Vente d'un bien en usufruit lors d'une succession : comment ça se passe ?

Qu'est-ce que l'usufruit et la nue-propriété ?

L'usufruit et la nue-propriété sont les deux droits qui, réunis, composent la pleine propriété d'un bien — souvent répartis entre deux personnes après une succession, une donation ou une vente en démembrement.

L'usufruitier détient l'usus (le droit de vivre dans le bien) et le fructus (le droit d'en percevoir les revenus, en le louant). Le nu-propriétaire détient l'abusus : le droit de disposer du bien, notamment de le vendre. C'est pourquoi une vente nécessite l'accord des deux parties.

Comment devient-on usufruitier ou nu-propriétaire ?

On le devient principalement dans trois cas : lors d'une succession (le conjoint survivant hérite souvent de l'usufruit, les enfants de la nue-propriété), lors d'une donation (des parents conservent l'usufruit et donnent la nue-propriété), ou lors d'une vente en démembrement (le vendeur cède la nue-propriété et conserve l'usufruit, viager ou temporaire).

👉 L'usufruit du conjoint survivant · Peut-on casser un usufruit ?

Pourquoi vendre un bien en usufruit ?

Trois motifs reviennent le plus souvent : un besoin de liquidités partagé entre usufruitier et nu-propriétaire, l'allègement des charges d'entretien pour l'usufruitier, ou une volonté de simplifier la gestion du patrimoine.

La vente conjointe permet de transformer un bien immobilisé en capital disponible, tout en libérant l'usufruitier (souvent un parent âgé) des charges d'entretien et de la taxe foncière qui lui incombent.

Comment se passe une succession avec usufruit ?

Au décès de l'usufruitier, son droit s'éteint automatiquement et le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien, sans fiscalité supplémentaire à ce moment précis.

C'est le cas typique du conjoint survivant usufruitier : à son décès, les enfants (ou héritiers désignés), déjà nus-propriétaires, récupèrent l'intégralité des droits sur le bien. Ils peuvent alors librement décider de le vendre, le louer, ou l'occuper — et assument seuls, à partir de ce moment, l'entretien, la taxe foncière et l'éventuel impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Comment est calculée la plus-value lors de la revente d'un bien en usufruit ?

La plus-value se calcule sur la valeur du bien en pleine propriété à la date à laquelle il est entré dans le patrimoine du propriétaire — pas sur le prix que le nu-propriétaire aurait payé pour sa seule nue-propriété.

Prix d'acquisition retenu = valeur en pleine propriété à la date d'entrée dans le patrimoine + frais d'acquisition (montant réel ou forfait de 7,5 %) + dépenses de travaux (montant réel ou forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans).

Plus-value imposable = prix de vente − prix d'acquisition ainsi déterminé.

Quel est le taux d'imposition sur la plus-value ?

La plus-value est taxée à un taux global de 36,2 %, soit 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement cette base imposable à partir de la 6ᵉ année :

L'exonération totale de l'impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention ; celle des prélèvements sociaux après 30 ans.

Comment se répartit le prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire ?

Le prix de vente se répartit selon la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété, déterminée par le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts, en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente.

Le prix peut-il être versé en totalité à l'usufruitier ?

Oui, via une convention de quasi-usufruit : l'usufruitier reçoit alors l'intégralité du prix et peut en disposer librement, à charge de le restituer à son décès, sous forme de créance intégrée à sa succession.

Cette convention est recommandée pour clarifier les modalités de restitution, sachant que le nu-propriétaire ne dispose d'aucun recours particulier si les actifs de l'usufruitier s'avèrent insuffisants au moment du règlement de la créance.

👉 Comprendre la convention de quasi-usufruit

Sources officielles : Code général des impôts, article 669 (barème fiscal de l'usufruit) et articles 150 U et suivants (plus-values immobilières), via Légifrance

Skarlett est un courtier en assurance immatriculé ORIAS n°23004755, sous le contrôle de l'ACPR. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil personnalisé : pour toute vente d'un bien démembré, l'accompagnement d'un notaire est recommandé.