L'usufruit de SCPI : guide complet pour investisseurs

Comprendre les bases de l'usufruit d'une SCPI

Définition de l'usufruit et de la nue-propriété

L'usufruit et la nue-propriété sont deux composantes du démembrement de propriété. L'usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les revenus, mais ne peut pas le vendre sans l'accord du nu-propriétaire. Le nu-propriétaire est le propriétaire légal mais ne peut ni occuper le bien ni en tirer des revenus pendant la durée de l'usufruit.

Ce mécanisme est souvent utilisé pour transmettre un patrimoine tout en conservant certains avantages. Par exemple, vous pouvez transmettre la nue-propriété d'un bien à vos enfants tout en conservant l'usufruit, ce qui vous permet de continuer à en profiter tout en allégeant la fiscalité de la transmission.

Fonctionnement du démembrement dans une SCPI

Dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), le démembrement permet de séparer l'usufruit de la nue-propriété des parts. L'usufruitier perçoit les revenus locatifs générés par la SCPI pendant une durée définie, tandis que le nu-propriétaire récupère l'intégralité de la valeur des parts à la fin de cette période.

Concrètement, cela fonctionne comme un contrat à durée déterminée, souvent de 5 à 20 ans. Pendant ce temps, le nu-propriétaire ne touche aucun revenu, mais il achète les parts à un prix réduit (généralement entre 60% et 80% de leur valeur en pleine propriété, selon la durée). À la fin du démembrement, il devient pleinement propriétaire, sans frais ni formalité supplémentaire.

Répartition des droits entre usufruitier et nu-propriétaire

Les droits sont clairement répartis : l'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus. Dans le cas d'une SCPI, cela signifie qu'il touche les loyers issus des parts. Il doit aussi prendre en charge les petites réparations et les charges courantes.

De son côté, le nu-propriétaire détient la valeur du bien, mais sans en percevoir les fruits tant que l'usufruit est actif. C'est lui qui supporte les gros travaux ou les dépenses exceptionnelles.

Pourquoi investir en usufruit de SCPI quand on est senior ?

Revenus complémentaires immédiats

Pour les retraités, l'usufruit de parts de SCPI permet de toucher des revenus dès le premier mois, sans avoir à gérer un bien immobilier. En investissant en usufruit temporaire, vous percevez directement les loyers générés par la SCPI, pour une durée que vous choisissez : 5, 10 ou 15 ans selon vos besoins.

C'est un excellent moyen de compenser une pension de retraite insuffisante ou de se faire plaisir plus régulièrement. Les rendements nets dépassent souvent les 5% annuels, selon les sociétés de gestion.

Optimisation fiscale pour les retraités

À la retraite, chaque euro compte pour préserver son pouvoir d'achat. L'usufruit de SCPI offre plusieurs avantages fiscaux :

• Exonération d'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pendant la période d'usufruit
• Imposition uniquement sur les revenus fonciers perçus
• Possibilité de déduire certaines charges avec le régime réel

Ces stratégies permettent d'alléger la note fiscale tout en assurant un revenu complémentaire stable.

Un placement sans gestion et sécurisé

L'usufruit temporaire de parts de SCPI offre un revenu stable sans les tracas de la gestion immobilière. Vous percevez régulièrement des loyers, sans vous soucier des locataires, des travaux ou des impayés. Tout est géré par des professionnels agréés.

Ce placement est relativement sécurisé car les SCPI reposent sur un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, logements), souvent réparti sur tout le territoire voire en Europe. Le risque est mutualisé et les rendements sont généralement stables. En 2023, le rendement moyen des SCPI était de 4,5%.

L'investissement en usufruit est limité dans le temps : vous savez dès le départ combien vous toucherez et pendant combien d'années, sans engagement à vie.

Préparation de la transmission patrimoniale

L'usufruit de SCPI permet aussi de préparer la transmission de son patrimoine. Diverses options comme donner de son vivant, investir en nue-propriété ou démembrer ses biens permettent de limiter les droits de succession (abattement de 100 000 € tous les 15 ans entre parents et enfants) tout en gardant le contrôle sur son patrimoine.

Vous pouvez ainsi préparer l'avenir de vos enfants ou petits-enfants, sans attendre le dernier moment, tout en continuant à percevoir des revenus grâce à l'usufruit.

