Viager occupé sans rente : définition, fonctionnement et avantages

Viager occupé sans rente : une définition simple

Le viager occupé sans rente est une transaction immobilière dans laquelle le vendeur, ou crédirentier, cède son bien immobilier à un acheteur, le débirentier, contre un paiement unique équivalant généralement à 60 ou 70% de la valeur du bien. Ce bouquet est versé comptant lors de la signature chez le notaire et évolue en fonction de l’âge du ou des vendeurs. Cette modalité spécifique permet au crédirentier de conserver un droit d'usage et d'habitation (DUH) ou un usufruit sur le bien jusqu'à son décès. En mettant son bien en vente en viager, il pourra donc continuer à vivre dans son bien immobilier aussi longtemps qu’il le souhaite sans en être pleinement propriétaire.

Fonctionnement détaillé du viager occupé sans rente

Le viager occupé sans rente fonctionne de façon assez similaire à un viager occupé classique : le vendeur vend son bien en se réservant le droit d’usage et d’habitation (DUH) ou l’usufruit du bien. À la différence d’un viager occupé traditionnel, le vendeur ne verse pas de rentes, car tout l’argent de la vente est versé comptant lors de la signature chez le notaire.

Calcul du bouquet en fonction de l'âge

Le montant du bouquet est essentiellement influencé par l'âge du crédirentier au moment de la vente et donc par son espérance de vie estimée. Pour calculer cette dernière, on utilise des tables de mortalité statistiques, qui permettent d’estimer la durée d’habitation du bien par le vendeur.

Dans le cas d'un viager sur deux têtes, souvent choisi par les couples, on prendra en compte l’âge des deux époux pour faire ce calcul. Cette durée estimée d'occupation affecte directement le pourcentage de la valeur totale du bien qui sera payée sous forme de bouquet. En effet, en fonction de l’âge du ou des vendeurs, la décote appliquée au prix de vente varie car elle est ajustée pour refléter le risque que l'acheteur accepte en différant la pleine jouissance du bien.

Distinction entre les réserves d'usufruit et de DUH

Dans le cadre d’une vente en viager occupé sans rente, le vendeur peut demander à se réserver, au choix :

• Le droit d’usage et d’habitation (DUH)
• L’usufruit

Le premier permet uniquement de vivre dans le bien, mais pas de le louer à une autre personne. C’est l’option la plus couramment choisie par les vendeurs, et également la plus privilégiée par les acquéreurs, qui ne souhaitent pas récupérer un bien occupé par un locataire qu’ils n’ont pas choisi.

Lorsque le vendeur demande une réserve d’usufruit, la vente en viager occupé sans rente s’apparente à une vente en nue-propriété. Le vendeur conserve alors le droit d’utiliser le bien pour lui-même (usus) ou de le louer à une autre personne et d’en percevoir les loyers (fructus).

Les avantages du viager occupé sans rente pour le vendeur

Pour le crédirentier, les avantages sont nombreux. Il bénéficie immédiatement d'une somme d'argent conséquente, augmentant significativement ses liquidités, ce qui peut améliorer sa qualité de vie, lui permettre de financer des projets ou de transmettre du patrimoine à ses proches de son vivant. Il conserve également son cadre de vie, ce qui lui assure une stabilité émotionnelle et évite les désagréments d'un déménagement.

Notons aussi que la vente n’est pas soumise à l’impôt sur les plus-values, car il s’agit de la résidence principale du vendeur, ni à l’impôt sur le revenu puisqu'il n’y a pas de rentes !

Enfin, s’il choisit une réserve de DUH, il est aussi exonéré de taxe foncière et ne paye plus les gros travaux : ces deux charges sont transférées à l’acquéreur !

Les avantages du viager occupé sans rente pour l’acquéreur

Pour le débirentier également, l’acquisition d’un bien en viager occupé sans rente est très intéressante.

Il acquiert en effet un bien immobilier à un prix généralement inférieur à sa valeur de marché, ce qui représente un investissement à long terme potentiellement très profitable. De plus, il est débarrassé des soucis de gestion locative courante.

Que se passe-t-il si le vendeur quitte le bien de façon anticipée ?

Dans l'éventualité où le crédirentier décide de quitter le bien, par exemple pour emménager en Ehpad, en maison de retraite ou en résidence sénior, cette situation doit être clairement anticipée dans les termes de l'accord initial. La libération anticipée du bien permettrait au débirentier de prendre pleinement possession du bien plus tôt que prévu, offrant ainsi la possibilité de le louer ou de le vendre. Pour protéger crédirentier et débirentier, on inscrit généralement une clause de libération anticipée dans l’acte de vente : elle fixe les règles à appliquer en cas de libération anticipée, ce qui permet de vivre ce moment plus sereinement.

Ce modèle de transaction immobilière offre des avantages considérables pour les deux parties, mais requiert une compréhension claire des implications légales, fiscales et personnelles. Chaque partie doit évaluer soigneusement ces conditions pour s'assurer que l'accord correspond à ses besoins et à ses attentes à long terme.