Abordons un sujet qui peut sembler complexe de prime abord : la vente d’un bien immobilier en usufruit, surtout dans le contexte d'une succession. Que vous soyez usufruitier, nu-propriétaire, ou simplement curieux de comprendre les rouages de cette opération, cet article est fait pour vous. Plongeons ensemble dans ce sujet passionnant, en le décortiquant étape par étape.
L’usufruit, voilà un terme qui semble tout droit sorti d’un vieux grimoire juridique, n’est-ce pas ? Et pourtant, il fait partie intégrante de la vie de nombreux Français, touchant aussi bien la gestion patrimoniale que la succession. Alors, commençons par le début : qu’est-ce que l’usufruit exactement ? Si vous êtes usufruitier d’un bien immobilier, vous avez le droit à la jouissance du logement en question : vous avez le droit de l’habiter ou de le louer et de percevoir ainsi les loyers, sans pour autant en posséder la pleine propriété. Concrètement, vous avez des droits sur un bien sans en être réellement propriétaire. On dit alors que le bien est démembré.
L'usufruit se base sur deux piliers principaux :
Ces deux piliers correspondent à deux des trois dimensions essentielles du droit de propriété. En d’autre termes, l’usufruitier détient ces deux droits, et c’est une autre personne qui détient le dernier : le droit de disposer du logement, également appelé abusus. La personne qui détient l’abusus devient alors nu-propriétaire. Celui-ci n’a pas le droit de vivre dans le bien ou de le louer, car ces droits sont réservés à l’usufruitier, à qui la jouissance du bien est accordée de façon exclusive. En revanche, le nu-propriétaire peut disposer du bien immobilier comme il l’entend, sans avoir besoin de l’accord de l’usufruitier : il est donc le seul à pouvoir revendre le bien, ou le donner par exemple.
Il est important de comprendre que l’usufruit n’est pas éternel. Il est souvent établi pour une durée déterminée ou jusqu’au décès de l’usufruitier. De plus, si jouir du bien est un droit, cela vient avec son lot de responsabilités : entretien du bien, paiement des charges courantes et des taxes liées à l'usage du bien, pour ne citer que celles-là.
Il existe différentes manières d'acquérir l'usufruit, parmi lesquelles se démarquent les suivantes.
Lorsqu'une personne perd son époux ou son épouse, elle a la possibilité de se voir attribuer l'usufruit de la totalité des biens immobiliers hérités de son partenaire décédé. Cela est envisageable à condition que le mariage ait eu lieu et que tous les enfants du défunt soient communs avec le conjoint survivant, ou si une donation entre époux avait été préalablement établie.
En envisageant de transmettre leur patrimoine immobilier de leur vivant, certains propriétaires optent pour donner la nue-propriété de leurs biens à leurs descendants, tout en se réservant l'usufruit. Cette démarche permet aux enfants de devenir nus-propriétaires de la maison familiale ou de l’appartement de leurs parents et de profiter d'une exonération fiscale avantageuse sur les droits de donation. Quant aux donateurs, ils conservent la jouissance du bien jusqu'à leur décès, avec la possibilité de l'occuper ou de le mettre en location. La donation de nue-propriété se fait devant notaire, et la valeur de l’usufruit est estimée grâce au barème fiscal en vigueur (article 669 du code général des impôts).
Opter pour la cession de la nue-propriété d'un bien immobilier tout en se gardant l'usufruit viager (cession de nue-propriété) ou pour une période définie (démembrement temporaire) est une autre voie choisie par certains propriétaires. Ainsi, ils acquièrent le statut d'usufruitiers et perçoivent jusqu'à 70% de la valeur du bien sous forme de capital. Ce montant peut être utilisé selon leurs souhaits, que ce soit pour financer des rénovations, léguer des actifs à leurs proches, faire un nouvel investissement immobilier, pour transmettre leur patrimoine ou simplement augmenter leur revenu.
La vente d’un bien immobilier (appartement, maison…) en usufruit à généralement lieu lorsque l'usufruitier et le nu-propriétaire décident de vendre conjointement leurs droits sur un bien, cette démarche dépasse souvent le cadre d'une simple transaction immobilière. Elle s'inscrit dans une logique financière, familiale et personnelle, répondant à divers besoins et stratégies patrimoniales.
Un motif fréquent pour la vente conjointe est le besoin de liquidités. Que ce soit pour réaliser des projets personnels ou familiaux comme l'achat d'une maison, le financement d'études ou un voyage tant désiré, l'accès à des fonds devient essentiel. Cette opération permet de convertir un bien jusqu'alors "inerte" en argent sonnant et trébuchant, disponible immédiatement pour l'usufruitier et le nu-propriétaire, ouvrant ainsi de nouvelles possibilités d'investissement ou de consommation.
Les coûts d'entretien d'un bien peuvent devenir un fardeau avec le temps, posant un défi particulièrement pour l'usufruitier, souvent responsable de ces dépenses. Vendre le bien peut offrir un soulagement de ces obligations financières et pratiques, bénéficiant principalement à l'usufruitier qui cherche à se libérer des charges d'entretien. Cette démarche peut être particulièrement avantageuse lorsque l'usufruitier est un proche ou un parent, mettant en avant l'aspect d'entraide et de soutien familial plus que la recherche d'une optimisation financière du bien.
