Comment faire une donation d'usufruit au nu-propriétaire, et combien coûte-t-elle ?

Un usufruitier peut-il donner son usufruit au nu-propriétaire ?

Oui. L'usufruit est un droit qui vous appartient : celui d'habiter le bien ou de le louer et d'en toucher les loyers. Le Code civil vous autorise à le vendre ou à le céder gratuitement (article 595). Le nu-propriétaire, lui, détient le droit de disposer du bien : on parle de « démembrement » quand ces deux droits sont séparés. Pour les bases, voir notre guide Qu'est-ce que l'usufruit ?.

Faut-il l'accord du nu-propriétaire ?

Non. Vous pouvez céder gratuitement votre usufruit sans son accord (service-public.gouv.fr). En pratique, quand vous le donnez au nu-propriétaire lui-même, il signe l'acte : toute donation doit être acceptée par celui qui la reçoit.

Que se passe-t-il une fois la donation signée ?

Le nu-propriétaire réunit les deux droits : il devient plein propriétaire immédiatement, sans attendre votre décès. Le Code civil appelle cela la « consolidation » (article 617). De votre côté, vous perdez définitivement le droit d'habiter le bien et d'en percevoir les loyers. Vous êtes aussi libéré des charges de l'usufruitier, comme la taxe foncière et l'entretien courant.

Comment se déroule une donation d'usufruit chez le notaire ?

Pour un bien immobilier, l'intervention d'un notaire est obligatoire et la donation prend la forme d'un acte authentique (service-public.gouv.fr). Les droits de donation sont dus dès le jour de la donation et sont réglés par l'intermédiaire du notaire.

• Rendez-vous avec le notaire : apporter la liste complète des documents. En général ; le titre de propriété, l'acte de la donation de nue-propriété ou de la succession qui a créé le démembrement, et les pièces d'identité.
• Estimation de la valeur du bien en pleine propriété, puis calcul de la valeur de l'usufruit selon votre âge.
• Signature de l'acte par vous et par le nu-propriétaire, qui accepte la donation.
• Paiement des droits et des frais par virement au notaire, qui accomplit les formalités.

Combien coûte une donation d'usufruit au nu-propriétaire ?

Le coût se compose de deux postes : les droits de donation, payés par celui qui reçoit, et les frais de l'acte chez le notaire. Le donateur peut accepter de prendre les droits à sa charge (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 janvier 2026).

Quelle est la valeur fiscale de l'usufruit donné ?

Le fisc ne retient pas la valeur du bien, mais celle de l'usufruit, calculée selon l'âge de l'usufruitier au jour de la donation. L'âge « révolu » est l'âge atteint au dernier anniversaire.

Source : article 669 du Code général des impôts, barème reproduit par service-public.gouv.fr (fiche F934, vérifiée le 3 juillet 2026). Vous pouvez aussi utiliser le simulateur officiel du barème.

Plus vous avancez en âge, moins votre usufruit « pèse » fiscalement, et moins la donation coûte. Pour aller plus loin : notre article sur le barème fiscal de l'usufruit.

Quels abattements et quels taux s'appliquent ?

Avant de calculer les droits, on déduit un abattement qui dépend de votre lien avec celui qui reçoit. Il couvre toutes les donations entre les deux mêmes personnes sur 15 ans.

Source : service-public.gouv.fr, fiche F14203 vérifiée le 13 mai 2026 (articles 777 et 779 du Code général des impôts). Une personne en situation de handicap bénéficie en plus d'un abattement de 159 325 €.

Quels frais de notaire prévoir ?

Le notaire perçoit des émoluments fixés par la loi, par tranches. Pour une donation de bien immobilier, ils s'élèvent à 5,804 % TTC jusqu'à 6 500 €, 2,394 % de 6 500 à 17 000 €, 1,596 % de 17 000 à 60 000 € et 1,1976 % au-delà (service-public.gouv.fr, fiche « Faire une donation » vérifiée le 5 octobre 2026). Service-public et le Conseil supérieur du notariat précisent que ces émoluments se calculent sur la valeur en pleine propriété du bien donné, y compris lorsque la donation porte uniquement sur l'usufruit ou la nue-propriété. [1, 2]

S'y ajoutent les frais de publicité foncière dus pour tout acte immobilier, calculés quant à eux sur la valeur du droit transmis : la taxe de publicité foncière (TPF) au taux de 0,60 % (majorée de 2,37 % de frais d'assiette et de recouvrement) et la contribution de sécurité immobilière au taux de 0,10 % (source : impots.gouv.fr). Enfin, il convient d'anticiper les débours du notaire, dont le montant moyen constaté s'élève en moyenne entre 500 € et 800 € pour l'obtention des pièces administratives obligatoires. [1, 2, 3]

Exemple chiffré : Jeanne, 78 ans, donne son usufruit à son fils

Jeanne a donné en 2008 la nue-propriété de sa maison à son fils unique, Marc, en gardant l'usufruit. En 2026, elle part vivre chez sa sœur et souhaite que Marc récupère tout de suite la pleine propriété. La maison vaut 300 000 €. (Situation fictive, à titre d'illustration.)

Étape 1 – Valeur de l'usufruit donné. Jeanne a 78 ans révolus : son usufruit vaut 30 % de la valeur du bien, soit 300 000 € × 30 % = 90 000 €.

Cas 1 – L'abattement de 100 000 € est disponible. La donation de 2008 a plus de 15 ans au jour de l'acte : elle n'entre plus dans le calcul et l'abattement est de nouveau entier. Base taxable : 90 000 € − 100 000 € = 0 €. Marc ne paie aucun droit de donation.

