Licitation en succession : vendre un bien indivis quand l'accord est impossible
Ce guide détaille quand recourir à la licitation, comment elle se déroule, ce qu'elle coûte, et les alternatives à envisager avant d'en arriver là.
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Donation d'usufruit temporaire : fonctionnement, fiscalité réelle et limites
Skarlett est un courtier en assurance immatriculé ORIAS n°23004755, sous le contrôle de l'ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution).
La donation d'usufruit temporaire permet de transmettre les revenus d'un bien — loyers, dividendes, intérêts — à un proche ou une association, pour une durée fixe, sans jamais céder la propriété du bien lui-même. À l'échéance, tout revient automatiquement au donateur, sans démarche ni fiscalité supplémentaire. C'est un outil réel d'aide financière et de planification successorale — à condition de comprendre précisément sa fiscalité, souvent présentée de façon incomplète. Ce guide détaille le fonctionnement, le vrai barème applicable, et la nuance essentielle sur l'IFI.
Sommaire
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À retenir
- La donation d’usufruit temporaire transmet les revenus d’un bien (loyers, dividendes) pour une durée fixe, sans céder la propriété : à l’échéance, l’usufruit s’éteint et le donateur retrouve automatiquement la pleine jouissance du bien, sans formalité particulière.
- La donation d’usufruit viager transmet le droit de percevoir les revenus du bien jusqu’au décès de l’usufruitier. Contrairement à l’usufruit temporaire, elle n’a pas de durée fixée à l’avance : elle prend généralement fin au décès de l’usufruitier, sans que celui-ci devienne propriétaire du bien.
- Le barème fiscal de l’usufruit temporaire est fixé à 23 % de la valeur en pleine propriété du bien par période de 10 ans, sans proratisation : un usufruit de 5 ans comme de 8 ans est ainsi évalué fiscalement à 23 %. Pour l’usufruit viager, la valeur fiscale dépend de l’âge de l’usufruitier, selon le barème prévu à l’article 669 du CGI.
- Sur l’IFI, la situation est plus nuancée qu’on ne le présente parfois : en principe, le donateur qui cède l’usufruit sort le bien de sa propre assiette IFI, mais le bénéficiaire de l’usufruit doit alors déclarer la valeur en pleine propriété s’il est lui-même soumis à cet impôt, sous réserve des exceptions légales. Il ne s’agit donc pas nécessairement d’une suppression de la charge fiscale pour la famille, mais d’un transfert de celle-ci.
- La donation doit être formalisée par acte notarié. Pour l’usufruit temporaire, la durée doit être déterminée dès le départ. Pour l’usufruit viager, le terme est lié à la durée de vie de l’usufruitier.
- Ces deux formes de donation répondent à des objectifs différents. L’usufruit temporaire permet notamment de soutenir financièrement un proche pendant une période définie, tandis que l’usufruit viager permet de lui assurer des revenus jusqu’à son décès. Toutes deux peuvent s’inscrire dans une stratégie patrimoniale ou successorale, indépendamment de l’objectif d’optimisation de l’IFI.
Qu'est-ce qu'une donation d'usufruit temporaire ?
Contrairement à un usufruit viager (qui dure jusqu'au décès de l'usufruitier), l’usufruit temporaire est accordé pour une durée fixée à l’avance dans l’acte, puis s’éteint automatiquement à son terme, sans formalité.
Quelle différence avec l'usufruit viager et la nue-propriété ?
L'usufruit temporaire s'arrête à une date fixe convenue à l'avance ; l'usufruit viager dure jusqu'au décès de l'usufruitier, souvent utilisé pour loger un conjoint survivant. La nue-propriété, elle, désigne la possession du bien sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus tant que l'usufruit existe.
Exemple concret
Marie, 72 ans, propriétaire d'un studio loué à Paris, souhaite aider son petit-fils Jules, étudiant, sans vendre son bien. Elle lui donne l'usufruit pendant 7 ans : Jules perçoit les loyers pour financer ses études, Marie garde la nue-propriété. À la fin des 7 ans, l'usufruit s'éteint automatiquement, sans démarche ni frais supplémentaires.
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Quels biens peuvent faire l'objet d'une donation d'usufruit temporaire ?
Tous les biens immobiliers (bâtis ou non) et certains biens mobiliers produisant des revenus réguliers (actions, parts de SCPI, portefeuille de titres) peuvent être concernés.