Les avantages fiscaux de l'investissement en usufruit

Un placement hors IFI pour les usufruitiers

L'investissement en usufruit temporaire de SCPI n'est pas soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Contrairement à la pleine propriété ou à la nue-propriété qui peuvent entrer dans l'assiette de l'IFI, l'usufruit temporaire en est exonéré durant toute la période du démembrement.

Concrètement, même si vous touchez des revenus mensuels réguliers via des parts de SCPI en usufruit, vous n'augmentez pas la base taxable de votre patrimoine immobilier, ce qui permet d'optimiser vos revenus tout en maîtrisant votre fiscalité.

Une imposition uniquement sur les revenus perçus

En tant qu'usufruitier, vous n'êtes pas imposé sur la valeur des parts, mais uniquement sur les revenus locatifs que vous touchez réellement. Ces revenus sont considérés comme revenus fonciers, et soumis à l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale, ainsi qu'aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Le régime réel permet de déduire certaines charges, ce qui peut réduire cette imposition. Cette approche peut s'avérer plus avantageuse fiscalement pour les retraités dont le taux d'imposition a souvent baissé après la vie active.

Avantages pour les sociétés à l'IS

Les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) peuvent aussi recourir au démembrement de propriété. Lorsqu'une société à l'IS acquiert l'usufruit temporaire de parts de SCPI, elle peut l'inscrire à l'actif en tant qu'immobilisation incorporelle amortissable.

L'investissement est ainsi amorti comptablement sur la durée de l'usufruit, ce qui réduit le résultat imposable de la société. En plus des loyers encaissés, la société peut optimiser son bilan grâce aux amortissements déductibles.

Cette stratégie est souvent utilisée dans un cadre familial : par exemple, une société patrimoniale détenue par des membres d'une même famille peut se charger de l'usufruit, pendant que les enfants détiennent la nue-propriété en direct.

Comment acheter des parts de SCPI en usufruit temporaire ?

Les différentes durées possibles

L'une des forces de l'usufruit temporaire est que vous choisissez la durée qui vous convient, généralement entre 3 et 20 ans. Les durées les plus fréquentes sont 3, 5, 7, 10 ou 15 ans.

Plus la durée est longue, plus le nu-propriétaire paiera les parts à un prix réduit, et plus vous, en tant qu'usufruitier, toucherez les loyers longtemps. Par exemple, à 5 ans, la décote est souvent autour de 30 à 35% ; à 10 ans, elle peut grimper à environ 45 à 50%.

Pour un revenu complémentaire rapide pendant la retraite sans engagement long, une durée courte comme 5 ou 7 ans peut être idéale. Pour un revenu stable sur le long terme, des durées comme 10 ou 15 ans sont souvent privilégiées.

Prix et décotes selon la durée

Le prix de l'usufruit d'une SCPI dépend principalement de la durée choisie et de la valeur de la part en pleine propriété. Plus la durée est longue, plus son coût est élevé, mais aussi plus les revenus perçus sont importants.

En général, pour un usufruit temporaire de 5 ans, son prix représente environ 25 à 30% de la valeur totale de la part. Pour une durée de 10 ans, on peut atteindre 40 à 45%.

Si une part de SCPI vaut 1 000 €, l'usufruit temporaire de 5 ans pourrait vous coûter entre 250 € et 300 €. Vous toucherez la totalité des loyers pendant toute la durée de votre usufruit, ce qui permet de générer des revenus à moindre coût.

Tableau des décotes selon la durée de l'usufruit

Voici un tableau indicatif des décotes moyennes en fonction de la durée de l'usufruit temporaire :

Note : données indicatives pouvant varier selon la SCPI choisie.

Comment trouver des SCPI en usufruit temporaire

Pour trouver des SCPI en usufruit temporaire, vous pouvez passer par des plateformes spécialisées en SCPI qui proposent directement des parts en nue-propriété ou en usufruit temporaire, avec des durées variables. Les offres sont souvent en quantité limitée.

Vous pouvez également faire appel à un courtier indépendant spécialisé qui pourra vous guider vers les SCPI les plus solides, adaptées à vos objectifs et à votre situation personnelle.

Pour quels profils l'investissement en usufruit est-il adapté ?

