Qui paie la taxe foncière en cas d’usufruit ?

Rappel : la différence entre usufruit et nue-propriété

Lorsqu’il y a un usufruitier et un nu-propriétaire, c’est que le bien a été démembré. Cela signifie que les droits de propriété habituellement réunis dans les mains d’une seule et même personne sont divisés entre deux personnes distinctes.

Concrètement, la personne qui détient l’usufruit (l’usufruitier ou usufruitière) détient deux droits : le droit de vivre dans le bien (usus) et le droit d’en tirer des revenus, notamment en le louant à une autre personne (fructus). De son côté, le nu-propriétaire peut disposer du bien (par exemple pour le vendre) : c’est l’abusus.

Dans quels cas le bien est-il démembré ?

Un bien peut être démembré dans différents cas, notamment dans le cadre de la transmission de patrimoine aux héritiers ou d’une vente en démembrement.

Lors d’une succession

Lorsque la personne qui décède était mariée et n’avait eu des enfants que de ce lit conjugal, alors son époux ou son épouse peut hériter au choix :

• de l’usufruit de l’intégralité de sa succession
• du quart de la pleine propriété de l’intégralité de sa succession

Si le conjoint survivant choisit la première option, il devient alors usufruitier du ou des biens immobiliers qui étaient détenus par son défunt conjoint. C'est ce que l'on appelle "usufruit du conjoint survivant". Son ou ses enfants deviennent alors nus-propriétaires.

Lors d’une donation

Certains propriétaires de biens immobiliers décident de procéder à un démembrement immobilier pour transmettre leur patrimoine à leurs enfants ou leurs proches de leur vivant. Ainsi, ils conservent l’usufruit et donnent la nue-propriété à leurs enfants, ce qui permet d’optimiser les droits de succession à payer par la suite.

En effet, puisque chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu’à 100 000 € sans qu’il n’y ait des frais de donation à payer, la donation de nue-propriété permet d’anticiper sa transmission de patrimoine à un coût très bas, et bien souvent gratuit.

Lors de la succession de leurs parents usufruitiers, si celle-ci intervient 15 ou plus après la donation de nue-propriété, les enfants bénéficieront de nouveau d’un abattement fiscal, et ne sera prise en compte dans l’assiette fiscale de la succession que la valeur de l’usufruit.

Lors d’une vente en démembrement

Il est également possible de vendre la nue-propriété de son bien tout en conservant l’usufruit : c’est ce qu’on appelle une vente en démembrement. Celle-ci peut être viagère (vente en nue-propriété) ou temporaire (démembrement temporaire de propriété). Ces deux solutions constituent des stratégies astucieuses pour récupérer de l’argent tout en continuant à vivre dans son bien. En effet, dans le cadre d’une vente en démembrement, le vendeur peut récupérer jusqu’à 70% de la valeur de son logement et conserver le droit d’y vivre. Cela ouvre la voie à de nombreux projet : achat d’une résidence secondaire, donation aux enfants, travaux dans le logement ou tout simplement complément de revenus ou de retraite !

Comment l’usufruit prend-il fin ?

Généralement, la période d’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier, et la pleine propriété du bien immobilier est alors rassemblée dans les mains du nu-propriétaire. Une exception à cette règle : lors de la vente d’un bien en démembrement temporaire, la pleine propriété est rassemblée à l’issue de la période définie lors de la vente. L’usufruitier doit alors quitter les lieux, car il n'a plus aucun droit sur le bien.

La taxe foncière : définition

La taxe foncière fait partie des impôts locaux récoltés par les communes depuis 2021. Demandée chaque année aux propriétaires de biens immobiliers, elle permet de financer le service public de votre commune. Elle sert notamment à financer le fonctionnement des services publics de votre lieu d’habitation. C’est un impôt local obligatoire en France, dont est redevable chaque propriétaire de biens immobiliers, qu'il s'agisse de résidences, de terrains ou d'autres types de propriétés.

Son calcul repose sur la valeur cadastrale du bien, estimée par les services fiscaux et qui reflète théoriquement la valeur locative du bien. Cette base d'imposition est ensuite ajustée par des taux définis par les collectivités territoriales (communes, départements, et régions) où se trouve le bien immobilier. Ainsi, le montant de la taxe foncière peut varier significativement d'une région à une autre, en fonction des besoins en financement des services publics locaux comme l'entretien des infrastructures, l'éducation, ou la collecte des déchets. La taxe foncière est due annuellement par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition.

Qui doit payer la taxe foncière en cas de démembrement ?

Le Code civil (article 608) est clair : c’est normalement à l’usufruitier de payer la taxe foncière.

Cependant, l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent trouver un accord différent et le fixer par écrit dans le cadre d’une convention exceptionnelle.

Cette convention est élaborée par un expert en droit, tel qu'un notaire ou un avocat. Lorsqu'il s'agit d'une donation de son vivant, cette convention est établie et signée en même temps que l'acte de donation et doit être enregistrée auprès des autorités fiscales.

La convention de démembrement précise plusieurs éléments importants, tels que :

• L'identification des individus impliqués ;
• La description précise du bien immobilier concerné ;
• La durée précise du démembrement ;
• Les droits et devoirs respectifs des parties concernées ;
• Les conditions d'utilisation (jouissance) et de gestion du bien immobilier ;
• L'objet de cette convention.

Les avantages fiscaux et droits de l’usufruitier

Selon les dispositions des articles 1390 et suivants du Code général des impôts (CGI), l'usufruitier est éligible, comme les autres contribuables, à une exonération de la taxe foncière dans plusieurs situations spécifiques. Le propriétaire d’un bien immobilier peut bénéficier de cette exonération :

• Lorsqu'il perçoit l'Allocation de Solidarité aux Personnes Âgées (ASPA) ou l'Allocation Supplémentaire d'Invalidité (ASI), sans exigence relative à ses ressources ;
• Lorsqu'il touche l'Allocation aux Adultes Handicapés (AAH), sous réserve de conditions liées à son revenu ;
• Lorsqu'il est âgé de plus de 75 ans et que son revenu fiscal de référence ne dépasse pas le plafond fixé par la législation en vigueur.