Biens immobiliers
Un terrain constructible peut être donné temporairement en usufruit à une collectivité ou une association pour un projet précis ; un appartement loué peut permettre à un enfant ou petit-enfant de percevoir les loyers pendant plusieurs années, tout en gardant le bien dans la famille.
Biens mobiliers
Une donation d'usufruit temporaire peut aussi porter sur des placements financiers : les dividendes, coupons et intérêts vont directement à l'usufruitier, tandis que le donateur conserve la nue-propriété du capital.
Conditions à respecter
Le bien doit être clairement identifié, évaluable et juridiquement divisible entre usufruit et nue-propriété. Pour un bien immobilier, il doit être en pleine propriété, libre de toute indivision compliquée. La donation doit être formalisée par acte notarié, avec une durée déterminée dès le départ, et respecter les limites fiscales pour ne pas être requalifiée en abus de droit.
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Quels sont les vrais avantages de la donation d'usufruit temporaire ?
Trois avantages principaux : aider un proche financièrement sans se démunir du capital, organiser sa succession de façon progressive, et — sous conditions précises — alléger sa propre fiscalité.
Aider un proche sans céder la propriété
Un parent ou grand-parent peut transférer les revenus d'un bien à un enfant ou petit-enfant (loyers, dividendes) pendant une durée définie, sans lui transmettre la propriété. Le bénéficiaire dispose d'un revenu régulier pour financer ses études ou un projet, sans être responsable du bien à long terme.
Préparer sa succession avec souplesse
La donation d'usufruit temporaire permet de transmettre un usage pour quelques années, sans se déposséder définitivement du bien — une façon de maîtriser le rythme de sa transmission plutôt que de tout céder d'un coup.
Qu'en est-il vraiment de l'avantage sur l'IFI ?
C'est le point le plus souvent mal expliqué : en donnant l'usufruit, le donateur sort effectivement ce bien de sa propre assiette IFI (puisqu'il n'en est plus l'usufruitier) — mais si le bénéficiaire de l'usufruit est lui-même soumis à l'IFI, c'est à lui que revient l'obligation de déclarer la valeur en pleine propriété du bien, conformément à l'article 968 du Code général des impôts.
Ce que ça signifie concrètement : ce n'est pas une réduction de la charge fiscale globale de la famille, mais un transfert de qui la supporte. L'opération reste intéressante si le bénéficiaire n'est pas lui-même redevable de l'IFI (cas fréquent pour un enfant ou petit-enfant sans patrimoine immobilier propre), mais elle ne fonctionne pas comme un mécanisme d'évitement pur et simple de cet impôt à l'échelle du foyer.
Quelle est la fiscalité applicable aux droits de donation ?
La base taxable dépend de la valeur fiscale de l'usufruit temporaire donné, calculée selon un barème forfaitaire fixé par période de 10 ans — pas selon l'âge du donateur.
Le vrai barème de l'usufruit temporaire
Selon l'article 669, II du Code général des impôts, l'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier.
Point essentiel : ce n'est pas un calcul proportionnel à l'année. Un usufruit de 3 ans, de 7 ans ou de 10 ans vaut exactement la même chose fiscalement : 23 %. Seul le passage à une période supérieure (11 ans) fait grimper la valeur au palier suivant (46 %).
Cette valeur ne peut jamais dépasser celle de l'usufruit viager calculée selon l'âge de l'usufruitier (article 669 II du Code général des impôts).
Exemple concret
Si vous donnez à votre enfant l’usufruit temporaire d’un appartement locatif estimé à 200 000 € pendant 8 ans, la valeur fiscale de cet usufruit est de 46 000 € (23 % de 200 000 €).
Les droits de donation se calculent ensuite sur cette base, après application de l'abattement de 100 000 € en ligne directe, renouvelable tous les 15 ans.
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Quels sont les droits et obligations de chaque partie ?
L'usufruitier peut user du bien et en percevoir les revenus, mais doit respecter sa destination et assurer l'entretien courant ; le nu-propriétaire garde la propriété juridique et prend en charge les grosses réparations.
Droits et obligations de l'usufruitier
Il peut habiter le logement, le louer et toucher les loyers, ou percevoir les intérêts et dividendes. En contrepartie, il doit respecter la nature et la destination du bien (impossible de transformer une maison en local commercial sans l'accord du nu-propriétaire), et assurer l'entretien courant ainsi que les charges usuelles (taxe foncière sauf clause contraire, primes d'assurance, consommations), selon les articles 605 et 608 du Code civil.
