Tout ce que vous devez savoir sur l'usufruit

Qu’est-ce que l’usufruit ?

Définition de l'usufruit

L'usufruit est le droit de jouir d'un bien dont on n'est pas pleinement propriétaire, comme si on en disposait soi-même, à charge d'en conserver la substance. Défini par le Code civil, ce droit réunit :

• L'usus (utiliser le bien) et le fructus (en percevoir les fruits)
• L'abusus — le pouvoir de disposer — restant au titulaire de la nue-propriété.

C'est quoi l'usufruit d'un bien ? Il s'agit d'un droit réel temporaire qui résulte d'un démembrement de propriété : la pleine propriété est scindée en deux, l'usufruit d'un côté et la nue-propriété de l'autre. Il porte aussi bien sur un bien immobilier, comme un logement ou un terrain, que sur un bien mobilier, par exemple un portefeuille de titres.

Droits et obligations du titulaire de l'usufruit

L'usufruitier dispose du droit d'usage du bien et de celui d'en percevoir les fruits : loyers, intérêts ou récoltes. En contrepartie, il assume une obligation d'entretien courant et doit préserver la valeur du bien afin de le restituer en bon état au terme de l'usufruit. Les réparations d'entretien courant lui incombent, tandis que les grosses réparations restent exclues de ses charges.

L'usufruitier ne peut toutefois pas vendre le bien seul : cette décision relève d'un accord avec le nu-propriétaire. Il confère donc un pouvoir étendu, mais encadré par des devoirs précis envers le titulaire de la nue-propriété.

Différence entre usufruit et nue-propriété

Explication de la nue-propriété

La nue-propriété correspond au droit de disposer du bien, c'est-à-dire de le vendre ou de le transmettre, sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus tant que dure l'usufruit. Le nu-propriétaire est donc propriétaire des murs, mais privé de l'usage immédiat du bien.

Lorsqu'un bien est démembré, le nu-propriétaire attend son extinction pour récupérer la pleine propriété, sans frais supplémentaires à régler à ce moment-là, ni nouvelle imposition particulière.

Principales distinctions entre usufruit et nue-propriété

La principale distinction tient à l'usage : l'usufruitier vit dans le bien ou en tire des revenus, tandis que le nu-propriétaire conserve la propriété juridique. La valeur de chacun dépend de la durée de l'usufruit et de l'âge de l'usufruitier, selon des règles fiscales précises.

Ce barème fiscal, fixé par l'administration, permet de répartir la valeur du bien entre usufruit et nue-propriété. Plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de ce droit est élevée et celle de la nue-propriété réduite.

Le tableau ci-dessous reprend la répartition officielle fixée par l'article 669 du Code général des impôts, selon l'âge de l'usufruitier au jour de l'opération.

La lecture est immédiate : plus le titulaire est âgé, plus la part de la valeur du bien qui lui revient diminue au profit du nu-propriétaire. Ce mode de calcul sert d'assiette aux droits de mutation à titre gratuit, à la fiscalité d'une cession et à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), après application des abattements en vigueur.

Comment l'usufruit est-il constitué ?

Les différents modes de constitution de l'usufruit

L'usufruit peut naître de plusieurs façons. Le plus souvent, il résulte d'une succession : au décès d'un parent, le conjoint survivant reçoit fréquemment l'usufruit du logement. Il peut aussi provenir d'une donation, lorsqu'un propriétaire transmet la nue-propriété à ses enfants tout en le conservant.

Ce droit réel peut également être constitué par la loi ou par contrat, notamment dans le cadre d'un investissement immobilier en usufruit locatif. Dans tous les cas, le démembrement de propriété repose sur la séparation entre le droit d'usage et la propriété juridique du bien.

Formalités à respecter lors de la création de l'usufruit

La constitution d'un usufruit portant sur un bien nécessite un acte notarié, gage de sécurité juridique. L'usufruitier et le nu-propriétaire doivent formaliser leur accord, notamment sur la répartition des charges et les modalités du démembrement.

Un inventaire des biens est souvent dressé afin de constater leur état initial. Cette formalité protège le propriétaire comme l'usufruitier en cas de litige sur la valeur ou l'état du bien restitué. Le recours à un notaire reste vivement recommandé pour sécuriser l'ensemble de l'opération et anticiper d'éventuels désaccords ultérieurs.

Durée de l'usufruit

Limites temporelles de l'usufruit

La durée de l'usufruit est par nature limitée. Lorsqu'il bénéficie à une personne physique, il est généralement viager : il s'éteint au décès de l'usufruitier — une situation très courante dans la pratique patrimoniale.

Lorsqu'il profite à une personne morale, l'usufruit ne peut excéder trente ans. À l'issue de ce délai, le bien revient au titulaire de la nue-propriété, qui retrouve la pleine propriété du bien.

Possibilités de prolongation de l'usufruit

L'usufruit viager ne se prolonge pas au-delà de la vie de l'usufruitier ; il ne se transmet pas aux héritiers de l'usufruitier. En revanche, celui consenti pour une durée déterminée peut, par un nouvel avenant entre les parties, faire l'objet d'un renouvellement.

Toute modification de cet horizon suppose le consentement du propriétaire et de l'usufruitier, formalisé par un acte adapté afin de sécuriser le droit de chacun.

Droits rattachés à l'usufruit

Droit de propriété

L'usufruit n'emporte pas le droit de propriété plein et entier : l'usufruitier jouit du bien sans en être pleinement propriétaire. Le droit de disposer du bien demeure entre les mains du nu-propriétaire, ce qui distingue clairement l'usufruit de la pleine propriété et fonde toute l'opération.

Droit de percevoir les revenus générés par le bien

L'un des droits majeurs de l'usufruitier est de percevoir les revenus du bien. Pour un logement loué, l'usufruitier encaisse les loyers ; pour des titres financiers, il perçoit les dividendes. Ce droit de jouissance constitue l'un des principaux intérêts de ce démembrement pour son titulaire : pendant toute la période concernée, l'usufruitier profite des fruits du bien sans avoir eu à en financer l'acquisition complète.

Usufruit et succession

Qu'est-ce que l'usufruit dans une succession ? Il permet alors souvent au conjoint survivant de continuer à occuper le logement familial.

Pour en savoir plus : Usufruit et succession

Droit de conclure les baux d'habitation

L'usufruitier peut conclure seul un bail d'habitation et en percevoir les loyers, dans la limite des règles légales. Pour un bail commercial ou rural, l'accord du nu-propriétaire reste en revanche requis.

Cette faculté de louer un logement d'habitation renforce son intérêt : l'usufruitier optimise l'usage du bien et perçoit des revenus réguliers, tout en préservant la valeur du bien et en respectant les droits du nu-propriétaire.