Avec l'âge ou l'évolution des projets de vie, simplifier son patrimoine peut devenir une priorité tant pour l'usufruitier que pour le nu-propriétaire. La gestion d'un bien en démembrement peut s'avérer complexe et chronophage. La vente conjointe émerge alors comme une stratégie de simplification, permettant à chacun de réorienter son capital vers des investissements plus alignés avec ses objectifs actuels et futurs.
La gestion de l'usufruit dans une succession est une composante importante de la planification patrimoniale, soulevant diverses interrogations essentielles pour une transmission fluide du patrimoine entre générations.
À la disparition de l'usufruitier, la propriété complète du bien concerné revient automatiquement au nu-propriétaire, lui conférant l'intégralité des droits associés. Un cas typique est celui du décès du conjoint survivant qui était usufruitier après le décès de son époux(se), situation dans laquelle les enfants ou autres héritiers désignés reçoivent le bien en pleine propriété. Cette configuration met en lumière plusieurs aspects critiques :
Plonger dans les complexités fiscales de la vente d'un bien en usufruit demande un solide savoir-faire. Les règles du Code général des impôts (articles 1A à 1656) encadrent cette démarche à travers les plus-values immobilières et les droits de succession, rendant chaque cas unique. Pour naviguer au mieux ces eaux, s'informer et consulter un professionnel sont des étapes clés.
Lors de la vente d’un bien immobilier acheté en démembrement, le calcul de la plus-value, qui a des implications fiscales importantes, est légèrement plus complexe pour lors d’une vente classique.
Pour connaître le montant de la plus-value, on effectue le calcul suivant :
Prix d’achat = valeur en pleine propriété à la date à laquelle le bien est entré dans le patrimoine du propriétaire + frais d’acquisition (montant réel ou forfait de 7,5 %) + dépenses de travaux (montant réel ou forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de cinq ans).
Ce qu’il faut retenir de ce calcul, c’est donc que ce n’est pas le prix auquel le nu-propriétaire a acheté le bien qui comptera, mais la valeur du bien en pleine propriété au moment où la vente a été conclue. Le calcul avantage donc le nu-propriétaire, qui aura acheté le bien en dessous de sa valeur grâce à la décote !
Vous pouvez ensuite déterminer le montant de la plus-value immobilière :
Montant de la plus-value = prix de vente - prix d’achat du bien.
Comme dans toute vente, il faudra ensuite payer l’impôt sur les plus-values, qui se découpe ainsi :
Le barème d’imposition est le même que pour toutes les plus-values immobilières. Après 5 ans de détention du bien, chaque année, vous bénéficiez des mêmes abattements fiscaux pour durée de détention que les autres propriétaires, à savoir :
Impôt sur le revenu :
Prélèvements sociaux :
Le vendeur est exonéré d’impôt sur la plus-value s’il détient le bien depuis 22 ou plus, et exonéré de prélèvements sociaux à partir de 30 ans de détention du bien.
La revente d'un bien après que le nu-propriétaire en devient pleinement propriétaire suite au décès de l'usufruitier présente des implications importantes sur les droits de succession. Cette réunion de l'usufruit et de la nue-propriété en pleine propriété, suivie d'une vente, peut influencer la valeur globale de l'héritage qui sera transmis aux héritiers de l’ancien nu-propriétaire, car son patrimoine en est augmenté.
Il pourra à son tour anticiper sa succession :
Les donations effectuées d’une de ces manières, comme toutes les donations, sont régies par le cadre fiscal des donations, qui prévoit des abattements et des taux variés en fonction du degré de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.
Face à ces complexités, s'informer précisément et se faire accompagner par un professionnel deviennent des étapes incontournables. Un notaire ou un conseiller fiscal peut non seulement vous aider à comprendre les implications fiscales spécifiques à votre situation mais aussi à identifier les stratégies d'optimisation fiscale, que ce soit dans le cadre de la vente elle-même ou dans la gestion des fonds issus de cette vente.
La répartition du prix de vente entre l'usufruitier et le nu-propriétaire est une question délicate, dictée par des règles précises et des options stratégiques variées. Selon l'article 621 du Code civil, en cas de vente d'un bien démembré, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon leur valeur respective, établie par un barème fiscal dépendant de l'âge de l'usufruitier. Voici comment cette répartition se présente en fonction de l'âge de l'usufruitier :
Dans certains cas, le prix de vente peut être intégralement versé à l'usufruitier, établissant ce qu'on appelle une convention de quasi-usufruit. L'usufruitier a alors la liberté d'utiliser ces fonds selon ses besoins ou désirs. Cependant, à son décès, cette somme doit être restituée, intégrée au total des actifs de sa succession. La rédaction d'une convention de quasi-usufruit est recommandée pour clarifier les termes de cette restitution, bien que le nu-propriétaire n'ait pas de recours si les actifs de l'usufruitier s'avèrent insuffisants pour couvrir la créance.
Cette complexité souligne l'importance d'une planification minutieuse et d'un accord clair entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, pour garantir une répartition équitable du prix de vente, en harmonie avec les objectifs patrimoniaux et fiscaux de chacun.
Je veux les clés pour une retraite dorée !
En vous inscrivant, vous acceptez notre politique de confidentialité.