Droits et obligations du nu-propriétaire
Il conserve la propriété juridique du bien et peut l'inclure dans sa succession ou l'utiliser comme garantie. Il prend en charge les grosses réparations listées à l'article 606 du Code civil (murs porteurs, toiture, fondations), et doit donner son accord pour toute vente du bien démembré.
Quel est le régime juridique de la donation d'usufruit temporaire ?
Elle est encadrée par les articles 578 à 624 du Code civil pour le démembrement, et par les règles générales de la donation (articles 894 à 1100-2) pour l'intention libérale et la capacité des parties.
Formalités obligatoires
La donation doit être formalisée par acte notarié (article 931 du Code civil), sous peine de nullité. La durée doit être fixée dès le départ, par écrit. Si l’usufruit est consenti à une personne morale, une association par exemple, il ne peut pas dépasser 30 ans (service-public.gouv.fr, fiche F934).
Que se passe-t-il à l'extinction de l'usufruit ?
Le retour à la pleine propriété se fait automatiquement, sans nouvelle imposition, conformément à l'article 1133 du Code général des impôts. En cas de revente ensuite, le calcul de la plus-value est détaillé dans notre guide sur la plus-value après donation ou succession avec usufruit.
Peut-on vendre le bien pendant la période de démembrement ?
Oui, mais uniquement avec l'accord des deux parties. Le prix se répartit alors selon la valeur respective de l'usufruit restant (calculée selon le même barème de 23 % par période de 10 ans) et de la nue-propriété.
Quels sont les risques et limites à connaître ?
Trois limites principales : le risque de mésentente entre les parties, la répartition parfois mal anticipée des charges, et la rigidité d'une durée fixée à l'avance.
Risque de mésentente
Usufruitier et nu-propriétaire partagent un même bien avec des intérêts parfois divergents (entretien, décision de travaux, mise en location). Une convention claire dès le départ, rédigée avec le notaire, limite ce risque.
Une durée qui ne s'adapte pas aux imprévus
Une fois fixée dans l'acte notarié, la durée ne peut pas être facilement modifiée si la situation évolue (le bénéficiaire n'a plus besoin du revenu, un projet est retardé). C'est une contrainte à anticiper avant de s'engager.
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Foire aux questions
Un usufruit temporaire de 9 ans vaut-il moins qu'un usufruit de 10 ans ?
Non, les deux valent exactement 23 % de la pleine propriété — le barème ne varie pas à l'intérieur d'une même période de 10 ans.
La donation d'usufruit temporaire supprime-t-elle vraiment l'IFI sur le bien concerné ?
Elle sort le bien de l'assiette du donateur, mais si le bénéficiaire de l'usufruit est lui-même soumis à l'IFI, c'est à lui de déclarer la valeur en pleine propriété — ce n'est pas une suppression de la charge fiscale à l'échelle familiale.
Peut-on raccourcir ou prolonger la durée après la signature ?
Non, la durée fixée dans l'acte notarié ne peut pas être modifiée unilatéralement ; un nouvel acte serait nécessaire, avec l'accord des deux parties.
Le barème de l'usufruit temporaire dépend-il de l'âge du donateur ?
Non, contrairement à l'usufruit viager, seule la durée compte — mais la valeur retenue ne peut jamais dépasser celle qui résulterait du barème viager selon l'âge de l'usufruitier
Que devient l'usufruit temporaire si le donateur décède avant l'échéance ?
Tout dépend de ce que vous avez donné. Si vous étiez plein propriétaire et que vous avez créé l'usufruit temporaire au profit de votre proche, il continue jusqu'au terme prévu, même après votre décès, sauf si votre proche décède avant. Si vous avez donné un usufruit dont vous étiez vous-même titulaire, par exemple après avoir donné la nue-propriété à vos enfants, il s'éteint à votre décès : on ne peut pas transmettre plus de droits qu'on n'en a (Cour de cassation, 1re chambre civile, 5 janvier 2023, n° 21-13.966).
Sources : Code civil, articles 595 et 617 ; arrêt cité ; commentaire Canopy Avocats mis à jour le 2 juin 2026.
Sources officielles : Code général des impôts, articles 669 (barème de l'usufruit temporaire) et 968 (IFI et démembrement) · Code civil, articles 578 à 624 (usufruit), 605, 606, 608 (charges), 894 à 1100-2 et 931 (donation) — via Légifrance
Skarlett est un courtier en assurance immatriculé ORIAS n°23004755, sous le contrôle de l'ACPR. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil personnalisé : pour toute donation d'usufruit temporaire, l'accompagnement d'un notaire est indispensable.
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