Vente en nue-propriété

• Vous vendez les « murs » de votre bien, mais vous en conservez l'usufruit viager : vous continuez à y habiter ou à le louer.

• Vous recevez un capital immédiat le jour de la signature chez le notaire, sans attente ni rente.

• Si le bien vendu est votre résidence principale, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value.

• Le bien sort de votre patrimoine imposable à l'IFI dès la vente.

• La répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire est encadrée par la loi (articles 605 et 606 du Code civil).

La vente en nue-propriété repose sur un mécanisme juridique appelé le démembrement de propriété. Concrètement, la pleine propriété d'un bien immobilier se divise en deux éléments distincts :

• L'usufruit : le droit d'utiliser le bien (y habiter) et d'en percevoir les fruits (le louer). C'est vous, le vendeur, qui le conservez.

• La nue-propriété : le droit de posséder les « murs », sans pouvoir en jouir. C'est ce que vous cédez à l'acquéreur.

En termes simples : vous vendez la propriété juridique du bien, mais vous gardez le droit de vivre chez vous.

Cette solution est particulièrement adaptée aux propriétaires de plus de 60 ans qui souhaitent dégager des liquidités pour financer un projet, rembourser une dette, ou aider leurs proches dans le cadre d'une transmission de patrimoine, sans pour autant vendre leur résidence et en perdre l'usage.

Pour aller plus loin sur les fondements juridiques de ce mécanisme, vous pouvez consulter notre guide complet sur l'usufruit.

La différence entre usufruitier et nu-propriétaire

Quand vous vendez en nue-propriété, vous devenez usufruitier et l'acheteur devient nu-propriétaire.

Voici ce que cela signifie concrètement :

• Vous, l'usufruitier : vous habitez dans le logement, vous pouvez le louer et en percevoir les loyers. En revanche, vous ne pouvez plus le vendre seul.

• L'acheteur, le nu-propriétaire : il possède le bien sur le plan juridique, mais il ne peut pas y habiter ni le louer tant que l'usufruit existe. Il peut, en revanche, céder sa nue-propriété à un tiers.

Une règle fondamentale s'applique : le nu-propriétaire ne peut pas vendre le bien en pleine propriété sans votre accord. L'usufruit constitue une protection solide pour vous. Pour mieux comprendre les droits et obligations de chaque partie, le barème fiscal usufruit/nue-propriété vous aidera à visualiser la valeur respective de chaque droit selon votre âge.

Pleine propriété et fin du démembrement

Le démembrement prend fin à votre décès. À ce moment-là, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais de succession supplémentaires. C'est l'un des grands avantages de ce dispositif pour l'acquéreur.

Si vous souhaitez protéger votre conjoint dans cette situation, il est possible d'aménager les conditions du démembrement. La donation au dernier vivant est l'un des outils les plus efficaces pour garantir que votre partenaire puisse continuer à jouir du logement après votre décès.

Il existe également une version limitée dans le temps : le démembrement temporaire. Dans ce cas, l'usufruit s'éteint à une date convenue (par exemple, 15 ans), et non à votre décès. Cette option est parfois préférée par des propriétaires plus jeunes ou pour des projets à durée définie.

La vente en nue-propriété permet de percevoir un capital immédiatement. Elle est donc recommandée pour les personnes qui veulent réaliser un projet sans attendre. Nous vous recommandons de vendre la nue-propriété d’un bien lorsque vous souhaitez :

• Acheter un autre bien immobilier pour profiter de la retraite ailleurs

• Réaliser des travaux, par exemple pour faire creuser une piscine dans votre jardin ou adapter votre logement

• Faire une donation à vos proches pour les aider dans leurs projets en anticipant votre succession, pour payer des études à vos petits-enfants ou aider vos enfants à acheter un appartement

• Rembourser une dette pour avoir l’esprit tranquille

Un capital immédiat et sécurisé

L'un des atouts majeurs de la vente en nue-propriété est la réception d'un capital en une seule fois, le jour de la signature de l'acte chez le notaire. Il n'y a pas de rente mensuelle comme dans un viager : vous touchez tout immédiatement.

Ce capital correspond à la valeur de la nue-propriété, calculée en déduisant la valeur de l'usufruit du prix du bien en pleine propriété. La décote dépend de votre âge : plus vous êtes âgé, plus la valeur de votre usufruit est faible, et donc plus la nue-propriété vaut cher.

Exemple concret : Monsieur et Madame Martin, 75 ans, sont propriétaires d'un appartement estimé à 500 000 €. Selon le barème fiscal (article 669 du CGI), leur usufruit représente 30 % de la valeur du bien, soit 150 000 €. La nue-propriété correspond donc à 70 %, ce qui leur permet d'encaisser immédiatement un capital de 350 000 € tout en continuant à vivre dans leur logement.

