Qu’est-ce que l’usufruit ?

Qu’est-ce que l’usufruit, exactement ?

L’usufruit, c'est un droit temporaire qui vous permet d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être pleinement propriétaire. C’est un peu comme avoir la clé d'une maison sans en être le propriétaire. En d’autres termes, vous pouvez y vivre ou la louer, mais vous ne pouvez pas la vendre.

Pour bien comprendre l’usufruit, il faut comprendre comment fonctionne le droit de propriété en France (mais aussi dans la plupart des autres pays). Pour faire simple, la pleine propriété d’un bien est composée de 3 droits distincts :

• D’abord, l’usus. C’est le droit d’utiliser un bien ; dans le cadre d’un bien immobilier, c’est donc le droit d’habiter dans le bien.
• Ensuite, le fructus. C’est le droit de récupérer les fruits du bien. Quand on parle de biens immobiliers, c’est donc le droit de louer le bien à une autre personne et d’en percevoir les loyers, les revenus générés par la mise en location du bien.
• Enfin, l’abusus. C’est le droit de disposer du bien. En quelque sorte, c’est la propriété des murs du bien. La personne qui a l’abusus d’un bien a le droit de disposer du bien comme elle le souhaite. Elle peut décider de le vendre, de le donner, ou même de le détruire !

Dans la plupart des cas, c’est la même personne qui détient ces 3 droits. Dans ce cas, la personne est pleinement propriétaire du bien.

Mais, dans certains cas, la pleine propriété est divisée entre deux personnes :

• l’une détient l’usus et le fructus : c’est l’usufruit.
• l’autre détient l’abusus : c’est la nue-propriété.

Cette division des droits de propriété a elle aussi un nom : c’est le démembrement de propriété. Ce concept est utilisé notamment dans le cas des successions, mais également dans le cas des ventes en démembrement (vente en nue-propriété et démembrement temporaire).

Qu’est-ce qu’un usufruitier ?

Vous commenciez à le pressentir, on vous le confirme : l’usufruitier est la personne qui possède l’usufruit. C’est donc l’usufruitier qui a le droit de vivre dans le bien immobilier ou de le louer, mais il n’a pas le droit de vendre, donner ou détruire le bien. La personne qui détient la nue-propriété, de son côté, est appelée nu-propriétaire. Il ne peut pas vivre dans le bien ou le louer tant que le bien est démembré. En revanche, il peut revendre la nue-propriété à tout moment.

La différence entre propriétaire et usufruitier : qui fait quoi ?

Vous l’avez compris, l’usufruitier et le nu-propriétaire n’ont pas les mêmes droits. Le premier a le droit de vivre dans le bien et de le louer. De son côté, le nu-propriétaire peut seulement vendre la nue-propriété du bien. Il ne peut en aucun cas y vivre ou le louer.

Du côté de l’entretien du bien, l’ensemble des travaux, de l’entretien courant et des rénovations reviennent à l’usufruitier.

C’est également l’usufruitier qui paye la taxe foncière.

Le barème fiscal de l’usufruit

Si vous nous avez bien lus, vous avez maintenant compris que la propriété d’un bien est divisée entre l’usufruit et la nue-propriété. Mais alors, comment savoir combien “vaut” l’usufruit ? et combien “vaut” la nue-propriété ? C’est précisément pour répondre à ces deux questions que l’administration fiscale a élaboré un barème ! Celui-ci détermine la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété. Tout dépend de l’âge de l’usufruitier :

• Si l’usufruitier a moins de 21 ans révolus, la valeur de l’usufruit équivaut à 90% de la valeur du bien. La valeur de la nue-propriété est donc de 10% de la valeur du bien.
• Si l’usufruitier a moins de 31 ans révolus, la valeur de l’usufruit équivaut à 80% de la valeur du bien. La valeur de la nue-propriété est donc de 20% de la valeur du bien.
• Si l’usufruitier a moins de 41 ans révolus, la valeur de l’usufruit équivaut à 70% de la valeur du bien. La valeur de la nue-propriété est donc de 30% de la valeur du bien.
• Si l’usufruitier a moins de 51 ans révolus, la valeur de l’usufruit équivaut à 60% de la valeur du bien. La valeur de la nue-propriété est donc de 40% de la valeur du bien.
• Si l’usufruitier a moins de 61 ans révolus, la valeur de l’usufruit équivaut à 50% de la valeur du bien. La valeur de la nue-propriété est donc de 50% de la valeur du bien.
• Si l’usufruitier a moins de 71 ans révolus, la valeur de l’usufruit équivaut à 40% de la valeur du bien. La valeur de la nue-propriété est donc de 60% de la valeur du bien.
• Si l’usufruitier a moins de 81 ans révolus, la valeur de l’usufruit équivaut à 30% de la valeur du bien. La valeur de la nue-propriété est donc de 70% de la valeur du bien.
• Si l’usufruitier a moins de 91 ans révolus, la valeur de l’usufruit équivaut à 20% de la valeur du bien. La valeur de la nue-propriété est donc de 80% de la valeur du bien.
• Si l’usufruitier a plus de 91 ans révolus, la valeur de l’usufruit équivaut à 10% de la valeur du bien. La valeur de la nue-propriété est donc de 90% de la valeur du bien.

L’usufruit dans le cadre d’une succession

On rencontre souvent la notion d’usufruit (et donc de nue-propriété) dans le cas des successions.

Prenons par exemple le cas d’un couple marié avec deux enfants. Lors du décès d’un des deux époux, le conjoint survivant aura le choix entre deux options :

• Conserver 25 % de la pleine propriété de la succession
• Conserver 100 % de l’usufruit

S’il choisit la première option, il est en indivision avec ses enfants, qui récupèrent les 75 % restants de la pleine propriété de la succession.

S’il choisit la seconde option, il devient usufruitier, et ses enfants nus-propriétaires.

L’usufruitier dans le cadre d’un démembrement de propriété

Un propriétaire peut également devenir usufruitier dans le cadre d’une vente en démembrement de propriété. Dans ce cas, il vend la nue-propriété de son bien à une autre personne et il devient usufruitier, ce qui lui permet de vivre dans le bien ou de le louer à une autre personne pour en tirer des revenus. Le nu-propriétaire devient alors propriétaire des murs mais ne peut ni vivre dans le bien ni le louer.

Combien de temps dure un démembrement de propriété ?

Il existe deux types de démembrement de propriété : le démembrement à vie et le démembrement temporaire.

Lors d’une succession ou d’une vente en nue-propriété à vie, le démembrement ne prend fin qu’au décès de l’usufruitier. Cela signifie que le nu-propriétaire ne récupère la pleine propriété qu’après le décès de l’usufruitier.

Dans le cas d’un démembrement temporaire, la pleine propriété revient au nu-propriétaire à la fin de la période de démembrement, qui est déterminée en amont, au moment de la vente. Généralement, les démembrements temporaires ont lieu sur 5 à 20 ans.

Combien d’argent peut-on récupérer en vendant la nue-propriété de son logement ?

Le prix de vente d’un bien en démembrement dépend de l’âge de l’usufruitier et de la durée du démembrement. Généralement, les vendeurs de biens en démembrement (à vie ou temporaire) peuvent récupérer 60 à 70% de la valeur de leur bien, tout en continuant à vivre chez ou à louer leur bien.

Gardez en tête que plus la durée de démembrement est courte, plus le prix de vente du bien démembré est élevé. C’est pour cela qu’il est conseillé d’attendre d’avoir au moins 70 ans pour vendre en démembrement à vie, ou de choisir le démembrement temporaire si vous voulez vendre plus jeune.