en viager à un membre de votre famille, mais que le prix de vente est inférieur au prix de marché, l’administration fiscale risque d’y voir une donation déguisée.

Obtenir l’accord des autres héritiers

Pour vendre votre bien en viager à l’un de vos enfants, vous devez obtenir l’accord écrit de vos autres enfants. En effet, si vous n’avez pas l’accord des autres héritiers, ils pourront exiger un dédommagement au débirentier lors de la succession. Pire, ils pourraient demander l’annulation de la vente !

Vente en viager à un enfant : comment éviter les frais de succession ?

Pour éviter à votre acheteur de devoir payer des frais de succession sur le bien que vous lui vendez en viager, vous devez vendre votre bien en viager avec réserve de droit d’usage et d’habitation. Cela signifie que vous ne pouvez pas demander de réserve d’usufruit. En effet, l’article 751 du Code général des impôts précise que si vous conservez l’usufruit, le bien entre dans votre succession après votre décès.

Se faire accompagner par des professionnels de la vente en viager

La vente en viager peut être piégeuse, encore plus quand elle a lieu au sein d’une famille ! Pour éviter les mauvaises surprises, nous vous conseillons de faire appel à des professionnels du viager qui sauront répondre à vos questions et vous aider à mettre votre logement en viager correctement.