Ce capital peut ensuite être utilisé librement : financement de travaux d'adaptation du logement, donation à leurs enfants, achat d'une résidence secondaire, ou encore constitution d'une épargne de précaution.

Des avantages fiscaux non négligeables en 2026

La fiscalité de la vente en nue-propriété est particulièrement favorable aux seniors :

• Résidence principale : la vente est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value, quelle que soit la valeur du bien.

• IFI : dès lors que vous avez cédé la nue-propriété, le bien sort de votre patrimoine imposable à l'Impôt sur la Fortune Immobilière. Seul l'usufruitier reste imposable sur la valeur de l'usufruit.

• Frais de notaire réduits : les frais de notaire nue-propriété sont calculés sur la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur totale du bien, ce qui allège le coût global de la transaction.

Pour optimiser la transmission de votre patrimoine dans ce cadre, Skarlett vous accompagne dans la réflexion globale, notamment en comparant la nue-propriété avec d'autres outils comme la SCI avec usufruit ou l'usufruit temporaire.

La vente en nue-propriété s'applique à une grande majorité de biens immobiliers. Les cas les plus fréquents concernent :

• Les résidences principales et secondaires (appartements, maisons, villas, pavillons)

• Les biens locatifs (appartements mis en location, immeubles de rapport)

• Les biens commerciaux (boutiques, bureaux)

• Les biens agricoles (domaines, vignobles, fermes)

• Les biens spéciaux (terrains, parkings, garages)

Le bien doit être évalué par un professionnel et ne doit pas faire l'objet d'une hypothèque. Le vendeur doit être pleinement propriétaire et âgé d'au moins 60 ans.

C'est l'une des questions les plus fréquentes. La loi encadre précisément cette répartition à travers les articles 605 et 606 du Code civil. Vous pouvez consulter directement les textes sur Légifrance.

Tableau N°1 : Répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire

Pour en savoir plus sur la gestion de la taxe foncière dans ce cadre, consultez notre article dédié : qui paie la taxe foncière en cas d'usufruit ?

Ces deux solutions permettent de rester dans son logement tout en monétisant son patrimoine. Mais elles diffèrent sur des points essentiels.

Tableau N°2 : Comparatif vente en nue-propriété vs viager occupé

La vente en nue-propriété offre donc une certitude financière totale : vous connaissez le montant exact que vous allez percevoir dès la signature. Le viager, lui, repose sur une part d'aléa liée à la durée de versement des rentes.

Si vous hésitez entre les deux, Skarlett étudie votre situation pour vous orienter vers la solution la plus adaptée. Découvrez également les options viager occupé, viager libre et vente à terme sur notre site.

Pour vendre votre bien en nue-propriété, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Être âgé d'au moins 60 ans

• Être pleinement propriétaire du bien (sans indivision non résolue ni hypothèque)

• Faire évaluer le bien par un professionnel immobilier

• Fournir toutes les informations sur l'état du bien de manière transparente

• Signer l'acte de vente devant notaire

La durée de l'usufruit est à définir au moment de la signature : elle peut être viagère (jusqu'à votre décès) ou temporaire (sur une période fixée à l'avance). Chaque option a ses propres implications sur le montant du capital perçu.

Skarlett, en tant que courtier, vous aide à comprendre ces conditions et à vous préparer sereinement à chaque étape, sans jamais vous mettre en position inconfortable.

Skarlett est un courtier spécialisé dans les solutions patrimoniales pour les seniors. Notre rôle n'est pas de vous vendre un produit : c'est de vous aider à trouver la solution la plus juste pour votre situation personnelle.

Concrètement, voici ce que nous faisons pour vous :

• Nous analysons votre situation patrimoniale, vos revenus et vos objectifs.

• Nous comparons toutes les options disponibles : vente en nue-propriété, viager occupé, vente à terme, démembrement temporaire, ou encore la vente d'un bien en usufruit dans le cadre d'une succession.

• Nous vous mettons en relation avec des investisseurs sérieux et des notaires expérimentés.

• Nous vous accompagnons de la première simulation à la signature de l'acte.

Nous ne sommes ni la banque, ni l'investisseur, ni le notaire. Nous sommes de votre côté, avec un seul objectif : vous permettre de prendre la meilleure décision pour votre avenir.

Et si votre projet implique également de financer des travaux ou un nouvel achat immobilier grâce au capital dégagé, nos équipes sont également là pour vous accompagner dans ces démarches.