Cas 2 – L'abattement a déjà été utilisé. Si la donation de nue-propriété datait de moins de 15 ans (par exemple de 2014) et avait déjà absorbé les 100 000 €, les 90 000 € sont taxés en entier :

• jusqu'à 8 072 € à 5 % : 403,60 €
• de 8 073 € à 12 109 € à 10 % (4 037 €) : 403,70 €
• de 12 110 € à 15 932 € à 15 % (3 823 €) : 573,45 €
• de 15 933 € à 90 000 € à 20 % (74 068 €) : 14 813,60 €

Total : 16 194 € de droits de donation.

Frais de notaire (émoluments). Calculés sur la valeur de l'usufruit transmis au jour de l'acte (90 000 €) : 1 674,19 € TTC. (Note : L'assiette de la pleine propriété à 4 189,15 € TTC ne s'applique pas ici, car il s'agit d'une donation ultérieure d'usufruit au nu-propriétaire, et non d'une première donation de nue-propriété avec réserve d'usufruit). [1]

Fiscalité immobilière et débours. Calculés sur la valeur de l'usufruit (90 000 €) : [1]

• Taxe de Publicité Foncière (TPF) : 90 000 € × 0,60 % = 540,00 €
• Frais d'assiette de l'État : 2,37 % de la TPF = 12,80 €
• Contribution de Sécurité Immobilière (CSI) : 90 000 € × 0,10 % = 90,00 € [0.60%]
• Émoluments de formalités et débours : Forfait moyen pour les pièces administratives (états civils, cadastre, copies authentiques) = 450,00 € TTC [1, 2, 3]

Total des frais d'acte (hors droits de donation) : 1 674,19 € + 540,00 € + 12,80 € + 90,00 € + 450,00 € = 2 766,99 €. [1]

Prise en charge des frais d'acte :
Par défaut, la loi prévoit que les droits de donation et l'ensemble des frais d'acte (notaire, taxes) sont à la charge du bénéficiaire, c'est-à-dire Marc.

Option alternative : L'acte de donation peut toutefois inclure une clause stipulant que Jeanne prend à sa charge l'intégralité des frais et taxes. Fiscalement, ce paiement des frais par le donateur (Jeanne) n'est pas considéré comme une donation supplémentaire et n'est donc pas taxé.

Donner son usufruit à un autre proche : qu'est-ce qui change ?

Vous pouvez aussi donner votre usufruit à quelqu'un d'autre que le nu-propriétaire, par exemple à un petit-enfant pour qu'il touche les loyers. Attention : si votre usufruit est viager, celui qui le reçoit en profite seulement de votre vivant. La Cour de cassation l'a rappelé le 5 janvier 2023 (n° 21-13.966) : un usufruit viager donné s'éteint au décès du donateur, pas à celui du bénéficiaire. C'est l'application d'un principe simple : on ne peut pas transmettre plus de droits qu'on n'en a.

À lire aussi : Transmettre mon patrimoine

Le cas est différent si vous êtes plein propriétaire. Madame Dupuis possède seule son pavillon et entre en maison de retraite. Elle donne l'usufruit à sa fille unique et garde la nue-propriété. Cet usufruit est créé « sur la tête » de sa fille : il dure toute la vie de celle-ci. Au décès de Madame Dupuis, sa fille hérite de la nue-propriété et réunit les deux droits. (Situation fictive.) Dans ce cas, la valeur fiscale de l'usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier (article 669 du Code général des impôts), qui est ici la fille. [1, 2]

Donner, vendre ou renoncer à son usufruit : que choisir ?

Pour la renonciation et les autres façons de mettre fin à un usufruit, voir notre guide Peut-on casser un usufruit ?.

Peut-on revenir sur une donation d'usufruit ?

En principe, non : une donation est définitive. La loi prévoit quelques exceptions, à faire valoir devant le tribunal (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 5 octobre 2026) :

• l'acte n'a pas été fait devant notaire ou n'a pas été accepté : action possible pendant 5 ans ;
• le bénéficiaire ne respecte pas une charge prévue dans l'acte, par exemple vous loger ou vous soigner : 5 ans à partir de l'arrêt des obligations ;
• ingratitude (tentative de meurtre, délits, injures ou sévices graves, refus d'aide alimentaire) : 1 an à partir du jour où vous connaissez les faits ;
• naissance ou adoption plénière d'un enfant, seulement si l'acte le prévoyait : 5 ans à partir de la naissance ou de l'adoption.

À lire : Annuler une donation avec usufruit

Et la donation temporaire d'usufruit ?

Vous pouvez aussi donner votre usufruit pour une durée fixée à l'avance, par exemple pour qu'un enfant étudiant touche les loyers pendant quelques années. Sa valeur fiscale suit alors un barème spécifique, fondé sur la durée de l’opération : l'usufruit est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans (sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier). [1, 2] Tout le détail dans notre guide Usufruit temporaire.

Skarlett est un courtier en assurance immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23004755, sous le contrôle de l'ACPR. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil personnalisé : pour toute donation, l'accompagnement d'un notaire est indispensable.

Skarlett est un courtier en assurance immatriculé ORIAS n°23004755, sous le contrôle de l'ACPR. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil personnalisé : pour toute donation, l'accompagnement d'un notaire est recommandé.

Sources (consultées le 20/10/2026)

Code civil, articles 595, 617 et 953 à 966 · Code général des impôts, articles 669, 751, 777 et 779 · service-public.gouv.fr (F934, F14203, F14205, F1404) · BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 · Cour de cassation, 1re chambre civile, 5 janvier 2023, n° 21-13.966 — avec les liens Légifrance une fois vérifiés.

Légifrance pour les articles 595, 617, 669 (I et II), 899, 960 du Code civil et du CGI ; l'arrêt n° 21-13.966 sur courdecassation.fr ; le taux de la publicité foncière sur impots.gouv.fr.

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