Est-ce qu’un usufruitier peut donner son usufruit ?

La rédaction de Skarlett
19 janvier 2024
6 minutes de lecture

Vous êtes devenu usufruitier à la suite d’une succession ou d’une vente en nue-propriété ? Cet article est pour vous ! Au programme : comprendre ce que veut dire être usufruitier, et surtout, ce que sont vos droits en tant que tel. Avec une question cruciale en tête : pouvez-vous donner ou vendre votre usufruit à une autre personne ?

Maison en brique

Qu’est-ce qu’un usufruitier ?

Pour bien comprendre ce qu’est l’usufruit, il faut faire un petit détour par le droit de propriété. Pas de panique, on vous explique tout clairement !

L’usufruit est composé de deux attibuts de propriété : l’usus et le fructus.

  • Le premier (l’usus) correspond au droit d’utiliser le bien. Pour un bien immobilier, l’usus correspond au droit de vivre dans le bien.
  • Le second (le fructus) est le droit de tirer des revenus du bien. En immobilier, le fructus correspond au droit de louer le bien à une autre personne en échange d’une rémunération, les loyers.

Quand quelqu’un possède l’usus et le fructus, on dit qu’il est usufruitier.

Quelle est la différence entre usufruit et pleine propriété ?

L’usufruit rassemble deux attributs de la propriété : l’usus et le fructus. Mais pour être pleinement propriétaire d’un bien, il faut non seulement posséder l’usus et le fructus, mais aussi l’abusus.

Ce dernier correspond au droit de disposer du bien - c’est-à-dire le vendre, le donner ou même le détruire. Si vous êtes usufruitier, vous n’avez pas l’abusus : sinon, vous seriez proprétaire, tout simplement !

C’est une autre personne qui détient l’abusus ; en immobilier, cette personne est le nu-propriétaire.

Lorsque les attributs de la propriété sont divisés entre un usufruitier (qui détient donc l’usus et le fructus) et un nu-propriétaire (qui détient l’abusus), on dit que le bien est démembré, car il fait l’objet d’un démembrement.

Dans quel cas devient-on usufruitier ?

Lors d’une succession ou d’une donation

Dans la plupart des cas, on devient usufruitier dans le cadre d’une succession. C’est notamment le cas lorsque les enfants d’un couple marié deviennent nus-propriétaires au décès de l’un de leur parent, tandis que leur parent survivant devient usufruitier.

Un exemple pour comprendre

Monsieur et madame Dupont sont mariés et ont un fils. Madame Dupont est la seule propriétaire du bien dans lequel le couple habite.

Au décès de madame Dupont, son mari devient usufruitier ; il peut continuer à vivre dans le bien ou le mettre en location. Leur fils devient nu-propriétaire.

Dans certains cas, le démembrement est utilisé pour transmettre son patrimoine de son vivant, souvent aux enfants. Les parents gardent alors l’usufruit de leur bien et donnent la nue-propriété à leurs enfants.

Le don de nue-propriété pour optimiser sa transmission

Le don de nue-propriété permet de transmettre du patrimoine en optimisant la fiscalité sur les donations. En effet, lors d’un don de nue-propriété, c’est la valeur de la nue-propriété qui sert de base au calcul des frais de succession, et pas la valeur de la pleine propriété du bien.

Par exemple, si un parent de 65 ans donne la nue-propriété de son bien à un enfant, le barème fiscal en vigueur estime que la valeur de la nue-propriété est équivalente à 60% de la valeur de la pleine propriété.

  • Pour un bien d’une valeur de 320 000 €, les frais de donation ne seront calculés que sur 192 000 €.

En vendant son bien en démembrement

Vous devenez également usufruitier lorsque vous vendez votre bien en démembrement. C’est le cas lors d’une vente en nue-propriété ; celle-ci peut-être viagère ou temporaire.

  • Dans le premier cas, vous êtes usufruitier à vie ; dans le second cas, vous êtes usufruitier pour une période définie lors de la vente.

Quand la période d’usufruit prend-elle fin ?

Dans la plupart des cas, la période d’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier. C’est notamment le cas lorsque vous devenez usufruitier dans le cadre d’une succession ou d’une donation, mais également si vous vendez la nue-propriété de votre bien et gardez l’usufruit à vie .

Dans une partie des cas, l’usufruit est temporaire : l’usufruitier n’est usufruitier que pendant une certaine période. C’est notamment le cas lorsque vous devenez usufruitier en vendant votre bien en démembrement temporaire.

Qui est propriétaire à la fin de la période d’usufruit ?

À la fin de la période d’usufruit (au décès de l’usufruitier, ou lorsque le démembrement temporaire arrive à sa fin), c’est le nu-propriétaire qui devient pleinement propriétaire.

Est-ce qu’un usufruitier peut donner son usufruit ?

L’usufruitier étant propriétaire de l’usufruit, il peut le donner à une autre personne. Dans ce cas, il n’a plus aucun droit sur le bien. Il ne peut plus y vivre ni le louer.

Quel est l’intérêt de donner l’usufruit d’un bien ?

Selon les cas, le don d’usufruit peut avoir des avantages différents :

Réunir les attributs de la propriété en donnant l’usufruit au nu-propriétaire

Reprenons l’exemple des Dupont (cité au début de cet article) : 10 ans après le décès de sa femme, monsieur Dupont décide de vivre en résidence service et quitte le domicile familial. Il a deux options : le mettre en location pour en tirer des revenus, ou donner l’usufruit du bien à son fils, qui est devenu nu-propriétaire au décès de sa mère.

  • Comme monsieur Dupont n’a pas envie de s’occuper de la gestion locative, il décide de donner son usufruit à son fils. Il devient alors pleinement propriétaire du bien.

Offrir à un proche une source de revenus

Là encore, c’est un exemple qui sera le plus parlant : madame Dupuis est pleinement propriétaire de son pavillon. Au moment de partir vivre en maison de retraite, madame Dupuis décide de faire don de l’usufruit de son bien à sa fille unique, qui peut alors mettre le pavillon en location pour en tirer des revenus.

  • Au décès de madame Dupuis, la fille de madame Dupuis deviendra pleinement propriétaire, car elle héritera de la nue-propriété du bien.

L’usufruitier peut-il vendre son usufruit au nu-propriétaire ?

Il est techniquement et légalement possible de vendre son usufruit au nu-propriétaire. Cependant, le nu-propriétaire ne sera probablement pas intéressé, dans la mesure où l’usufruit lui reviendra gratuitement à la fin de la période d’usufruit.

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