Profils adaptés à l'achat d'usufruit

L'achat de l'usufruit de parts de SCPI convient particulièrement à certains profils, notamment :

• Les retraités en quête de revenus réguliers pour compléter leur pension
• Les jeunes seniors souhaitant compléter leurs revenus d'ici la retraite
• Les grands-parents qui souhaitent soutenir leurs enfants ou petits-enfants tout en conservant des revenus
• Les contribuables non soumis à l'impôt sur le revenu pour qui l'usufruit génère des revenus sans impact fiscal majeur
• Les seniors imposables cherchant à éviter l'IFI, l'usufruit temporaire n'étant pas pris en compte dans son calcul

Les sociétés avec une trésorerie excédentaire

Les sociétés disposant de liquidités dormantes peuvent utiliser l'usufruit temporaire de parts de SCPI pour générer des revenus réguliers tout en amortissant comptablement cet investissement, réduisant ainsi leur résultat fiscal imposable.

Cette stratégie permet de générer du revenu sans gestion locative et s'inscrit dans une logique patrimoniale, notamment pour soutenir les associés (par exemple les enfants détenant la nue-propriété en direct), tout en préparant la transmission de manière fiscalement avantageuse.

Quels sont les risques de l'usufruit de SCPI ?

Risque de rendement inférieur aux prévisions

Comme tout placement, l'investissement en usufruit de SCPI comporte sa part d'incertitude. Les rendements, bien que généralement stables, ne sont jamais garantis. Ils dépendent des loyers réellement encaissés par la société de gestion.

En cas de vacance locative, de baisse des loyers ou de vente d'un bien avec moins-value, votre revenu peut légèrement baisser d'une année à l'autre. En 2023, le rendement moyen des SCPI s'élevait à 4,5%, mais certaines SCPI ont affiché des taux inférieurs à 4%.

Il est donc essentiel de ne pas investir toute son épargne dans une seule SCPI ou dans ce seul type de placement.

Manque de liquidité en cours d'usufruit

L'investissement en usufruit temporaire de SCPI n'offre pas une liquidité immédiate. Contrairement à un livret bancaire ou à certains fonds en euros, on ne peut pas récupérer son capital à tout moment. L'investissement est bloqué jusqu'à la fin de la période prévue (5, 7, 10 ans ou plus).

Le marché secondaire des usufruits de SCPI est encore peu développé. Trouver un acheteur en milieu de course peut s'avérer long, incertain et parfois décoté. Il est donc important de ne jamais investir une somme dont vous pourriez avoir besoin à court terme.

Durée fixe et non modulable

L'usufruit temporaire de parts de SCPI implique un engagement pour une durée fixée à l'avance qui ne peut pas être modifiée en cours de route. Si vous choisissez un usufruit de 5 ou 10 ans, vous percevrez les loyers pendant cette période exacte.

Cette rigidité offre une grande visibilité mais implique que vous ne pouvez pas "récupérer votre mise" en cas de besoin. L'usufruit n'est pas un placement flexible. Il faut donc bien calibrer l'investissement avec l'aide d'un expert.

Exemple concret d'un investissement en usufruit de SCPI

Comparaison entre pleine propriété et usufruit

Voici un tableau comparatif simple pour comprendre les différences entre acheter une part de SCPI en pleine propriété ou seulement l'usufruit temporaire, sur une période de 10 ans :

Note : données simulées sur la base d'un rendement annuel moyen de 4,5%.

En résumé, la pleine propriété permet de capitaliser sur le long terme, alors que l'usufruit temporaire offre des revenus immédiats à moindre investissement. Cette dernière option est parfaite pour les jeunes retraités ou ceux qui veulent utiliser intelligemment leur épargne sur une période définie.

Simulation de rendement pour un usufruit de 5 ans

Voici une simulation simple pour un usufruit temporaire de 5 ans, avec une SCPI proposant un rendement net de 5% par an, et un prix de l'usufruit à 25% de la pleine propriété d'une part valant 1 000 € :

• Montant investi : 250 € par part
• Revenus annuels attendus : environ 50 € (soit 5% du prix en pleine propriété)
• Total des revenus sur 5 ans : 250 €
• Rendement brut cumulé sur 5 ans : 100% du capital investi

Il faut également considérer la fiscalité (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux à 17,2%). Pour un investisseur non imposable, le rendement net peut rester très proche de 5% par an.

Avec une mise de départ réduite, vous percevez des revenus réguliers pendant 5 ans, et récupérez en quelque sorte votre mise sous forme de loyers, sans gestion ni contraintes.

Les types d'usufruit en SCPI

Usufruit temporaire : le plus fréquent

L'usufruit temporaire est de loin le montage le plus courant en matière de SCPI. Il offre une solution simple et efficace aux retraités en quête de revenus immédiats, sans engagement à vie. Vous achetez l'usufruit des parts pour une durée déterminée (entre 3 et 20 ans), percevez les loyers durant cette période, puis passez la main sans formalité.

