Mainlevée d'hypothèque : quand est-elle obligatoire et combien coûte-t-elle ?

Qu'est-ce qu'une mainlevée d'hypothèque ?

C'est l'acte par lequel la banque renonce à la garantie qu'elle avait prise sur votre bien chez le notaire. Le notaire le rédige, puis le dépose au service de la publicité foncière, qui efface l'inscription du fichier immobilier.

Rembourser votre prêt éteint votre dette, mais pas l'inscription : celle-ci reste visible jusqu'à sa date de fin, sauf si une mainlevée la fait radier plus tôt.

La forme la plus courante est la mainlevée simplifiée : le notaire certifie simplement que la banque a donné son accord, à votre demande (Code civil, art. 2436). La taxe de radiation est alors réduite de moitié. C'est la seule forme que traite le simulateur officiel des notaires de Paris.

Quand faut-il lever une hypothèque ?

La mainlevée n'est nécessaire que si vous voulez libérer le bien avant la date de fin de l'inscription.

Combien coûte une mainlevée d'hypothèque ?

Pour 200 000 €, la facture se répartit à peu près pour 40 % au notaire, 30 % à l'État et 30 % en débours (simulateur des notaires de Paris). Voici les postes, pour une mainlevée simplifiée.

Exemple chiffré : trois montants de prêt

Le calcul suppose une inscription égale au capital majoré de 20 % pour les intérêts et accessoires, l'hypothèse retenue par le simulateur des notaires de Paris. Les montants de 100 000 et 200 000 € concordent avec ce simulateur ; celui de 50 000 € applique l'émolument réduit de 78 €.

En mainlevée classique, la taxe passe à 0,10 % : comptez 30 € de plus pour 50 000 €, 60 € pour 100 000 € et 120 € pour 200 000 €.

Qui paie la mainlevée ?

C'est l'emprunteur (service-public.fr, fiche F787). En cas de vente, le notaire prélève les frais sur le prix de vente, avec le solde du prêt.

Comment se passe une mainlevée, étape par étape ?

• Vous remboursez le prêt, ou le notaire de la vente le rembourse avec le prix.
• Le notaire obtient l'accord écrit de la banque à la radiation. C'est pour ce document que la banque facture des frais, compris dans les débours.
• Il rédige l'acte de mainlevée, en général sous la forme simplifiée.
• Il dépose l'acte au service de la publicité foncière, qui radie l'inscription après un contrôle de forme.
• Vous pouvez demander un état hypothécaire pour vérifier que votre bien est libre.

Faut-il lever l'hypothèque après un remboursement anticipé ?

Pas obligatoirement : une fois la dette remboursée, l'inscription n'a plus d'effet pour vous et disparaîtra seule à sa date de fin. Payer une mainlevée n'a d'intérêt que si vous prévoyez de vendre, de donner le bien ou d'emprunter de nouveau en le donnant en garantie avant cette date. Les indemnités et les autres frais d'un remboursement anticipé sont détaillés dans notre page remboursement anticipé d'un prêt hypothécaire.

Après 60 ans : les situations où la question se pose

• Vous vendez votre logement pour entrer en résidence ou vous rapprocher de vos enfants. Le notaire rembourse le solde du prêt et fait lever l'hypothèque ; les frais, de l'ordre de 470 à 650 €, sont déduits du prix qui vous revient.
• Vos héritiers vendent un bien encore hypothéqué. Si l'inscription n'a pas atteint sa date de fin, une mainlevée sera nécessaire pour la vente, même si le prêt a été soldé, par exemple par l'assurance emprunteur.
• Vous aviez souscrit un prêt viager hypothécaire. Au décès, la dette est remboursée par les héritiers ou sur le prix de vente du bien, puis l'hypothèque est levée. Voir notre page prêt viager hypothécaire.

La banque peut-elle refuser la mainlevée ?

Tant qu'il reste une somme due, oui : l'hypothèque garantit précisément cette dette. Une fois la dette éteinte, ou l'hypothèque arrivée à son terme, et si la banque refuse, vous pouvez demander au tribunal de radier l'inscription (service-public.fr, fiche F787). Avant d'en arriver là, adressez une réclamation écrite à la banque, puis saisissez son médiateur.

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