Qu'est-ce que l'usufruit ? Définition, droits de l'usufruitier et durée

Qu'est-ce que l'usufruit, en termes simples ?

La propriété d'un bien regroupe trois droits : l'utiliser (l'« usus »), en percevoir les revenus (le « fructus ») et en disposer, c'est-à-dire le vendre ou le donner (l'« abusus »). Quand ces droits sont séparés entre deux personnes, on parle de démembrement de propriété. L'usufruitier détient les deux premiers, le nu-propriétaire le troisième.

Prenons Hélène, 74 ans. À la mort de son mari, elle a reçu l'usufruit de leur maison ; leurs deux enfants en ont la nue-propriété. Hélène y vit comme avant et décide seule de la louer si elle part. Ses enfants, eux, ne peuvent ni l'occuper ni la louer, mais ce sont eux qui la récupéreront entièrement à son décès. (Situation fictive.)

L'usufruit peut porter sur une maison, mais aussi sur un portefeuille de titres, un compte bancaire ou des meubles (F934).

Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : quelle différence ?

Source : service-public.gouv.fr, fiche F934. Pour le point de vue du nu-propriétaire, voir notre guide Qu'est-ce que la nue-propriété ?.

Qu'est-ce qu'un usufruitier ?

Ses droits

L'usufruitier peut habiter le bien ou le louer. Pour un bail d'habitation, il décide seul ; il lui faut l'accord du nu-propriétaire pour un bail rural, commercial, artisanal ou industriel. Il perçoit les loyers, intérêts ou dividendes pendant toute la durée de l'usufruit, et il est imposé sur ces revenus. Il peut aussi vendre ou donner son usufruit sans demander l'accord du nu-propriétaire : voir la donation d'usufruit au nu-propriétaire. (F934)

Ses obligations

Avant d'entrer en jouissance, l'usufruitier fait un état des lieux du bien immobilier, ou un inventaire des biens mobiliers. Il entretient le bien, paie les réparations d'entretien, la taxe foncière et, le cas échéant, l'impôt sur la fortune immobilière. Les grosses réparations, qui ne concernent que le gros œuvre, restent à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles viennent d'un défaut d'entretien. À la fin de l'usufruit, il ne peut pas réclamer d'indemnité pour les améliorations apportées. (F934 ; Code civil, articles 605 et 606, cités par notaires.fr)

Pour le détail : Usufruit et taxe foncière : qui doit payer ? et Usufruit et IFI.

Comment devient-on usufruitier ?

• Au décès de son époux ou épouse, le conjoint survivant reçoit souvent l'usufruit des biens, les enfants la nue-propriété : voir l'usufruit du conjoint survivant.
• En donnant la nue-propriété de son bien à ses enfants tout en gardant l'usufruit.
• En vendant la nue-propriété de son logement pour toucher un capital tout en continuant d'y vivre : c'est la vente en nue-propriété que propose Skarlett.
• Par testament, décision de justice ou contrat d'achat ou de donation d'un usufruit (F934).
• Les parents ont l'usufruit des biens de leurs enfants de moins de 16 ans (F934).

Quels sont les différents types d'usufruit ?

• Viager : il dure toute la vie de l'usufruitier. C'est le cas le plus courant.
• Temporaire : il est fixé pour une durée déterminée, par exemple pour qu'un petit-enfant étudiant touche des loyers. Voir l'usufruit temporaire.
• Successif : il passe d'une personne à une autre, souvent d'un époux à l'autre. Voir l'usufruit successif.
• Quasi-usufruit : il porte sur une somme d'argent, que l'usufruitier peut dépenser à charge de la restituer. Voir le quasi-usufruit.

Usufruit d'une maison : vivre, louer, vendre ou partir ?

Vivre dans la maison : c'est votre droit, sans loyer à payer, mais vous assumez l'entretien courant et la taxe foncière.

La louer : vous pouvez signer seul un bail d'habitation et encaisser les loyers.

La vendre : il faut vendre avec le nu-propriétaire ; chacun touche la part du prix correspondant à la valeur de son droit (F934). Le détail dans Vendre une maison en usufruit.

La quitter, par exemple pour une maison de retraite : vous restez usufruitier tant que vous ne renoncez pas à votre droit ; vous pouvez louer la maison, ou y renoncer. Voir Peut-on casser un usufruit ?.

Combien vaut un usufruit ?

Sa valeur fiscale dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de l'opération. Pour Hélène, 74 ans, dont la maison vaut 250 000 €, l'usufruit vaut 30 % du bien, soit 75 000 €, et la nue-propriété 175 000 € (barème de l'article 669, F934). Ce calcul sert aux droits de donation, de succession et de vente. Tableau complet : le barème de l'usufruit selon l'âge.

Combien de temps dure un usufruit ?

Accordé à une personne, il dure en principe jusqu'à son décès. Accordé à une personne morale, comme une association, il est limité à 30 ans (F934). Il peut aussi finir plus tôt : renonciation, perte totale du bien, non-usage pendant 30 ans, abus de jouissance ou réunion des deux droits sur une même tête (F934). Tous les cas et les démarches : Peut-on casser un usufruit ?.

Sources : service-public.gouv.fr, « En quoi consiste l'usufruit ? » (F934), vérifiée le 3 juillet 2026 · Notaires de France, « L'abandon ou la renonciation à l'usufruit », mis à jour le 5 mars 2024 · Code civil, articles 578 à 624 · Code général des impôts, articles 669 et 1133. Consultées le 20/10/2026.

Skarlett est un courtier en assurance immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23004755, sous le contrôle de l'ACPR. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil personnalisé.