Ce type d'investissement est extrêmement modulable. Vous pouvez adapter la durée à votre projet personnel tout en maîtrisant votre budget grâce aux décotes appliquées. Pour un usufruit de 5 ans, le prix représente souvent à peine 25% de la valeur des parts en pleine propriété.

Usufruit viager : plus rare mais possible

Contrairement à l'usufruit temporaire, l'usufruit viager repose sur la durée de vie de l'usufruitier et s'arrête uniquement à son décès. Cette option est plus rare dans le cadre des SCPI, mais reste envisageable dans certains montages sur mesure.

Elle est surtout utilisée dans une logique de transmission patrimoniale, en famille ou avec des proches, car elle permet de continuer à percevoir des revenus jusqu'à la fin de sa vie, tout en ayant déjà transmis la nue-propriété à un héritier.

La viabilité de ce modèle dans le cadre des SCPI dépend beaucoup de la politique des sociétés de gestion, car il implique des engagements à long terme.

Questions fréquentes sur l'usufruit de SCPI

Est-ce un placement risqué pour un retraité ?

L'usufruit de SCPI est un placement relativement sécurisé, à condition de bien le choisir. Les SCPI reposent sur des portefeuilles immobiliers diversifiés (bureaux, commerces, logements) situés partout en France et même en Europe, ce qui limite les risques liés à un seul bien ou à une seule zone géographique.

Vous savez dès le départ combien vous touchez chaque mois, et pour combien de temps. Le tout est géré par des professionnels agréés, ce qui évite les tracas d'une gestion locative classique.

Bien sûr, comme tout placement, il existe une part d'aléa (baisse des loyers, vacance locative...), mais les SCPI sélectionnées avec soin affichent une solidité reconnue et des rendements historiquement supérieurs à 4%, même en période économique complexe.

Quels sont les frais à prévoir ?

Les frais liés à l'achat d'usufruit de parts de SCPI sont limités et généralement intégrés au prix d'achat. Contrairement à l'immobilier classique, il n'y a pas de frais de notaire, ni de charges de copropriété à budgéter.

Le principal coût est inclus dans le prix de l'usufruit lui-même, ajusté en fonction de la durée choisie et de la valeur de la SCPI. Les frais de gestion sont déjà pris en charge par la société de gestion de la SCPI.

Il reste la fiscalité sur les revenus perçus, considérés comme revenus fonciers et soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Selon le canal d'achat (plateformes, banques, conseillers), des frais de souscription ou de courtage peuvent s'ajouter, en moyenne autour de 2 à 5%.

SCPI spécifiques à privilégier pour l'usufruit ?

Certaines SCPI sont plus adaptées que d'autres pour l'usufruit temporaire. Les SCPI de rendement orientées sur l'immobilier professionnel (bureaux, commerces, santé) sont souvent recommandées car elles génèrent des loyers réguliers avec un taux de distribution généralement supérieur à 4,5%.

Parmi les SCPI souvent citées pour un placement en usufruit efficace, on peut évoquer :

• Primovie : axée sur l'immobilier de santé (cliniques, EHPAD, laboratoires)
• Épargne Pierre : une SCPI diversifiée avec un rendement régulier > 5% ces dernières années
• Pierval Santé : spécialisée dans l'immobilier médical européen
• Corum Origin : pour un profil plus dynamique, avec une diversification géographique européenne

Chaque SCPI a ses particularités en termes de durée d'usufruit proposée, de rendement prévisionnel et de secteurs ciblés.

Peut-on revendre un usufruit avant la fin ?

Il est théoriquement possible de revendre un usufruit avant son terme, mais c'est une opération délicate. Le marché secondaire est assez restreint, ce qui signifie qu'il n'est pas toujours facile de trouver un acheteur pour un usufruit en cours, surtout si la durée restante est courte.

Le prix de revente est souvent décoté. Plus l'échéance approche, moins la valeur de l'usufruit est élevée, car l'acquéreur bénéficiera des loyers sur une période réduite. Mieux vaut donc considérer l'usufruit comme une somme bloquée jusqu'à la fin du contrat.

Il existe néanmoins des cas spécifiques où la revente peut se faire dans de bonnes conditions : forte demande sur une SCPI particulière, durée significative restante ou arrangement via un professionnel spécialisé.